Дело сочинских садоводов: к чему приведет решение Конституционного Суда РФ

Анатолий Никифоров

Ведущий юрисконсульт компании "ЦПО групп"

специально для ГАРАНТ.РУ

В начале 2025 года Конституционный Суд Российской Федерации принял одно из самых обсуждаемых в последнее время своих постановлений, касающееся вопросов изъятия земельных участков, расположенных на землях особо охраняемых природных территорий (ООПТ) и лесного фонда (Постановление от 28 января 2025 г. № 3-П, далее – Постановление № 3-П). Разберемся подробнее, как это постановление отразится на правах собственников земельных участков, должна ли применяться исковая давность по таким делам и с какого момента ее стоит считать.

Предыстория дела

Это дело известно в юридической среде как "дело сочинских садоводов". Еще в советские времена земли в Сочинском национальном парке были переданы в пользование учреждениям, которые организовали на них садоводческие товарищества для своих работников. Естественно, с введением рыночной экономики многие граждане зарегистрировали право собственности на эти участки. С течением времени многие участки были неоднократно перепроданы.

Однако в последние годы последовали многочисленные иски прокуратуры о признании прав на эти участки отсутствующими. Нижестоящие суды Краснодарского края такие иски повсеместно удовлетворяли. Это вызвало неоднозначную реакцию в правовом сообществе. Ряд дел доходил до Верховного Суда Российской Федерации, который неоднократно своими определениями отменял подобные судебные акты, указывая на допущенные в них существенные нарушения, в частности, по выбранному прокуратурой способу защиты права и неприменению исковой давности (Определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 ноября 2024 № 18-КГ24-148-К4; от 30 июля 2024 г. № 127-КГ24-4-К4; от 23 июля 2024 г. № 18-КГ24-51-К4; от 25 июня 2024 г. № 45-КГ24-6-К7; от 17 сентября 2024 г. № 18-КГ24-126-К4; от 22 октября 2024 г. № 18-КГ24-121-К4). Наконец, возникшая правовая коллизия по заявлению ряда правообладателей, которым не удалось отстоять свои права в суде, дошла и до Конституционного Суда РФ. 

Какие вопросы рассматривал КС РФ

© carypeterson / Фотобанк 123RF.com

В суд поступило сразу несколько однотипных жалоб граждан, в которых заявители просили проверить конституционность ст. 12, 209 и 304 Гражданского кодекса, а также ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Дела соединили в одно производство и рассмотрели в открытом заседании. Всего можно выделить 5 основных моментов, которые анализировали судьи.

Вопрос 1. Допустимость такого способа защиты права, как иск о признании права отсутствующим.

Согласно правовой позиции, изложенной в известном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и сложившейся судебной практике, иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, когда право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. То есть в спорных делах, когда речь идет об изъятии земельных участков у лиц, сведения о которых внесены в ЕГРН, иск о признании права отсутствующим не применим. Вместе с тем прокуратура регулярно обращается в суд именно с такими исками, которые удовлетворяются судами, поэтому в правоприменительной практике и возник вопрос о допустимости этого подхода.

Вопрос 2. Возможность применения института исковой давности к названным искам.

Исковая давность предполагает, что за пределами предусмотренного срока нарушенное право не может быть защищено. Между тем в судебной практике по подобной категории дел нашел отражение порочный подход, согласно которому подобные иски прокуратуры оказались изъяты из-под действия исковой давности (как можно усмотреть из обстоятельств дел срок истек, но норму суды не применяли).

Вопрос 3. Начало течения срока исковой давности.

С какого момента стоит отсчитывать начало, вопрос дискуссионный, поскольку срок можно начать считать и со дня внесения сведений в ЕГРН, и после предоставления участка, и с множества иных событий. Сама по себе ст. 200 ГК РФ ответ на этот вопрос не дает. Эта и вышеназванная проблема оказались острыми еще и потому, что неверный подход к их решению могли дестабилизировать весь оборот недвижимости.

Вопрос 4. Правомерность изъятия земельных участков у добросовестных приобретателей и (или) при пропуске исковой давности.

Здесь судьям необходимо было понять, какое значение для названной категории дел имеет факт добросовестности владельца. И защищает ли это его от изъятия, учитывая особый статус земель лесного фонда и земель ООПТ.

Вопрос 5. Выплата компенсации добросовестному владельцу.

Если земельный участок изымается, то следует понять, как должны быть восстановлены имущественные права и интересы правообладателя, учитывая, что никаких нарушений с его стороны не было, а также полагается ли ему при этом денежная компенсация.

Ключевые выводы из Постановления № 3-П

Конституционный Суд РФ дал следующие разъяснения по вышеперечисленным вопросам.

