Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
(1).jpg)
Программа разработана совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
 |
Многие покупатели недвижимости ошибочно полагают, что для обеспечения юридической чистоты сделки достаточно лишь запросить у продавца справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Однако, как показывает судебная практика, эта мера не является достаточной для полной безопасности сторон сделки.
Нередко случается так, что через какое-то время после покупки квартиры одна из сторон обращается в суд, чтобы признать сделку недействительной из-за недееспособности покупателя или продавца в момент заключения договора. Разбираемся, как обезопасить себя от таких рисков.
В материале расскажем:
Каждый человек обладает базовыми гражданскими правами: свобода передвижения, выбор места жительства, право на труд, создание семьи, владение имуществом, совершение сделок купли-продажи и многое другое. Возможность самостоятельно реализовывать эти права, осознавать их значение и нести ответственность за свои поступки – это и есть дееспособность. Проще говоря, это возможность самостоятельно заключать сделки, осознавая их смысл. По общему правилу, полная дееспособность наступает с 18 лет.
Но бывают ситуации, когда взрослого человека признают недееспособным или его дееспособность может быть ограничена. Это происходит, как правило, из-за серьезных причин:
В таких случаях человек теряет возможность самостоятельно отвечать за свои поступки и реализовывать гражданские права. Ему может быть назначен опекун, который действует с согласия органов опеки и попечительства.
Решения о признании гражданина недееспособным или ограничении его дееспособности принимаются исключительно в судебном порядке. Они обязательно отражаются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как дополнительная информация о владельце объекта.
Нотариусы при совершении сделок должны проверять наличие подобной записи в ЕГРН. Однако этот источник не всегда является единственным. Важно понимать, что человек, фактически являющийся недееспособным, может не иметь официального статуса, если соответствующее заявление не было подано в суд. Инициировать судебное разбирательство могут члены семьи, органы госвласти или медучреждения.
Казалось бы, если человек дееспособен, значит, он осознает, что делает, и сделка будет законной. Однако судебная практика показывает, что ситуация может быть сложнее. Даже полностью дееспособный человек может совершить сделку, не вполне понимая ее последствия.
Верховный Суд Российской Федерации неоднократно подчеркивал, что правовое значение имеет не только формальная дееспособность продавца, но и отсутствие порока воли в момент подписания договора, вызванного его психическим состоянием.
Что такое "порок воли"?
Термин "порок воли" в современной юриспруденции является доктринальным понятием, широко используемым в судебной практике и юридической науке. Он относится к искажению волеизъявления стороны при совершении сделки, вызванному определенными негативными факторами.
Суть порока воли заключается в том, что воля лица, выраженная при заключении сделки, не соответствует его истинному намерению вследствие внешнего воздействия или внутреннего искажения. Суды активно используют (см., например, Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30 мая 2024 г. № 306-ЭС19-13175 (8) по делу № А65-24096/2017) концепцию "порока воли" при рассмотрении дел о недействительности сделок, анализируя, была ли воля стороны при совершении сделки свободной и осознанной. Основные формы порока воли закреплены в ст. 178 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).
Статья 177 ГК РФ прямо указывает, что сделка, совершенная гражданином, хотя и признанным дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Таким образом, законодатель предусматривает возможность оспаривания сделки, даже если формально продавец обладал полной дееспособностью, если будет доказано, что его воля была искажена из-за состояния здоровья в момент совершения сделки.
Суды сталкиваются с делами, где оспариваются сделки, совершенные лицами, которые формально были дееспособными, но в момент подписания договора находились под влиянием обстоятельств, искажавших их волю. Это может быть связано:
МНЕНИЕ
 |
| Фото: личный архив эксперта |
Екатерина Горнова, эксперт по правовым вопросам Российской гильдии риэлторов:
"Некоторые покупатели просят предоставить им справку о дееспособности продавца – таких справок в диспансерах не выдают: хотя бы по той причине, что дееспособность человека устанавливает, ограничивает или отнимает только суд. Информацию о дееспособности также можно найти на судебных сайтах или при помощи нотариуса, который должен будет сделать соответствующий запрос в Росреестр.
Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров – это подстраховка для покупателя. В такой справке укажут, состоит ли человек на учете у психиатра или нарколога. Так, если у человека есть зависимость, но он не обращался к специалистам, справка ничего не покажет. Заключение от нарколога можно получить в наркологическом и психоневрологическом диспансерах по месту жительства. В документе укажут, что человек не проходил лечение и не наблюдался в наркологических учреждениях по месту регистрации.
Справку от психиатра можно получить на приеме у врача, который проверит продавца по специальной базе данных, чтобы узнать, обращался ли он за медицинской помощью в диспансер и не состоит ли он на учете. Такая справка выдается без прохождения осмотра и не дает почти никаких гарантий дееспособности.
Сейчас в связи с участившимися случаями мошенничества с недвижимостью пожилых людей сторона покупателя просит пройти продавца медицинское освидетельствование.
В справке укажут, что у человека отсутствуют противопоказания для сделок с недвижимостью. Иногда гражданам советуют придать сделке нотариальную форму. Обосновывают это тем, что нотариальная форма более надежна, чем простая письменная форма сделки. Отчасти это так. Вместе с тем нотариус в большинстве случаев не может определить, является ли человек, который явился на сделку, полностью дееспособным. Этот человек может нормально отвечать на заданные ему вопросы и не вызвать у нотариуса каких-либо сомнений.
Ни один из способов, к сожалению, не может гарантировать стопроцентную безопасность сделки, но снизить риск и оценить добросовестность покупателя – безусловно".
Современная судебная практика пока не выработала единого подхода к рассмотрению подобных дел. Но все чаще наблюдается тенденция, когда суды встают на сторону тех, кто признан недееспособным.
В Республике Карелия в сентябре этого года суд рассмотрел дело по спору о продаже жилья. В июне 2023 года мужчина приобрел за 1,5 млн руб. квартиру. Росреестр зарегистрировал переход права собственности на нее и сделал соответствующую запись в ЕГРН. Но продавец не спешил освобождать жилплощадь – мало того, что бывшая владелица не выписалась из квартиры и продолжала там жить, она заменила замки во входной двери и перестала оплачивать коммунальные услуги. Направленное новым хозяином в ее адрес претензионное письмо с требованием освободить помещение, передать ключи от него и сняться с регистрационного учета осталось без внимания.
Мужчина обратился в суд с просьбой признать продавца утратившим право пользования жилым помещением и выселить из квартиры, а также возместить ему моральный вред в сумме 200 тыс. руб. Но суд отказал в этом.
Аргументация сводилась к тому, что в мае 2024 года по заявлению местной администрации собственница квартиры признана недееспособной. А в апреле следующего года – по иску прокурора признан недействительным и договор купли-продажи квартиры. Суд выяснил, что в момент заключения сделки в 2023 году женщина не могла понимать значение своих действий и руководить ими. К тому же не удалось подтвердить, что покупатель передавал ей деньги за недвижимость. Решение суда вступило в законную силу 11 августа 2025 года, а уже через две недели право собственности на спорное жилое помещение вновь было зарегистрировано на старую хозяйку.
А раз договор купли-продажи признан недействительным, он не порождает никаких юридических последствий, следовательно, права владения, пользования и распоряжения на квартиру у мужчины не возникли. Суд первой инстанции пришел к выводу, что он не может требовать признания женщины утратившей возможность пользования жилым помещением, выселении, взыскании компенсации морального вреда (Решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 30 сентября 2025 г. по делу № 2-119/2025). Отметим, что по данному делу возможны апелляция и кассация.
В одном из свежих дел, рассмотренных в Казани в октябре этого года, суд частично удовлетворил иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным. После продажи жилого строения вместе с земельным участком в садоводческом некоммерческом товариществе продавец решил оспорить сделку. Он утверждал, что договор был заключен, когда он находился в состоянии, не позволяющем осознавать свои действия из-за болезни.
Районный суд назначил истцу судебную стационарную комплексную психолого-психиатрическую экспертизу, которая подтвердила, что на момент заключения договора у него было диагностировано психическое расстройство – деменция. Это подтверждено экспертизой и решением суда о признании его недееспособным.
Кроме того, суд смутило то, что цена продажи оказалась ниже рыночной – вместо 1 млн покупатели заплатили за садовый дом и землю всего 790 тыс. руб.
