Росреестр указал на нововведения по видам разрешенного использования земель

Речь идет о новеллах, предусмотренных Федеральным законом от 31 июля 2025 г. № 295-ФЗ, вступившим в силу 1 марта 2026 года (Информация Росреестра от 02 марта 2026 г.).

Данный закон, подчеркивается в сообщении ведомства, устраняет многолетнюю правовую неопределенность в вопросах установления видов разрешенного использования земельных участков, а также порядка предоставления земель.

Ключевые новеллы:

1. В Земельном кодексе РФ закреплен перечень документов, которыми определяются виды разрешенного использования земельных участков (градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент, положение об особо охраняемой природной территории).
2. Закреплены случаи, когда использование земельных участков допускается вне зависимости от установленного вида разрешенного использования (в частности, для размещения геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети, возведения некапитальных строений, сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы)).
3. Вводится понятный порядок выбора видов разрешенного использования – кто, как и при каких условиях может выбрать вид разрешенного использования земельного участка.
4. В Земельном кодексе РФ закреплены ситуации, когда разрешенное использование земельного участка устанавливается не регламентом использования земель, а документацией по планировке территории или лицензией на недропользование (для размещения линейных объектов, в границах особой экономической зоны, инновационных научно-технологических центров, территории опережающего развития и др.).
5. Подробно регламентирован порядок определения видов разрешенного использования земельных участков при их образовании.

Изменения для граждан

Виды разрешенного использования земельных участков, установленные до 1 марта 2026 года, остаются действительными. Также сохраняется общий подход к определению видов разрешенного использования (основные, вспомогательные и условно разрешенные).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства правообладатели могут выбирать самостоятельно – без дополнительных разрешений и согласования. В частности, для выбора основного вида разрешенного использования подается заявление в орган регистрации прав (определены сроки каждой процедуры).

В отдельных случаях допускается менять виды разрешенного использования образуемых земельных участков (например, при разделе земельного участка, исходный вид разрешенного использования которого не соответствует градостроительному регламенту).

Изменения для бизнеса

Для правообладателей участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которым такой участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование, установлен запрет на изменение вида разрешенного использования , предусмотренного договором аренды или договором безвозмездного пользования земельным участком. Исключение – если земельный участок используется для комплексного развития территории.

Если участок из состава земель сельхозназначения отнесен к сельскохозяйственным угодьям, его вид разрешенного использования можно изменить на основании решения органа власти субъекта РФ. Раньше изменить вид разрешенного использования таких участков было невозможно. Теперь такой порядок будет действовать до принятия специального федерального закона о порядке определения правового режима сельскохозяйственных угодий.

Также предусмотрена возможность, когда заинтересованное лицо вправе инициировать проведение аукциона в границах населенного пункта (ранее такого не было). При этом орган власти должен выставить земельный участок на аукцион с тем видом разрешенного использования, который просит инициатор аукциона.

Если земельный участок в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории расположен в границах зоны планируемого размещения объекта публичного значения, правообладатель такого участка может выбирать только тот вид разрешенного использования, который предусматривает размещение такого объекта. При этом с 1 марта 2026 года включать в границы зон планируемого размещения объектов публичного значения земельные участки, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, не допускается. Исключения из этого правила установлены Градостроительным кодексом (изъятие, публичный сервитут, согласие правообладателя).

Изменения для садоводов

Уточнен установленный Федеральным законом № 217-ФЗ о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд запрет на изменение вида разрешенного использования отдельных садовых и огородных земельных участков в границах территории садоводства или огородничества. В частности, теперь запрет распространяется на все садовые и огородные земельные участки вне зависимости от того, были они образованы до или после вступления в силу Закона № 217-ФЗ.

Назначение садовых участков можно будет поменять в случае, если садоводы решат изменить вид деятельности на товарищество собственников жилья либо если такие участки нужны для государственных или муниципальных нужд.