Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
(1).jpg)
Программа разработана совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Недвижимое имущество и права на него оказались в центре внимания высшей судебной инстанции. В июле Верховный Суд РФ утвердил сразу три тематических обзора судебной практики, связанных с правами на жилые помещения, земельные участки и самовольные постройки.
В статье рассказываем о новых правовых позициях, нашедших отражение в обзорах ВС РФ. С помощью наших экспертов сформулируем главные практические выводы для покупателей и владельцев недвижимости, а также тех, кто работает в этой сфере.
Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием сделок с жилыми помещениями, – самый долгожданный (Тематический обзор Верховного Суда РФ № 12/2026 “По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения”, утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 июля 2026 г. № 15А/2026). В него вошли 20 правовых позиций Верховного Суда РФ, выработанных за период с 2022 по 2025 год. Поводом к его созданию стало так называемое "дело Долиной", за развитием которого без преувеличения следила вся страна.
О нем мы подробно рассказывали в наших новостях:
Однако это не единственное подобное дело. Ситуаций, когда продавец, заблуждавшийся в мотивах совершения сделки по продаже квартиры, либо ставший жертвой обмана со стороны мошенников, пытался признать сделку недействительной, стало возникать все больше. Суды принимали противоречивые решения. Постепенно начала формироваться тревожная практика, когда сделку признавали недействительной и возвращали квартиру обратно продавцу, а покупатель оставался и без денег, и без жилья. Именно так произошло и в деле Долиной. Точку в нем поставил Верховный Суд РФ, отказав обманутому продавцу в признании сделки недействительной и признав право покупателя оставить квартиру себе.
Учитывая разнообразие похожих ситуаций, неоднозначную практику и большое количество спорных вопросов, Верховный Суд РФ поручил коллегиям обобщить судебную практику по недействительным сделкам с жильем и разъяснить наиболее важные положения.
Председатель ВС РФ Игорь Краснов отметил: "Подготовка проектов постановлений Пленума и обзоров судебной практики – не формальность и не задача "для галочки". Наша цель – сделать судебную практику предсказуемой и понятной каждому: чтобы человек, столкнувшись с правовой проблемой, мог разобраться, на что опираться, и быть уверенным в справедливости решения. Наши разъяснения должны быть емкими, без лишней воды – так их будет удобно читать и применять на практике. Важно не просто изложить правовые позиции, а подать материал так, чтобы он был доступен и для опытного судьи, и для молодого специалиста, и для гражданина, который хочет разобраться в вопросе".
О необходимости такого обзора заявляло и заинтересованное ведомство – Росреестр. Так, заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий отмечал, что в российском законодательстве на сегодняшний день есть все необходимые правовые механизмы для разрешения вопросов с оспариванием сделок, в том числе применение двусторонней реституции, однако Верховному Суду важно разъяснить все спорные моменты, возникающие у судов при рассмотрении таких дел. "Обзор судебной практики по данным вопросам крайне актуален. Он призван помочь судам правильно применять существующие нормы права, а гражданам – понимать, как они могут защищать свои права при оспаривании сделок с жилыми помещениями", – заявил Алексей Бутовецкий.
Первая правовая позиция в Обзоре сформулирована на примере дела Долиной (п. 1 Обзора) и направлена на защиту интересов добросовестных покупателей.
Заблуждение гражданина относительно мотивов сделки, в том числе возникшее под влиянием мошенников, само по себе не является достаточно существенным для признания сделки недействительной по ст. 178 Гражданского кодекса. При разрешении дел об оспаривании сделок по этой статье суды должны учитывать конкретные обстоятельства дела и оценить поведение обеих сторон сделки:
Оспаривание сделки при безупречном поведении другой стороны сделки (объективной и субъективной добросовестности) по общему правилу по мотиву заблуждения не допускается. В деле Долиной покупатель вела себя безупречно и добросовестно. А вот в другом деле, где суды также оценивали поведение сторон, покупатель оказался директором агентства недвижимости, который точно знал о продаже квартиры по заниженной цене, и о том, что продавец – одинокая пожилая женщина (п. 2 Обзора). Суды встали на сторону продавца и ВС РФ поддержал их.
"Одной из центральных тем Тематического обзора стал правовой вопрос о признании недействительными сделок, совершенных под влиянием мошенников. Сформулированные положения, по сути, не являются новыми, но могут облегчить нижестоящим судам оценку юридически значимых обстоятельств в рамках таких категорий споров.