Районный суд признал договор недействительным, предписал применить последствия недействительности сделки путем прекращения за покупателями зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости. А с продавца – взыскать в пользу покупателей денежные средства в полном объеме. Также покупателям пришлось возместить психиатрической больнице расходы на проведение экспертизы (Решение Авиастроительного районного суда г. Казани Республики Татарстан от 13 октября 2025 г. по делу № 2-167/2025).
Все чаще случается так, что продавец недвижимости становится заложником аферистов и хоть и считается дееспособным, но в момент совершения сделки до конца не осознает свои действия и их последствия. Так произошло с семьей из Ставропольского края, которая попалась на уловки мошенников, заставивших супругов путем запугивания и обмана взять кредиты и продать свой частный дом с земельными участками.
Недвижимость приобрел добросовестный покупатель. Договор купли-продажи был заключен 9 декабря 2024 года и был сдан на регистрацию в МФЦ, но сделку зарегистрировать не успели. Уже через несколько дней – 12 декабря – в местной полиции было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества, совершенного в особо крупном размере и повлекшего лишение права гражданина на жилое помещение (ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса). Как выяснили следователи, неустановленное лицо убедило супругов оформить на себя несколько кредитов, а затем – через МФЦ провести продажу своего домовладения за сумму 3,5 млн руб. (тогда как его реальная стоимость была в пределах 10 млн) и перевести все деньги на "безопасные счета".
"В момент подписания договора истец находился в подавленном моральном состоянии, переживал страх, заблуждался относительно природы сделки, при этом он находился под контролем неустановленных лиц", – отмечается в решении суда.
Заподозрив неладное, покупатель жилья подал иск в суд о регистрации права собственности на приобретенные дом и земельные участки, а также о выселении бывших владельцев. Но супруги выступили со встречным иском о признании сделки недействительной, так как она была заключена под влиянием мошеннических действий против воли собственника.
Суд исследовал все доказательства, включая материалы уголовного дела, результаты психолого-психиатрического исследования, и удовлетворил требования продавца о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным. В итоге супругам предписано вернуть полученные по договору деньги в размере 3,5 млн руб. Но как скоро это будет возможно, неизвестно, поскольку благодаря мошенникам они лишились в общей сложности суммы более 5 млн руб. (Решение Советского районного суда Ставропольского края от 25 сентября 2025 г. по делу № 2-289/2025).
Встречаются даже случаи, когда экспертиза дееспособности проводится посмертно, и спор по сделке с недвижимостью рассматривается уже после смерти продавца.
Так, в одном из судебных дел пожилая женщина незадолго до смерти продала свою квартиру. Через некоторое время ее наследники попытались оспорить эту сделку, утверждая, что женщина не осознавала своих действий в силу возраста и состояния здоровья. Они также ссылались на странности в ее поведении, отмеченные соседями и родственниками, и на отсутствие денег от продажи квартиры после ее смерти.
Первый покупатель, получив квартиру, продал ее третьему лицу.
| Пояснение | Мнение |
| Позиция заявителей (наследников) | Договор купли-продажи недействителен, так как продавец не понимала, что делает. Первый покупатель не имел права продавать квартиру, так как получил ее по недействительной сделке. |
| Возражения ответчиков (покупателей) | Доводы о состоянии продавца основаны на непрофессиональных оценках родственников и соседей, не имеющих медицинских познаний. |
| Решение суда первой инстанции | Суд первой инстанции, признав договор недействительным, постановил взыскать с наследницы продавца (заявительницы) сумму, уплаченную за квартиру (3,2 млн руб.). Этот вывод был основан на условии договора о том, что деньги были переданы до подписания, и на свидетельских показаниях. |
| Решение апелляционного суда | Судебная коллегия выразила несогласие с таким решением. |
Для объективной оценки состояния продавца были запрошены медицинские документы и допрошены свидетели. Ключевым доказательством стало заключение посмертной судебно-психиатрической экспертизы. Экспертиза установила, что в момент сделки собственник не мог принимать осознанное решение, полноценно выражать свою волю и руководить своими действиями.
