Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
(1).jpg)
Программа разработана совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Споры о перепланировке – одни из самых распространенных в сфере жилищных правоотношений. Можно ли безопасно воплотить в жизнь задумку о преобразовании жилья? Да, если действовать по закону. Можно ли лишиться своих квадратных метров? Увы, такие случаи тоже встречаются.
Чтобы ремонт не закончился в зале судебных заседаний, а мечта об идеальной квартире не разбилась о требования Жилищного кодекса, разберем "подводные камни" перепланировки на примерах из судебной практики.
В материале рассказываем:
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ, под переделкой помещения понимаются два вида работ:
При проведении перепланировки необходимо либо зафиксировать в ЕГРН новые границы и площадь помещений, либо учесть вновь образованные объекты в кадастре и зарегистрировать права на них.
Переделка помещения подразумевает подготовку определенного пакета документов. Так, в соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ главным основанием для начала работ по перепланировке является решение органа местного самоуправления об их согласовании. Для того чтобы получить заветный документ, владельцу квартиры нужно подать заявление через МФЦ или лично в администрацию.
К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы на помещение, в котором планируются изменения, а также:
В среднем срок рассмотрения таких заявлений составляет 45 дней. Если заявитель обращался через МФЦ, срок может увеличиться еще на несколько дней.
Завершение проведения перепланировки, которая была согласована муниципальными властями, оформляется актом приемочной комиссии в соответствии с ч. 1 ст. 28 Жилищного кодекса РФ.
При проведении анализа представляемого заявителем проекта перепланировки муниципальный орган власти может по тем или иным причинам отказать в согласовании. Часто проект возвращают заявителю для учета замечаний администрации и его доработки, после которой собственник получит согласование. Однако есть ситуации, когда отказ не обоснован и его можно обжаловать в суде.
В качестве примера обратимся к Решению Вахитовского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 03 июля 2023 г. по делу № 2а-4176/2023. Суд удовлетворил иск заявительницы о признании незаконным отказа в согласовании перепланировки ее квартиры. Администрация Вахитовского и Приволжского районов отклонила проект из-за предполагаемого устройства проема в несущей стене. С данным решением собственница жилья была не согласна, считала его незаконным, необоснованным и принятым без учета Методических рекомендаций по выбору рациональных архитектурно-планировочных решений реконструкции жилых зданий различных конструктивных систем, утвержденных Приказом Госстроя РФ от 10 ноября 1998 г. № 8.
Суд принял во внимание документы, на которые ссылалась заявительница, а также установил, что проект перепланировки не затрагивал несущие конструкции. Дом заявительницы кирпичный, а нормы, на которые ссылалась администрация, относятся к панельным домам. Суд обязал администрацию повторно рассмотреть заявление собственницы квартиры.
Если начать действовать, минуя получение согласования, то перепланировка или переустройство будут считаться самовольными. Статья 29 Жилищного кодекса РФ предусматривает ряд последствий по итогам самовольных действий с изменением помещения. Однако прежде чем переходить к последствиям, уточним, что включает в себя понятие "самовольный".
Так, самовольными переустройством или перепланировкой считаются:
За самовольную перепланировку жилого помещения согласно ч. 2 ст. 7.21 КоАП владелец жилья, затеявший такие работы, заплатит штраф. Однако сумма, по сравнению с возможными негативными для соседей и других жильцов дома последствиями, достаточно символическая – от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб.
Каковы же последствия самовольности? Первое и основное – нарушителя обяжут вернуть все в исходное состояние в установленный местной администрацией или жилищной инспекцией срок. Если владелец квартиры добровольно не выполняет это требование, муниципальные власти обращаются в суд.
Суд может помочь узаконить самовольную переделку в квартире, а может обязать вернуть все в проектное состояние. Однако есть в судебной практике дела, которые заканчивались выселением нерадивых владельцев из их жилья, причем как из собственного, так и из того, которое было предоставлено по договору социального найма.
