© morris71 / Фотобанк 123RF.com

Департамент городского имущества обратился с иском к владельцам пристроенных помещений в МКД (построены еще частично в прошлом веке, учтены в ЕГРН) об их сносе, указывая, что данные помещения возведены незаконно, без оформления разрешений на реконструкцию МКД, их существование угрожает жизни и здоровью людей (невозможность эвакуации в случае пожара) (Определение Верховного Суда РФ от 12 мая 2025 г. № 305-ЭС25-2717).

Суд первой инстанции в иске отказал, поскольку:

• спорные пристройки вообще являются объектами некапитального строительства, следовательно, не могут признаваться самовольными постройками;
• земельный участок под МКД (на котором фактически расположены спорные объекты) принадлежит не городу, а собственникам помещений в МКД, а они в суд соответствующего иска не заявляли;
• с учетом выводов эксперта о наличии угрозы жизни и здоровью граждан надлежащим способом защиты нарушенного права является требование о запрещении эксплуатации. Таких требований в рамках данного дела не заявлено.

Однако суды вышестоящих инстанций обратили внимание на следующее:

• в спорном МКД есть и муниципальные квартиры, таким образом, город в лице департамента городского имущества обратился в суд в качестве собственника земельного участка, на котором находится спорный МКД. В качестве собственника он имеет право обращаться с исковым заявлением о сносе самовольного постройки;
• спорная пристройка возведена к фасаду многоквартирного жилого дома. Как указано в Обзоре судебной практики ВС РФ № 4 за 2018, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. З ст. 36 ЖК РФ). Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД. Указанная позиция содержится также в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 февраля 2019 г. № 5-КГ18-320;
• в п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г.), реконструкция жилого помещения в МКД, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной;
• при этом ответчики не доказали, что ими в установленном законом порядке было получено согласие всех собственников других помещений в этом доме на его реконструкцию, а именно, что общим собранием собственников помещений принималось соответствующее решение;
• ответчики использовали общее имущество без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, что является нарушением п. 4 ст. 36 ЖК РФ;
• в соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник жилого помещения в МКД вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры), заявления ответчиков о применении срока исковой давности по таким требованиям не имеет правового значения;
• при этом из экспертного заключения следует, что спорные объекты являются объектами некапитального строительства, их перемещение без нанесения несоразмерного ущерба возможно. Однако спорные объекты не соответствуют строительным и пожарным нормам и правилам, как на момент возведения, так и на момент проведения экспертного осмотра и создают угрозу жизни и здоровью граждан;
• при таких обстоятельствах, учитывая, что ответчики не представили разрешительных документов на возведение спорной пристройки к фасаду жилого многоквартирного дома, в отсутствие согласия всех собственников МКД, в т.ч не согласовали возведение пристройки на ОСС, суд приходит к выводу о возложении на ответчиков обязанности привести объект в соответствие с документами технического учета (состояние до проведения работ), фиксирующим его параметры до реконструкции.

Верховный Суд РФ отказал собственникам самовольно возведенных пристроек в пересмотре дела.