ВС РФ разъяснил особенности признания сделок с жильем недействительными

Основное внимание в Обзоре уделяется вопросам, касающимся признания сделок с жилыми помещениями недействительными как совершенных под влиянием заблуждения, обмана, а также в период, когда продавец был не способен понимать значение своих действий (ст. 177 – 179 ГК РФ) (Тематический обзор Верховного Суда РФ № 12/2026 (утв. постановлением Президиума ВС РФ от 1 июля 2026 г. № 15А/2026)).

В частности, ВС РФ разъяснил, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки, сформировавшееся в результате мошеннических действий третьих лиц, по общему правилу не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. Основой для данной правовой позиции послужило нашумевшее дело "Долиной – Лурье".

Вместе с тем вопрос о существенности заблуждения разрешается судом с учетом обстоятельств конкретного дела, в том числе особенностей личности истца (его возраста, состояния здоровья, значения для него отчуждаемого жилого помещения).

Так, в деле, применительно к которому сформулирован этот вывод, суды приняли во внимание, что истцом является одинокая пожилая женщина, а в качестве предмета договора купли-продажи выступало ее единственное жилье, которое было реализовано по цене значительно ниже рыночной (см. об этом деле подробнее).

При рассмотрении подобных споров подлежит оценке также добросовестность контрагента. Например, в первом из приведенных примеров у покупателя не было оснований предполагать наличие заблуждения на стороне продавца. Во втором же случае покупатель – директор агентства недвижимости – будучи профессионалом в данной сфере, мог, по мнению судов, распознать, что истец действует под влиянием заблуждения.

Также ВС РФ разъяснил, что:

• в случае признания сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана (п. 2 ст. 179 ГК РФ), если стороны осуществили взаимные предоставления, суд применяет последствия недействительности в виде двусторонней реституции. Отступление от этого правила возможно только в случаях, определенных законом;
• сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (п. 1 ст. 177 ГК РФ), может быть признана судом недействительной по иску такого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, а после смерти такого гражданина – по иску его наследников. Другие лица, в том числе близкие родственники продавца, не имеющие прав на спорное имущество, не могут заявлять подобные требования;
• уклонение истца от исследования в рамках судебной экспертизы его психического состояния в момент совершения сделки может послужить основанием для отказа в признании ее недействительной в соответствии с п. 1 ст. 177 ГК РФ. Заключения экспертиз, проведенных в рамках уголовного дела, не являются достаточным доказательством для разрешения этого вопроса.

В Обзоре сформулирован также ряд других правовых позиций, связанных с оспариванием сделок по отчуждению жилых помещений, в том числе совершенных одним из бывших супругов, лицом, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве и др. Рассмотрены отдельные сопутствующие вопросы осуществления регистрационных действий.