Собственник вправе обратиться в суд с иском о сохранении перепланировки. Суд может ее узаконить, если истец докажет, что изменения:
В большинстве случаев с самовольной перепланировкой жилья суды, при наличии у истцов достаточных доказательств того, что проведенные изменения действительно безопасны, идут навстречу и принимают решение в пользу собственников. То есть проведенные работы легализуют постфактум.
В качестве примера рассмотрим Решение Советского районного суда г. Липецка Липецкой области от 11 июля 2023 г. по делу № 2-4404/2023. Суд удовлетворил иск собственника к администрации г. Липецка о сохранении комнаты в перепланированном состоянии. Истец произвел самовольную перепланировку, в результате которой общая и жилая площади, а также площади вспомогательных помещений квартиры не изменились. По мнению истца, это не нарушает прав соседей и не создает угроз безопасности. В подтверждение своей позиции истец представил суду заключения экспертиз, подтверждающих безопасность и соответствие проведенных работ санитарным и противопожарным нормам. В итоге суд разрешил оставить перепланировку в силе и внести соответствующие изменения в техническую документацию на жилое помещение.
Еще один пример – Решение Обнинского городского суда Калужской области от 10 июля 2023 г. по делу № 2-1803/2023. Суд удовлетворил иск собственника о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии. Истец произвел перепланировку без разрешения, изменив конфигурацию комнат, ванной и туалета. Суд учел, что перепланировка не нарушила прав соседей и соответствует строительным нормам. Истец представил суду рабочий проект, который включал в себя разделы по архитектурно-строительным решениям, водопроводу и канализации, электроснабжению и силовому электрооборудованию, вентиляции и отоплению, а также акты освидетельствования скрытых работ по гидроизоляции пола в ванной и туалете и перемычки над дверными проемами, по вентиляции и отоплению и т. п. В итоге на основании решения суда истцу удалось внести изменения в техническую документацию на квартиру.
Однако не всегда попытки узаконить проведенную перепланировку через суд заканчиваются для собственников помещения положительно. Один из таких обратных примеров позиции суда – Решение Советского районного суда г. Рязани Рязанской области от 04 июля 2023 г. по делу № 2-2187/2023.
Истец, Мосжилинспекция, ссылалась на полученное сообщение о перепланировке без разрешительной документации. Ведомство провело проверку помещения. В ходе нее были выявлены нарушения: заделка окон, демонтаж стен и оборудования. По итогам собственнику было выдано предписание об устранении нарушений. Срок его исполнения неоднократно продлевался, но ответчик – собственник жилья – не представил информацию о выполнении предписания. Таким образом, истец просил обязать ответчика исполнить предписание о согласовании перепланировки или восстановлении исходного состояния квартиры.
Суд удовлетворил иск Мосжилинспекции к собственнику жилья о понуждении к исполнению предписания. Ответчика обязали согласовать перепланировку, а при невозможности – вернуть квартире проектное состояние согласно технической документации БТИ.
Еще один пример – Решение Советского районного суда г. Иваново Ивановской области от 29 июня 2023 г. по делу № 2-661/2023 по иску администрации города к семейной паре о необходимости вернуть жилое помещение в прежнее состояние. Суд удовлетворил иск, поскольку семья произвела самовольную перепланировку, которая не соответствует требованиям законодательства и привела к уменьшению площади жилой комнаты, в которой они проживали по договору социального найма. Ответчики не представили доказательств соблюдения необходимых норм и не выполнили предписание об устранении нарушений.
Администрация г. Иваново обосновала свои требования следующим:
Доказательств, опровергающих доводы истца, ответчиками представлено не было.
Что может усугубить ситуацию
Интересный случай – Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 29 июня 2023 г. по делу № 2-322/2023 по иску двух собственников к администрации Гурьевского муниципального округа о признании права собственности на реконструированную квартиру и сохранении ее в измененном виде. Истцы провели перепланировку, переустройство и реконструкцию своей квартиры, значительно увеличив ее площадь – с 45,7 кв.м. до 81,4 кв.м.
Истцы обосновали свое требование тем, что они являются собственниками квартиры и произвели ее реконструкцию, перепланировку и переустройство за собственные средства с целью улучшения жилищных условий. Они увеличили площадь квартиры, присоединив к ней холодную веранду и возведя мансардный этаж. По мнению истцов, эти работы не нарушили прав других лиц и соответствовали строительным нормам. Они просили суд сохранить квартиру в реконструированном состоянии и признать за ними право собственности на нее.
