Новости и аналитика Правовые консультации Госзакупки Физическое лицо является собственником машино-места (с кадастровым номером), расположенного в подземном паркинге. Помещение нежилое. Как заключить договор аренды парковочного места между казенным учреждением (арендатор) и физическим лицом (арендодатель, не ИП)? Необходима ли регистрация в Росреестре данного договора (с учетом того, что стороны договора - юридическое и физическое лица), если он будет заключен на срок менее года? Какие документы необходимо истребовать у арендодателя?

Физическое лицо является собственником машино-места (с кадастровым номером), расположенного в подземном паркинге. Помещение нежилое.
Как заключить договор аренды парковочного места между казенным учреждением (арендатор) и физическим лицом (арендодатель, не ИП)? Необходима ли регистрация в Росреестре данного договора (с учетом того, что стороны договора - юридическое и физическое лица), если он будет заключен на срок менее года? Какие документы необходимо истребовать у арендодателя?

1. Под машино-местом понимается часть здания или сооружения, предназначенная для размещения транспортного средства. Являясь объектом недвижимости, машино-место может быть передано в аренду лицом, чье право собственности на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) (п. 1 ст. 8.1, абзац третий п. 1 ст. 130, ст. 131 ГК РФ, ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Договора аренды машино-места, как и иного недвижимого имущества, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Государственной регистрации такой договор подлежит в случае, если он заключается на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ)*(1).
2. Лица, являющиеся заказчиками в соответствии с пунктами 5-7 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), за отдельными исключениями (ч. 2 ст. 1, ч.ч. 2, 2.1 ст. 15 Закона N 44-ФЗ) должны осуществлять все закупки с соблюдением порядка, предусмотренного этим законом. Как прямо указано в п. 3 ч. 1 ст. 1 Закона N 44-ФЗ, предусмотренный этим законом порядок распространяется и на отношения, связанные с заключением заказчиками договоров аренды.
Согласно ч. 5 ст. 24 Закона N 44-ФЗ заказчик выбирает способ определения контрагента в соответствии с положениями главы 3 этого Закона. У единственного контрагента закупка может проводиться только в случаях, указанных в ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ. Пункт 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ допускает возможность осуществления закупки у единственного контрагента, в частности, при заключении договора аренды нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд. Машино-места в приведенной норме не упомянуты. На наш взгляд, поскольку машино-место является частью здания или сооружения, закупка, связанная с приобретением машино-места в аренду, может быть осуществлена на основании п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ, что подтверждается и информацией, содержащейся в ЕИС (смотрите по ссылке: http://zakupki.gov.ru/epz/order/extendedsearch/results.html?searchString= %D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0+%D0%BC%D0%B0%D1%88%D0%B8%D0%BD%D0%BE %D0%BC%D0%B5%D1%81%D1%82&morphology=on&openMode=USE_DEFAULT_PARAMS&pageNu mber=1&sortDirection=false&recordsPerPage=_10&showLotsInfoHidden=false&fz 44=on&placingWaysList=FZ_44_EP44&af=on&ca=on&pc=on&pa=on&currencyIdGenera l=-1&regionDeleted=false&sortBy=UPDATE_DATE). Правоприменительной практики и разъяснений, где бы рассматривалась аналогичная ситуация, мы не обнаружили.
Разумеется, заказчик вправе осуществить указанную закупку также с использованием конкурентной процедуры или на основании п. 4 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ, если соблюдаются указанные в этой норме условия и ограничения.
3. Требования к закупке у единственного поставщика, подрядчика, исполнителя (далее также - контрагент) установлены ч.ч. 2-4 ст. 93 Закона N 44-ФЗ и различается в зависимости от того, на основании какого пункта ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ заключается контракт.
