С ОМСУ не получить денег больше вырученных при продаже унаследованного жилья

Конституционный Суд РФ рассмотрел жалобу на норму Бюджетного кодекса РФ, которая не защищает муниципальную казну в следующей ситуации (Постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2026 г. № 41-П):

• муниципальное образование получает в наследство выморочное жилье, которое находится в залоге у банка;
• поскольку муниципалитет не вправе отказываться от принятия выморочного наследства, он получает вместе с таким жильем и обязанность погасить долги наследодателя перед банком – в пределах рыночной стоимости этого выморочного жилья;
• но если размер рыночной стоимости установлен судебным актом (по иску банка-залогодержателя к ОМСУ об обращении взыскания на заложенное имущество), а продать с торгов такое жилье удалось лишь по меньшей цене, банки пытаются взыскать и разницу между рыночной и фактической ценами, – но уже непосредственно с муниципальной казны.

В деле муниципалитета-заявителя местный финансовый орган возвратил банку исполнительный лист на такой "остаток", но суды удовлетворили административный иск банка о возложении на ОМСУ обязанности принять исполнительный лист к исполнению:

• в рамках гражданского дела было выдано несколько исполнительных документов – об обращении взыскания на квартиру (исполнен ФССП полностью) и исполнительный лист в части, относящейся к установлению пределов ответственности муниципального образования по долгам наследодателя;
• этот второй лист предъявлен в надлежащий орган и соответствует решению суда, по которому ответственность муниципального образования по долгам наследодателя ограничена указанными в нем пределами и не зависит от конкретной суммы, вырученной от продажи заложенного имущества;
• обращение взыскания на бюджетные средства осуществляется в порядке ст. 242.1 БК РФ, и эта норма не разрешает возврат исполнительного листа из-за недостаточности денежных средств, полученных от реализации заложенного имущества.

Конституционный Суд РФ счел, что названная статья БК РФ соответствует Конституции РФ, но должна применяться с учетом следующего:

• она не предопределяет размер взыскания – последний устанавливается в соответствии с нормами как бюджетного, так и иного отраслевого законодательства;
• согласно ст. 1175 ГК РФ ответственность по долгам наследодателя, в том числе и для наследника-публичного образования (которое не может отказаться от такого наследства), ограничена рыночной стоимостью имущества на время открытия наследства вне зависимости от ее последующих изменений.

Если наследственного имущества нет или мало, наследники не обязаны удовлетворять требования кредиторов к наследодателю за свой счет и такие обязательства прекращаются невозможностью исполнения – полностью или в недостающей части наследственного имущества. Это правило распространяется и на ипотечные обязательства наследодателя, в том числе когда выморочный предмет залога поступил в муниципальную собственность и затем продан с публичных торгов по требованию залогодержателя;

• положение муниципалитета-наследника в этой ситуации усугубляется особенностями продажи заложенного имущества с публичных торгов (пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке), из-за чего суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное жилье, устанавливает начальную цену торгов в 80% от его рыночной стоимости, а по итогам торгов цена может и не превысить этого размера. И тогда вырученная в ходе торгов сумма не покроет требования кредитора (в пределах рыночной стоимости на момент открытия наследства);
• если обязать муниципальное образование еще и доплачивать залоговому кредитору разницу между рыночной стоимостью выморочного жилья и стоимостью реализации на торгах, получится, что средства местной казны будут использоваться вовсе не на местные нужды и муниципалитет лишится части своего собственного имущества, а это приведет к нарушению баланса прав и обязанностей сторон. Да еще и в пользу частного лица, по общему правилу – банка, который как профессиональный участник рынка может и сам минимизировать свои риски;
• поэтому отсутствие в ст. 242.1 БК РФ специальных правил для такой ситуации не должно приводить к исполнению судебного акта за счет казны муниципального образования без учета того, что заложенное жилье продано с торгов, оно не пополнило собой муниципальный жилфонд социального использования (как это предполагает абз.6 п. 2 ст. 1151 ГК РФ) и муниципальное образование никакого другого имущества наследодателя не получило;
• таким образом, в подобных случаях, при нехватке денежных средств, вырученных от реализации выморочного жилья на торгах, для удовлетворения требований залогодержателя (в пределах рыночной стоимости на момент открытия наследства) исполнительный документ не подлежит исполнению в части разницы между соответствующими суммами.

Отметим, что в указанной ситуации часто есть еще одна пострадавшая сторона, хотя ее требования существенно скромнее, – это управляющая компания (если речь о квартире в МКД) или ресурсник, поставивший в выморочное жилье коммунальные услуги. Неоплаченные долги за ресурсы, вывоз мусора, а равно и содержание общего имущества МКД и взносы на капремонт за время до открытия наследства обычно пытаются взыскать с ОМСУ. Очевидно, что – с учетом позиции КС РФ, – если выморочное жилье является еще и ипотечным и в итоге продано по цене ниже рыночной, эти долги взыскать с ОМСУ никак не получится.

Более того, могут возникнуть и проблемы с взысканием таких же долгов, набежавших после открытия наследства и до перехода жилья к новому собственнику по итогам торгов: если само краткосрочное нахождение выморочной ипотечной квартиры в муниципальной собственности до торгов не отвечает муниципальным интересам, то и содержание этого имущества за счет казны может стать предметом нового оспаривания в КС РФ.