Срок владения изъятым жильем нужно учитывать для продажи новой квартиры без НДФЛ

Конституционный Суд Российской Федерации разрешил совершать такие сделки для освобождения от налогообложения с учетом времени нахождения в собственности старой недвижимости. Об этом рассказали на официальном сайте Суда (Постановление КС РФ от 22 апреля 2026 г. № 26-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Догарь Александры Дмитриевны").

Правовой спор возник в связи с обращением россиянки, которая с 2012 года проживала в квартире, расположенной в Ямало-Ненецком автономном округе. В 2017 году орган местного самоуправления в целях развития застроенной территории изъял участок с домом, в котором находилась собственность заявительницы. Ей предоставили равноценный жилой объект. После этого, уже в 2021 году, гражданка продала свое недвижимое имущество. В связи с этим налоговый орган потребовал уплатить НДФЛ, так как она владела жильем менее пяти лет с момента покупки в 2017 году. Ей также была назначена штрафная санкция.

Россиянка подала соответствующее исковое заявление, однако городской суд оставил ее требования без удовлетворения. В дальнейшем апелляционная инстанция отменила это решение и разрешила сложить сроки владения по аналогии с применением льготного порядка при участии в программе реновации в Москве (в минимальный предельный срок нахождения в собственности включается срок владения освобожденным помещением). При этом вышестоящие инстанции пришли к выводу, что эти правила применимы только для объектов в столице.

КС РФ защитил права гражданки, признав неконституционным абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ. "Право собственности на жилье может прекращаться помимо воли гражданина. В таких условиях установленный НК РФ срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, утрачивает значение условного индикатора для освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости", – отметили в судебном органе. Суд считает, что игнорирование срока владения старой недвижимостью в таких ситуациях для освобождения от налога могло бы подорвать доверие к институтам и решениям публичной власти.

Таким образом, оспариваемое положение не соответствует Конституции РФ, так как не предусматривает возможности применения специального порядка расчета минимального предельного срока владения жильем. Речь идет о включении в него времени нахождения в собственности недвижимости, предоставленной взамен старого помещения, право на которое прекращено по решению властей помимо воли граждан.

КС РФ поручил законодателю внести необходимые изменения. До этого момента специальный порядок исчисления разрешено применять в аналогичных случаях, если дом, в котором находилась старая квартира, не был признан аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, либо само помещение – непригодным для проживания.