Собственник помещения не смог заставить соседа демонтировать вывески на фасаде

В нежилом здании несколько собственников имеют каждый – свой обособленный вход в здание, собственные холлы, коридоры и лестницы. Фасад, фактически, является одним из немногих видов имущества, которое находится в общей собственности. Участники спора – собственники помещений в здании (Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 7 апреля 2026 г. № 305-ЭС25-13294).

Арендаторы ответчика задолго до спора – и с согласия истца – разместили на фасаде здания прямо под окнами помещений истца свои информационные вывески. После нескольких лет такого использования фасада истец потребовал от ответчика и его арендаторов демонтировать эти вывески, поскольку данный сектор фасада понадобился самому истцу для собственных коммерческих целей. Получив отказ, он предъявил иск о демонтаже вывесок.

Первые две инстанции отказали истцу, так как установлен фактически сложившийся и фактически одобренный собственниками, включая истца, порядок использования общего имущества – фасада.

Суд округа отправил дело на пересмотр с указанием перепроверить:

• правовую квалификацию спорных конструкций,
• правомерность их размещения на фасаде здания,
• соблюдение процедуры согласования их размещения с учетом установленного порядка пользования общим имуществом собственниками помещений в здании,
• наличие (отсутствие) нарушения прав истца.

СКЭС ВС РФ отменила акт кассации и оставила в силе решение суда первой инстанции:

• в силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Согласно правовому подходу, изложенному в п. 26 Обзора судпрактики ВС РФ № 1 (2021), утв. Президиумом ВС РФ 07.04.2021 г., правовой режим общего имущества в МКД предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других собственников;
• таким образом, неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает в случае отсутствия соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества. Однако использование ответчиком без соответствующего решения ОСС части общего имущества в соответствии со ст. 247 ГК РФ не признается безусловным основанием для удовлетворения заявленных истцом требований, если судом будет установлено, что этот порядок не нарушает права и законные интересы данного лица;
• право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников;
• в определении от 29.05.2025 № 1376-О Конституционный Суд РФ отметил, что предусмотренный п. 1 ст. 247 ГК РФ порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, обеспечивает соблюдение интересов всех сособственников, а также определяет механизм разрешения в судебном порядке споров между ними при наличии разногласий по данному вопросу. При этом суд, разрешая требование об определении порядка пользования соответствующим имуществом, учитывает фактически сложившийся порядок пользования им, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8);
• в настоящем деле между сторонами сложился фактический порядок использования фасада здания, являющегося общим имуществом собственников нежилых помещений; спорные конструкции размещены ответчиком в рамках исторически сложившегося порядка, который длительное время реализовывался всеми собственниками помещений, включая истца, который не возражал против размещения вывесок в установленных границах и подтверждал своим поведением согласие с существующим порядком использования фасада здания. Более того, этот порядок размещения спорных конструкций не является произвольным, а подчинен специальному публично-правовому регулированию о размещении информационных конструкций, спорные вывески согласованы с ОМСУ;
• таким образом, разрешая спор, суды учли фактически сложившийся между сторонами порядок пользования имуществом – фасадом здания (который при этом может точно не соответствовать долям в праве общей собственности), а также нуждаемость ответчика в использовании этого имущества с учетом конструктивных особенностей здания и реальную возможность совместного пользования с соблюдением баланса интересов сособственников;
• если между сособственниками сложился, длительное время соблюдался и фактически реализовывался конкретный порядок использования общедомового имущества, то само по себе внезапное последующее возражение одного из сособственников нужно оценивать, во-первых, с учетом его предыдущего поведения, а во-вторых, с учетом правомерных ожиданий иных сособственников. В противном случае один из сособственников сможет произвольно дестабилизировать сложившийся баланс пользования общим имуществом, игнорировать и фактически сложившиеся отношения между сособственниками, и интересы иных собственников, которые из-за длительного отсутствия возражений реализовали свои права определенным образом;
• при этом в данном случае спорные конструкции не содержат сведений рекламного характера и соответствуют требованиям, предъявляемым к информационным вывескам, размещенным во исполнение Закона о защите прав потребителей. Вопреки доводам истца расположение спорных вывесок на фасаде непосредственно под окнами принадлежащих ему нежилых помещений не дает права использовать эту часть фасада по своему усмотрению, так как фасад является общим имуществом, порядок использования которого устанавливается собственниками нежилых помещений; истец не вправе претендовать на часть фасада, как на свое личное имущество;
• наконец истец может инициировать созыв ОСС для изменения режима использования общего имущества, в частности фасада здания, установления порядка проведения ремонтных работ и участия собственников в расходах на содержание общего имущества (статьи 44-48 ЖК РФ).