При решении этого дела суд исходил из того, что если договор купли-продажи заключен лицом, которое в момент сделки не могло понимать значения своих действий, и это лицо впоследствии скончалось, а наследник оспаривает договор, то простая запись в договоре о получении денег до подписания не является достаточным доказательством оплаты (Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 17 апреля 2023 г. по делу № 33-12940/2023).
Согласно ст. 454 ГК РФ, обязанность доказывать факт уплаты цены по договору лежит на покупателе. Если договор признан недействительным из-за недееспособности продавца, покупателю нужно будет доказать, что он реально передал деньги продавцу. И простого условия в договоре для этого недостаточно.
Как суды оценивают дееспособность?
Гражданка решила продать свою долю в бизнесе (отметим, что принципы данного дела применимы к недвижимости в целом, т. е. и к квартире). Стоимость доли была оценена в 600 тыс. руб., оплата ожидалась наличными. Однако вскоре она обратилась в суд, заявив, что договор недействителен, поскольку ее психическое состояние на тот момент не позволяло ей осознавать происходящее. В подтверждение своих слов она предоставила заключение психолого-психиатрической экспертизы. Данное дело рассмотрел Верховный суд РФ (Определение Верховного Суда РФ от 10 июля 2020 г. N 305-ЭС20-5407 по делу N А40-304649/2018).
| Суд | Решение |
| Суд первой инстанции | Суд первой инстанции, опираясь на представленную экспертизу, частично удовлетворил иск продавца. Было установлено, что в момент сделки ее психическое состояние действительно не позволяло ей полностью понимать значение своих действий. |
| Апелляция и кассация | Однако апелляционный и кассационный суды отменили это решение, отказав в удовлетворении требований продавца. Они пришли к выводу, что женщина все же понимала значение своих действий. |
Вышестоящие суды внимательно изучили качество проведенной экспертизы и выявили существенные недостатки:
Покупка недвижимости – это серьезный шаг, который требует осторожности и внимательности. Особенно важно убедиться в адекватности продавца, ведь в России нет единой базы всех недееспособных граждан. В качестве примера, ограниченно дееспособными могут быть признаны алкоголики, игроманы или люди, злоупотребляющие наркотиками.
Проверка юридической истории
Запросите полную выписку из ЕГРН. Убедитесь, что нет обременений (ипотека, арест), и проверьте всех предыдущих собственников. Изучите историю перехода прав собственности. Если квартира часто меняла владельцев, это может быть тревожным сигналом.
Оценка состояния продавца в момент сделки
По возможности проведите сделку в офисе надежного агентства недвижимости или в присутствии опытного юриста. Обратите внимание на поведение продавца: Он адекватен? Понимает, что происходит? Сам ли он отвечает на вопросы?
Привлеките нотариуса. Он обязан проверить дееспособность сторон. Однако помните, что нотариус – это не врач, и его проверка может быть формальной. Рассмотрите возможность проведения независимой медицинской экспертизы (с согласия продавца). Это дорогостоящий, но надежный способ подтвердить адекватность продавца, особенно, если есть сомнения. Проводится в медицинском учреждении, специализирующемся на психиатрии.
Соберите косвенные доказательства. Если продавец пожилой, попросите нотариуса или юриста задать ему вопросы, касающиеся его прошлого, семьи, конкретных деталей квартиры. Можно зафиксировать процесс сделки на видео (с согласия всех участников).
Использование договорных гарантий
Пропишите в договоре купли-продажи пункт о полной дееспособности продавца. Укажите, что он понимает значение своих действий, руководит ими и не находится под влиянием заблуждения, обмана, насилия или иных пороков воли.
Пропишите ответственность продавца. Укажите, что в случае признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца или иного порока воли, он обязуется возместить покупателю все убытки, включая стоимость квартиры, расходы на ремонт, юридические услуги и т. д. (хотя взыскать это с недееспособного лица может быть сложно).
Фиксация факта передачи денег
Желательно, чтобы оплата происходила после подписания договора и до момента его регистрации (если это возможно по схеме сделки) и передавалась непосредственно продавцу под расписку. Можно использовать банковскую ячейку. Договор с банком должен предусматривать, что доступ к ячейке продавец получает только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. Факт помещения денег в ячейку – это уже доказательство. Если продавец дееспособен и обстоятельства позволяют, проведите оплату через банк. Банковская выписка тоже станет доказательством.
