© liudmilachernetska / Фотобанк 123RF.com

ИП-собственник квартиры на первом этаже МКД не смог узаконить перепланировку и переустройство своей квартиры (увеличение количества комнат и обустройство в каждой комнате по отдельному санузлу), даже через суд (Определение Верховного Суда РФ от 28 июля 2025 г. № 307-ЭС25-6415).

Спорные переустройство и перепланировка, в согласовании которой ОМСУ отказал, были произведены по проекту и без отступления от него. Одновременно с подачей заявления в суд истец ходатайствовал перед судом о назначении судебной экспертизы, перед которой поставлены 5 вопросов:

• имеются ли несоответствия произведенной перепланировки и переустройства квартиры строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным обязательным правилам, нормативам, применяемым в отношении перепланировки и переустройства квартир в МКД;
• нарушает ли права и законные интересы третьих и иных лиц перенос мокрых точек в квартире;
• затронуты ли переустройством и перепланировкой несущие конструкции;
• произошло ли присоединение общедомового имущества в результате произведенной перепланировки и переустройства квартир;
• создает ли произведенная перепланировка и переустройство квартиры угрозу жизни и здоровью граждан.

На все эти вопросы эксперт ответил отрицательно

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просила сохранить жилое помещение в перепланированном / переустроенном состоянии, однако суды всех инстанций отказали в этом:

• согласно выводам эксперта, все ответы на все поставленные перед ним вопросы являются отрицательными,
• однако в исследовательской части заключения экспертом указано следующее. Проектом переустройства и перепланировки предусмотрено устройство в квартире пяти совмещенных санузлов площадью от 1,8 до 2,2 кв. м каждый. В результате осмотра квартиры, проведенного экспертом, установлено, что планировка квартиры соответствует Проекту переустройства и перепланировки, и в квартире помимо прочего оборудованы пять совмещенных санузлов;
• данное обстоятельство свидетельствует, что в результате оборудования в квартире пяти санузлов значительно увеличилась нагрузка на инженерные сети МКД (за счет увеличения количества сантехнического оборудования). Увеличение количества санузлов, раковин и самостоятельных приборов потребления воды влечет возможность их одновременного использования большим количеством людей, чем это было до осуществления перепланировки и, соответственно, создает большую нагрузку на инженерные системы;
• фактически из плана спорной квартиры по состоянию "после перепланировки" усматриваются признаки хостела: образованы отдельные комнаты с примыкающими к ним санузлами;
• поскольку в ходе перепланировки квартиры установлено дополнительное сантехническое оборудование, неизбежно увеличилась нагрузка на инженерные коммуникации дома, что, в том числе, может создавать препятствия нормальной подаче воды в вышерасположенные квартиры (спорная квартира находится на 1 этаже);
• таким образом, выводы об отсутствии нарушений прав и законных интересов третьих лиц в результате выполненной перепланировки сделаны экспертом без проведения необходимых исследований на предмет увеличения нагрузки на общедомовые системы водоснабжения и канализации;
• согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3). В силу части 2 той же статьи собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме;
• по смыслу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников;
• правовой режим общего имущества в МКД предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в МКД, пользоваться общим имуществом МКД единолично без согласия других сособственников (Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021);
• предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в МКД владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в МКД не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников (Обзор судебной практики ВС ПФ № 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017);
• согласно п. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;
• в данном случае – несмотря на вывод эксперта о том, что выполненные работы по переустройству / перепланировке не нарушают права и законные интересы третьих лиц, – само по себе устройство в спорной квартире пяти совмещенных санузлов существенно увеличивает нагрузку на инженерные сети МКД, являющиеся общим имуществом собственников всех помещений в этом доме. Следовательно, в отсутствие полученного в установленном жилищным законодательством порядке положительного решения (согласия) ОСС указанное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав и законных интересов третьих лиц – собственников жилых и нежилых помещений в спорном МКД, поскольку фактически в таком случае затрагивается общее имущество собственников помещений в доме;
• поскольку в рассматриваемом случае представленными в дело доказательствами подтверждается, что спорные переустройство / перепланировка осуществлялись не в соответствии с установленным для этого порядком и без получения требуемых разрешений, в том числе согласия собственников других помещений в МКД, произведенные истцом работы являются самовольными. Приняв во внимание, что произведенные в отношении спорного жилого помещения работы затронули объекты общего имущества, а соответствующие согласования истцом не получены, иск удовлетворению не подлежит.

Верховный Суд РФ отказал собственнику квартиры в пересмотре дела.