Так, важно, что Верховный суд РФ подчеркнул усиленную защиту покупателя в таких сделках. Если покупатель признан добросовестным, не знал и не мог знать о том, что продавец действовал под влиянием мошенников, – суд должен обеспечить защиту его интересов. А значит, оспариваемая сделка не может быть признана недействительной в ущерб такому покупателю.
В Тематическом обзоре Верховный суд РФ указал, что при рассмотрении дел об оспаривании сделок, заключенных гражданином под влиянием заблуждения, сформированного третьими лицами при совершении в отношении такого гражданина имущественного преступления, предоставлять другой стороне сделки меньший объем защиты являлось бы неправомерным (п. 1 Обзора)".
Аналогичная позиция сформулирована для ситуаций, когда продавец подписал договор купли-продажи жилого помещения будучи обманутым (п. 7 Обзора). Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего при условии, что другой участник сделки (покупатель) знал или должен был знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем (например, риелтором) или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
"Меня удивил п. 7 Обзора, который потенциально закладывает мину под работу риелторов. Согласно позиции ВС РФ – если продавец самостоятельно нашел риелтора, который сам или его работодатель был в сговоре с мошенниками, а затем покупатель тоже взаимодействовал с этим риелтором, то это означает осведомленность покупателя об обмане. А раз покупатель мог или знал об обмане, то сделка недействительна на основании ст. 179 ГК РФ. Получается, что классическая схема взаимодействия с риелтором продавца может обернуться для покупателя катастрофой, если риелтор окажется в сговоре с мошенниками".
Важнейшее разъяснение ВС РФ касается последствий признаний сделки, совершенной под влиянием обмана, недействительной. В случае, если стороны успели осуществить взаимные предоставления, то есть передать друг другу имущество и деньги, суд должен применить двустороннюю реституцию. Отступление от этого правила возможно только в случаях, определенных законом (п. 8 Обзора).
Екатерина Глазунова отмечает, что положения, сформулированные в Тематическом обзоре, вряд ли полностью решат все проблемы сделок, совершенных под влиянием мошенников. Так, например, нерешенной осталась проблема того, как именно применять двустороннюю реституцию в случае, когда у продавца отсутствуют денежные средства для возврата покупателю (так как они переданы мошенникам, например). Правильным было бы указывать в судебных актах на возврат квартиры продавцу только после возврата покупателю денежных средств в рамках двусторонней реституции. Однако такое положение Верховный суд РФ не закрепил.
Тем не менее, по мнению эксперта, позиции Верховного суда РФ могут стать своеобразной “дорожной картой” для движения в рамках дел об оспаривании сделок с жильем. При этом они важны как судам, так и сторонам по делу.
Несколько позиций Обзора посвящено ситуациям, когда сторона сделки не могла понимать значение своих действий и руководить ими (п. 1 ст. 177 ГК РФ). При разрешении таких дел на первый план выходят доказательства такого состояния стороны сделки (п. 1.1 Обзора). С целью его выяснения суд должен назначить судебную экспертизу с привлечением экспертов в соответствующих областях. Суд не вправе подменить экспертное заключение своим субъективным мнением или показаниями свидетелей, поскольку требуются специальные познания в области психиатрии. Далее следуют два важных практических вывода:
В качестве примера ВС РФ вновь приводит дело Долиной, которая отказалась от проведения судебной экспертизы, мотивируя это тем, что проходила подобное исследование во время расследования по уголовному делу.
Требовать признания сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ (сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими) вправе как сам гражданин, совершивший ее, так и другие лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, а после смерти такого гражданина – его наследники (п. 4 Обзора).
Важный акцент делает ВС РФ в п. 5 Обзора: для признания сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ лицом, имеющим психическое заболевание, принципиальное значение имеет то, лишало ли это заболевание гражданина возможности понимать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки. Таким образом, само по себе наличие психического заболевания еще не означает недействительности сделки. Важно именно то, как чувствовал себя гражданин в момент ее совершения. Так, в Обзоре приведен пример, когда продавец хотя и страдала психическим заболеванием, но в момент совершения сделки находилась в состоянии ремиссии и вполне отдавала отчет своим действиям. Судебная экспертиза подтвердила это, и сделку оставили в силе.