В случае осуществления закупки на основании п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ заказчику не требуется размещать извещение об осуществлении закупки (ч. 2 ст. 93 Закона N 44-ФЗ, смотрите также ч. 3 ст. 93 Закона N 44-ФЗ в редакции, которая вступит в силу с 31.07.2019).
Согласно ч. 3 ст. 93 Закона N 44-ФЗ (смотрите также ч.ч. 3, 4 ст. 93 Закона N 44-ФЗ в редакции, которая вступит в силу с 31.07.2019) заказчик при осуществлении закупки на основании п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ обязан обосновывать в документально оформленном отчете невозможность или нецелесообразность использования конкурентных способов определения контрагента. Контракт должен содержать обоснование цены контракта, сформированное в порядке, установленном Законом N 44-ФЗ.
Подробнее о порядке закупки на основании п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ смотрите в материале: Энциклопедия решений. Порядок закупки на основании п.п. 10, 22, 30, 31, 32, 35, 37, 38, 39, 30, 41, 49 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ.
Здесь же отметим, что в силу п. 2 ч. 13 ст. 34 Закона N 44-ФЗ в контракт обязательно включается условие об уменьшении суммы, подлежащей уплате заказчиком юридическому лицу или физическому лицу, в том числе зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя (далее - ИП), на размер налогов, сборов и иных обязательных платежей в бюджеты бюджетной системы РФ, связанных с оплатой контракта, если в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах такие налоги, сборы и иные обязательные платежи подлежат уплате в бюджеты бюджетной системы РФ заказчиком.
В этой норме речь идет в том числе о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ) (смотрите также письмо Минэкономразвития России от 08.10.2014 N Д28и-1965), поскольку именно в отношении этого налога законодательство обязывает организацию, производящую выплаты физическим лицам, не являющимся ИП, выступать в роли налогового агента таких физических лиц, удерживая и уплачивая за них в бюджет суммы НДФЛ (ст. 226 НК РФ). Причем сумма НДФЛ в этих случаях удерживается налоговым агентом из доходов налогоплательщика, то есть, в частности, из сумм оплаты работ (услуг) по гражданско-правовым договорам (пп. 6 п. 1 ст. 208, п. 4 ст. 226 НК РФ).
В этой связи следует обратить внимание на два обстоятельства. Во-первых, речь идет об удержании НДФЛ, но не страховых взносов (смотрите также ответ на вопрос 1 приложения к письму Минэкономразвития России от 30.09.2014 N Д28И-1889, письмо Минэкономразвития России от 08.10.2014 N Д28и-1965*(2). Во-вторых, уменьшению подлежит именно сумма выплат, но не цена контракта. Поскольку НДФЛ удерживается именно из суммы дохода физического лица, сумма НДФЛ включается непосредственно в цену договора (контракта) (смотрите также письма Минфина России от 25.04.2011 N 03-04-05/3-292, от 29.08.2014 N 02-02-09/43300).
Подробнее о требованиях к контракту смотрите, в частности, в материалах:
- Энциклопедия решений. Форма и содержание контракта, заключаемого по Закону N 44-ФЗ с единственным поставщиком;
- Энциклопедия решений. Обязательные (существенные) условия контракта по Закону N 44-ФЗ;
- Энциклопедия решений. Условия контракта по Закону N 44-ФЗ о цене и объеме исполнения;
- Энциклопедия решений. Порядок оплаты по контракту по Закону N 44-ФЗ;
- Энциклопедия решений. Включение в контракт по Закону N 44-ФЗ условия о начислении неустойки.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

25 июля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

------------------------------------------------------------------------
*(1) Подробнее о гражданско-правовых аспектах договора аренды машино-мест и иных объектов недвижимости смотрите в материалах:
- Энциклопедия решений. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест;
- Энциклопедия решений. Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения;
- Энциклопедия решений. Государственная регистрация договора аренды.
*(2) Отметим, что в приведенной ситуации выплаты арендодателю страховыми взносами не облагаются (п. 4 ст. 420 НК РФ, письмо Минфина России от 01.11.2017 N 03-1506/71986).