Верховный суд РФ разобрался со сроком давности по искам о качестве квартиры

Тройка судей СКГД ВС РФ пересмотрела дело о расторжении договора купли–продажи квартиры, возмещении убытков и взыскании неустойки в связи с существенными недостатками квартиры (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 июля 2026 года № 81–КГ26–5–К8, Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 03 сентября 2026 года по делу № 33–8550/2026).

МКД был построен в 2013 году. В мае 2013 года спорную квартиру у застройщика приобрела организация–инвестор, а в ноябре того же года продала квартиру истцам.

Новое жилье оказалось очень некомфортным – холодным и сырым, текущие ремонты не могли улучшить ситуацию. Фактически истцы пользовались всего одной, – самой теплой, – комнатой во всей своей квартире. В 2016 и 2019 годах покупатели направили застройщику несколько претензий по поводу тонких стен, однако ситуация не была урегулирована в досудебном порядке.

Позднее – уже в рамках арбитражного производства – застройщик сам выиграл спор с генподрядчиком, который строил данный МКД, о дефектах, допущенных при строительстве. В рамках этого дела была назначена экспертиза, эксперты установили, что при постройке были использованы некачественные материалы – стеновые панели были гораздо тоньше, чем это предписано проектной документацией и требованиями СНИП, ГОСТ и ТУ, из–за этого панели треснули, эти трещины в торцевой панели являются неустранимым дефектом – заделка трещин не может дать положительного результата. Из–за трещин теплотехнические параметры МКД не соответствуют требованиям СП 54.13330.2016 и СП 50.13330.2012, и данные дефекты являются значительными недостатками ограждающих конструкций квартиры.

Решением арбитражного суда, которое вступило в силу в 2022 года, установлено, что эти дефекты являются существенными и носят неустранимый характер.

Летом 2023 года истцы предъявили иск застройщику, однако судебными актами областного суда и КСОЮ в иске было отказано по мотивам пропуска срока исковой давности:

• согласно текстам претензий, которые истцы направляли застройщику в 2013 году, их требования предъявлены только в части недостатков той же торцевой стеновой панели (стены в квартире), которые выявлены при проведении судебной экспертизы при рассмотрении спора между застройщиком и генподрядчиком в арбитражном суде. Таким образом, общий срок исковой давности истек в 2019 года и в 2021 года соответственно, в то время как с иском в суд истцы обратились 12 июля 2023 года, то есть с пропуском срока исковой давности;
• и даже если исходить из положений п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей, учитывая, что выявленные недостатки выполненных ответчиком работ относятся к существенным, и поэтому срок обращения в суд составляет в данном случае 10 лет, то срок все равно пропущен. Ведь акт приема–передачи квартиры первому покупателю (инвестору) составлен в мае 2013 года, а иск предъявлен в июле 2023 года

Верховный Суд РФ пересмотрел дело и отправил его в апелляционную инстанцию, указав на следующие важные правовые позиции:

• во–первых, по общему правилу начало течения срока определено моментом, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права. Несмотря на наличие претензий у истцов к качеству строительства, только вступившим в законную силу решением Арбитражного суда установлен существенный недостаток указанного жилого дома и, как следствие, квартиры истцов, на основании проведенной по делу судебной строительно–технической экспертизы. До указанного момента ни истцам, ни самому застройщику не было известно о том, что выявленные недостатки квартиры являются существенными и носят неустранимый характер. Поэтому в данной ситуации было бы неправомерно применять к правоотношениям сторон сроки, установленные Законом об участии в долевом строительстве. Суды в данной ситуации должны были использовать сроки, установленные Законом о защите право потребителей;
• во–вторых, начало течения срока исковой давности необходимо исчислять с момента передачи квартиры истцам. Если, как это ошибочно сделал суд апелляционной инстанции, исчислять данный специальный срок защиты с момента передачи квартиры инвестору, то данный инвестор (юридическое лицо) будет фактически приравнен к потребителю. Между тем Закон о защите прав потребителей регулирует сроки и способы защиты прав при обнаружении существенных недостатков результата работ / товара длительного пользования именно в отношении потребителей;
• в–третьих, согласно п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей в случае выявления существенных недостатков товара потребитель вправе предъявить изготовителю требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента. Указанное требование может быть предъявлено, если недостатки товара обнаружены по истечении двух лет со дня передачи товара потребителю, в течение установленного на товар срока службы или в течение 10 лет со дня передачи товара потребителю в случае неустановления срока службы. Если указанное требование не удовлетворено в течение 20 дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный им недостаток товара является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе предъявить изготовителю иные предусмотренные п. 3 ст. 18 этого Закона требования или возвратить товар и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Особой разновидностью гарантийного срока является срок службы, который устанавливается для дополнительной защиты покупателя или заказчика при приобретении им товаров или результатов работ длительного пользования. Покупатель вправе потребовать от изготовителя безвозмездного устранения существенных недостатков, если они были обнаружены потребителем в пределах срока службы, а если срок службы не установлен – то в пределах 10 лет;
• при этом на объект долевого участия (квартиру) срок службы не устанавливается, так как он установлен на многоквартирный дом и его отдельные части и элементы. Каждый МКД имеет свой определенный срок службы. Прежде всего на срок службы дома влияют используемые технологии, период времени возведения дома, материалы основных конструктивных элементов: фундамента, стен, колонн, кровли (крыши). Срок службы современных многоквартирных жилых домов варьируется от 50 до 80 лет, в зависимости от материала, используемого застройщиком при возведении дома (панельные дома, блочные дома, кирпичная кладка, монолит и т.п.). В приложении № 7 к Методическим указаниям, утв. приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2016 г. № 358 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке", установлены сроки службы объектов капитального строительства. Так, здания и сооружения массового строительства в обычных условиях эксплуатации (здания жилищно–гражданского и производственного строительства) – 80 лет; здания и сооружения с деревянными внешними несущими стенами – 50 лет.

Таким образом, Верховный Суд РФ признал возможность предъявления исков о существенных недостатках МКД в пределах именно срока службы, который многократно превышает срок 10 лет, установленный п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей.

Отметим, что суд апелляционной инстанции, пересматривая дело после указаний Верховного Суда РФ, использовал только две из трех правовых позиций:

• применил специальный срок давности, установленный п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей,
• исчислил его с даты передачи спорной квартиры именно первым потребителям, то есть истцам.