Позиция 1. В таких делах допускается предъявление иска о признании права отсутствующим (п. 5.3 Постановления № 3-П).

В данном случае может усматриваться противоречие с позицией Верховного Суда РФ и ВАС РФ, тем не менее, с учетом мнения Конституционного Суда РФ, а также ряда дел Верховного Суда РФ, можно считать подход сложившимся. Это означает, что и в дальнейшем будут поступать подобные типовые иски прокуратуры о признании права отсутствующим, и суды будут их рассматривать и разрешать по существу.

Позиция 2. Иски о признании права отсутствующим не могут быть произвольно изъяты из-под действия института исковой давности (п. 6.3 Постановления № 3-П).

Это очень важное указание, которое должно стабилизировать гражданский оборот и защитить правообладателей. Истечение срока исковой давности в отношении спора по землям лесного фонда влечет к безусловному отказу в удовлетворении иска даже без исследования иных обстоятельств по делу. Однако, учитывая особый статус земель ООПТ и их значение для государства, пропуск исковой давности, согласно позиции Конституционного Суда РФ, не должен влечь отказ в удовлетворении иска, но является достаточным основанием для предоставления ему иной защиты в виде выплаты компенсации или предоставления аналогичного земельного участка. Фактически суд закрепил недопустимость нахождения земельного участка гражданина в границах ООПТ федерального значения.

Позиция 3. Сам по себе факт предоставления участка гражданину не означает начало течения срока исковой давности.

Здесь Конституционный Суд РФ дает некоторую оценку особенностям земельных отношений на том историческом этапе, указывает на сложность кадастрового учета в те годы, отсутствие технической возможности для этого, недостаточность правовых механизмов.

Суд предлагает оценивать, было ли видимое освоение земельного участка, без которого чаще всего никто не мог узнать о допущенном нарушении. Освоение участка может свидетельствовать о начале течения срока исковой давности (при этом отмечено, что неосвоение участка само по себе не означает недобросовестность лица). Также об этом может говорить, например, спор с публичным органом или обращения к нему со стороны правообладателя, прежняя отмена органом публичной власти правового акта, которым участок был предоставлен, что сразу "привлекает внимание" властей к участку. Отображение в кадастре недвижимости конкретных данных о расположении участка, публикация сведений на публичной кадастровой карте также свидетельствует о начале течения срока давности (п. 6.3 Постановления № 3-П). Такой подход не лишен своей логики. Благодаря этому установлены критерии для определения начала течения срока исковой давности и установления факта его пропуска.

Позиция 4. Существенное значение при рассмотрении дела имеет наличие или отсутствие добросовестности у правообладателя (п. 6-6.2 Постановления № 3-П).

Суд подчеркнул, что соблюдение процедуры предоставления участков находится в зоне ответственности органов публичной власти, а ошибки, ими допущенные, не могут быть вменены в вину приобретателей. Так, у добросовестного приобретателя нельзя изъять участок, находящийся на землях лесного фонда (независимо от истечения исковой давности, п. 1 резолютивной части Постановления № 3-П). В отношении земель, расположенных на землях ООПТ, факт добросовестности является основанием для получения правообладателем аналогичного участка либо выплаты ему денежной компенсации. Вместе с тем, одно лишь то обстоятельство, что гражданин, например, полагался на сведения ЕГРН, в совокупности с иными фактическими обстоятельствами при наличии особенностей участка может и не свидетельствовать о его должной разумности и осмотрительности.

Позиция 5. Право на получение компенсации при изъятии земель ООПТ прямо подтверждено Конституционным Судом РФ (п. 7.1 Постановления № 3-П).

Это основано на конституционном принципе о невозможности безвозмездного изъятия имущества у его собственника. Разница в подходах Конституционного Суда РФ к участкам на землях лесного фонда и ООПТ указана ниже в таблице.

Что изменится после принятия решения

Значение рассмотренного Постановления № 3-П очень велико. Оно затрагивает не только сочинских садоводов, но и всех тех, кто оказывается в зоне риска изъятия земельных участков, в том числе приобретенных добросовестно и давно. Можно предположить, что оно станет источником серьезной защиты интересов собственников недвижимости от необоснованных исков со стороны прокуратуры.

При этом полагаем, что сам подход Конституционного Суда РФ является попыткой найти сбалансированное решение между правами частных лиц и интересами государства. Но представляется, что выбранные судом решения имеют определенный дисбаланс в пользу публичной власти. Стоит понаблюдать, как будет формироваться дальнейшая практика самого Конституционного Суда РФ по вопросам исковой давности по требованиям государственных органов, прокуратуры. Практическое применение этого решения покажет, насколько эффективным окажется этот компромисс.