Суд отклонил иск, поскольку работы проводились с нарушением градостроительных норм (несоблюдение отступов от границ участка) и без согласия всех собственников многоквартирного дома, что требовалось для уменьшения общего имущества – земельного участка. Несмотря на то что экспертиза показала, что сами работы не повлияли на безопасность дома, нарушение процедуры согласования стало причиной отказа в иске.
Если владелец квартиры проигнорировал предписание все вернуть в первоначальное (проектное) техническое состояние, а суд не узаконил проведенные изменения, то по иску муниципального органа власти суд может принять довольно жесткое для владельца жилья решение:
В качестве примера лишения жилья по причине незаконной перепланировки – Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда Калининградской области от 9 сентября 2025 г. по делу № 2-26/2025. Суд удовлетворил иск Комитета городского хозяйства и строительства администрации г. Калининграда о продаже с публичных торгов квартиры собственника, которая была самовольно им переустроена. Суд установил, что перепланировка проводилась без разрешения и действительно создает угрозу жизни и здоровью граждан, учитывая изменения в системе газоснабжения. Одновременно решением суда было отказано в удовлетворении встречного иска собственника о сохранении квартиры в перепланированном виде.
Но как показывает судебная практика, не всегда требование муниципальных властей и жилищных инспекций о выселении владельца из квартиры ведут к потере последним права собственности на недвижимость.
Так, Решением Красногорского районного суда г. Каменск-Уральского Свердловской области от 24 ноября 2025 г. по делу № 2-1111/2025 были отклонены исковые требования Комитета по архитектуре о продаже квартиры собственницы, в которой была проведена самовольная перепланировка. Суд также отклонил и встречный иск самой собственницы о разрешении сохранить перепланировку.
В ходе рассмотрения дела факт самовольной перепланировки был установлен. Однако суд посчитал, что применение столь строгой меры, как продажа квартиры, преждевременно, так как Комитет не использовал другие доступные способы защиты своих прав, например, иск о приведении помещения в прежнее состояние.
Еще один пример о возможности дать второй шанс провинившемуся собственнику переустроенного жилья – Решение Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга от 19 февраля 2025 г. по делу № 2-31/2025. Администрация Центрального района подала иск к собственникам квартиры из-за самовольной перепланировки, которая была выявлена комиссией.
Суд отказал в удовлетворении иска – продаже жилого помещения с публичных торгов. Несмотря на наличие незаконной перепланировки, суд посчитал, что не отсутствуют достаточные доказательства нарушения прав соседей или угрозы состоянию здания. Опять же было отмечено, что администрацией не были исчерпаны другие способы защиты права, например, требование об устранении перепланировки. Суд в своем решении подчеркнул, что продажа квартиры с торгов – это крайняя мера.
К слову, приобретенную с публичных торгов квартиру с неузаконенной перепланировкой новый собственник обязан будет вернуть в проектное состояние. Ему дадут срок на исправление всех изменений, оставшихся в помещении после прошлого владельца. Если и он не выполнит это требование – квартиру снова выставят на торги. В случае с жильем по социальному найму обязанность исправить все переустройство переходит к собственнику жилья – муниципалитету.
Анализ судебной практики позволяет говорить о разных подходах судов при рассмотрении споров о перепланировке. Суд может выступить и как последняя инстанция для легализации нарушений, и как орган, применяющий к нарушителям самые строгие меры ответственности. Решение целиком зависит от конкретных обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств. Суд обеспечивает баланс между защитой права собственности и обеспечением безопасности многоквартирного дома как единого комплекса.
Можно выделить три исхода судебного рассмотрения дел о самовольной перепланировке, каждый из которых обусловлен определенными факторами:
Суд дифференцирует "добросовестного нарушителя", который провел безопасные работы и готов их задокументировать, и "недобросовестного", который игнорирует предписания и создает риски. В первом случае высока вероятность легализации перепланировки через суд, во втором – серьезных санкций.
