Суд поддержал собственника магазина в споре с мэрией о расселении аварийного МКД

В 2024 году мэрия признала МКД аварийным и подлежащим расселению (после крупной аварии образовались дефекты в несущих конструкциях дома) (Определение Верховного Суда РФ от 29 мая 2026 г. № 304-ЭС26-4330).

Собственник нежилого помещения МКД (магазин, тоже пострадал от аварии) трижды обращался в мэрию и требовал принять решение об изъятии помещения и земельного участка под МКД и выплатить компенсацию за изымаемое непригодное аварийное помещение магазина. Мэрия трижды отвечала в том смысле, что изъятие нежилого помещения, конечно, будет производиться, но позже: оно "будет происходить на основании постановления мэрии после проведения мероприятий, установленных законодательством", сроки расселения МКД установлены до 2036 года, МКД в региональную адресную программу не включен, помещение будет изъято у собственника "при установлении финансовой обеспеченности".

Владелец магазина обратился в суд и потребовал признать эти ответы незаконными отказами в предоставлении компенсации за аварийное нежилое помещение, а также обязать мэрию ускориться. Он заручился поддержкой прокуратуры, которая в письме истцу указала, что мэрия устранилась от организации противоаварийных работ, мер по оперативному расселению аварийного дома, устранению угрозы причинения вреда жизни и здоровью жильцов дома и иных граждан; при этом мэрией установлен необоснованно длительный срок расселения МКД – 2036 год; в целях устранения выявленных нарушений мэру города внесено представление.

Суды трех инстанций поддержали истца:

• Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу предусмотрен Жилищным кодексом РФ и Положением № 47;
• согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ после признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции тот орган, который принял решение о признании дома аварийным, предъявляет иск к собственникам помещений в этом доме о его сносе или реконструкции в разумный срок. Если ни снос, ни реконструкция не произведены, то земельный участок под МКД и каждое жилое помещение в доме, кроме муниципальных, подлежит изъятию. При этом изъятие осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ;
• если МКД, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения (раздел II Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года). Бездействие ОМСУ, в том числе по непринятию решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе, является основанием для его обжалования (ответ на вопрос 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009 года);
• правовые последствия признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в МКД законодательством не установлены. Поскольку ГК РФ не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия нежилых помещений, расположенных в аварийном МКД, при изъятии земельного участка, на котором данный МКД расположен, для муниципальных или госнужд, то в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ надлежит руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, статьями 239.2, 279 ГК РФ, ст. 56.3 Земельного кодекса;
• решение об изъятии земельного участка под МКД, признанным аварийным и подлежащим сносу, связано с обеспечением безопасности жизни и здоровья граждан. Поскольку собственники нежилых помещений в таком здании также признаются владельцами земельного участка, изымаемого в публичную собственность, такие лица могут быть лишены имущества только при условии равнозначного возмещения. Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда РФ от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252, от 3 июля 2018 г. № 309-КГ17-23598, от 28 февраля 2019 г. № 306-ЭС19-711;
• поскольку независимо от оснований признания дома аварийным всем собственникам помещений в таких домах должна быть гарантирована равная защита права собственности (определение СКЭС ВС РФ от 1 февраля 2024 г. № 307-ЭС23-17082), собственник магазина вправе рассчитывать на получение соответствующей компенсации за нежилое помещение;
• между тем, согласно пояснениям ответчика, все жильцы первого подъезда, в котором расположено помещение истца, переселены в маневренный фонд; в отношении истца и принадлежащего ему помещения каких-либо мер не принято;
• как следует из положений ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, а также п. 22 Постановления № 14, принятие решения о признании МКД аварийным и подлежащим сносу, а также совершение всех последующих действий, связанных с таким решением и направленных на защиту конституционного права граждан на жилище, должно осуществляться в разумные сроки. Исключительной компетенцией по определению конкретного срока сноса МКД и срока расселения обладает ОМСУ, однако не исключен судебный контроль за такими решениями публичного органа, в том числе в части разумности установления такого срока, особенно в случае, когда стоит вопрос угрозы жизни и здоровью: данный срок не может быть произвольным с учетом целей реализации требований жилищного законодательства;
• согласно позиции ВС РФ, изложенной в Обзоре от 29 апреля 2014 года, если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Указанный правовой подход может быть применим и в отношении аналогичных ситуаций с нежилыми помещениями в МКД, признанном аварийным и подлежащим сносу;
• при названных обстоятельствах установленный мэрией срок расселения до 2036 года включительно не может быть признан разумным, так как не позволяет обеспечить и гарантировать права истца на безопасные условия использования нежилого помещения; такое использование невозможно по целевому назначению ввиду аварийного состояния всего дома (особенно первого подъезда, в котором расположено спорное помещение), подтвержденного решением межведомственной комиссии;
• суд отклоняет довод ответчика, что темпы расселения аварийного жилищного фонда ограничены объемом бюджетных ассигнований, выделенных на мероприятия по переселению из аварийного жилищного фонда. Между тем, из положений ч. 10 ст. 32 ЖК РФ не следует, что исполнение мэрией названных обязанностей обусловлено наличием источников финансирования данных расходов, соответствующей программы. Отсутствие в бюджете муниципального образования предусмотренного объема финансирования на выкуп изымаемых жилых помещений в признанном аварийном МКД, а равно включение МКД в соответствующую программу не может служить основанием для лишения собственника права на получение стоимости изымаемого имущества (применительно к правовой позиции, изложенной в определении СК ГД ВС РФ от 19 июля 2016 г. № 14-КГ16-13);
• предъявление требований о понуждении мэрии принять решение об изъятии помещения и соответствующей части участка под МКД в целях получения выплаты не свидетельствует о вмешательстве в деятельность ОМСУ и о нарушении статьи 10 Конституции РФ. Избранный судом способ устранения нарушений прав и законных интересов истца соответствует целям заявленных требований, установленным судом обстоятельствам и требованиям, изложенным в пункте 26 постановления № 21.

Верховный Суд РФ отказал мэрии в пересмотре дела.