Особенности исчисления НДФЛ при обмене недвижимости закрепят в Налоговом кодексе

Во исполнение постановления КС РФ от 15 января 2026 г. № 1-П (см. также новость от 19 января 2026 г.) в НК РФ будут внесены изменения, исключающие произвольное исчисление НДФЛ при обмене недвижимости. Проект поступил в Госдуму 26 июня 2026 года (Проект Федерального закона 1272209-8).

Напомним, что КС РФ указал, что мена отличается от купли-продажи тем, что может быть равноценной. При этом налогообложению подлежит только экономическая выгода или реальный доход налогоплательщика. Действующие нормы не соответствуют Конституции, так как допускают произвольное налогообложение дохода добросовестного налогоплательщика, вынуждая его уплачивать НДФЛ с имущественных потерь, поскольку при равноценной мене денежные расчеты не производятся. НК РФ не определяет налоговую базу при обмене недвижимости, что нарушает единообразие в правоприменительной практике и не позволяет налогоплательщикам предвидеть налоговые последствия. Разница в кадастровой стоимости облагается налогом, только если эквивалентность обмена опровергнута.

Законопроектом вносятся уточняющие правки в абз.1 п 1.2 ст. 88 НК РФ, а ст. 214.10 НК РФ дополняется правилами определения дохода от отчуждения плательщиком НДФЛ объекта недвижимости по договору мены на иной объект недвижимого имущества в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности. Доход от мены объекта недвижимого имущества будет определяться в сумме кадастровой стоимости приобретенного в результате мены объекта за вычетом суммы кадастровой стоимости отчужденного в результате мены объекта недвижимости. При определении доходов от мены объекта недвижимости должны учитываться, в том числе денежные средства, выплачиваемые по соответствующему договору мены в связи с разницей стоимостей обмениваемых объектов.

В случае принятия закона поправки вступят в силу с 1 января 2027 года.