"На мой взгляд, Обзор ВС РФ не решил ключевую проблему – применение ст. 177 ГК РФ. Ее можно назвать "киллер-статьей" по таким спорам. Вся причина в том, что по ней истцу (продавцу) не нужно доказывать обмана или заблуждения. Достаточно, чтобы была проведена судебная экспертиза, которая скажет: “человек не осознавал, что делает в момент совершения сделки”.
Тем самым высшая инстанция прямо указывает, что исход дела зависит от результата судебной экспертизы. При этом, если продавец откажется от ее проведения, то в удовлетворении иска ему откажут. Но если продавец не откажется, и она будет в его пользу, то он выигрывает.
С данным подходом я не согласен в корне, потому что получается абсурдная ситуация в рамках одной и той же нормы. Если мы посмотрим на абзац второй пункта два названной статьи, то обнаружим удивительное: если сделку по тому же самому основанию – ст. 177 ГК РФ будет оспаривать попечитель (то есть продавец не просто не осознавал свои действия, а в дальнейшем даже был ограничен в дееспособности), то добросовестность другой стороны сделки (покупателя) проверяется! И в судебной практике есть уже устойчивый подход, когда суды отказывают в удовлетворении исков о признании недействительных сделок, которые совершили лица, которые впоследствии были признаны ограниченно дееспособными, так как не доказано, что другая сторона сделки могла распознать их состояние. Почему игнорируется это при оспаривании самим продавцом и даже лицом, которое очевидно более здоровое в сравнении с нахождением в "таком состоянии" (как указано в п. 1 ст. 177 ГК РФ), лично мне непонятно.
Таким образом, на мой взгляд, проблема оспаривания сделок, которые совершены под влиянием мошенников, не решена. Все будет упираться в экспертизу".
В п. 11 Обзора сформулировано положение, касающееся расписки продавца, не способного понимать значение своих действий и руководить ими, в получении денег: судам следует учитывать, что выданная таким продавцом расписка не может являться безусловным доказательством получения им денежных средств. Александр Малютин полагает, что это разъяснение потенциально может осложнить жизнь покупателям. С одной стороны, очевидно: если продавец не понимал, что творит, то и его расписка о получении денежных средств порочна. “Но возникает опасение, что нижестоящие инстанции будут применять этот пункт по принципу "невменяемый – значит деньги не получал", хотя речь тут скорее о том, что доказательства надо оценивать в совокупности и нельзя полагаться на одну лишь расписку”, – подчеркивает эксперт.
Екатерина Глазунова считает, что риски при приобретении вторичного жилья остаются: "Покупателям необходимо обращать внимания на любые моменты, отклоняющиеся от обычных при совершении сделки, – заниженная цена, расчеты через третьих лиц, спешка продавца или любое его странное поведение. Нелишним будет провести проверку продавца хотя бы через сервисы ФССП и по картотекам судебных споров, а также запросить справку о его дееспособности".
Не обошел стороной Верховный Суд РФ и вопрос об оспаривании подозрительных сделок с жильем в процедурах банкротства. В частности, он сформулировал следующие положения:
Последний блок положений Обзора посвящен вопросам регистрации прав на недвижимое имущество. П. 16 провозглашает вроде бы очевидную мысль: вступившее в законную силу решение суда о признании сделки купли-продажи жилого помещения недействительной и применении реституции является достаточным основанием для регистрации права собственности и аннулирования записи о регистрации перехода права собственности, произведенной по договору купли-продажи.
Однако Александр Малютин отмечает, что сталкивался с примерами, когда Росреестр отказывал в регистрации на основании судебного акта об оспаривании сделки. "Возможно, сейчас это уже редкость, но то, что подход закреплен ВС РФ – это, считаю, хорошо. Более того, думаю многие коллеги со мной не согласятся, но в этом пункте я вижу и потенциально возможность регистрации перехода права собственности на основании решения суда даже при наличии записей об ограничениях на регистрацию. Если это будет, то позволит преодолеть недобросовестные схемы, когда ответчики по оспариваемой сделке искусственно создавали множество арестов в отношении имущества, чтобы затруднить регистрацию перехода права собственности", – подчеркивает эксперт.
Если продавец направил в регистрирующий орган заявление о прекращении регистрации перехода права собственности в связи с совершением в его отношении мошеннических действий, Росреестр обязан отказать в государственной регистрации (п. 17 Обзора). Равным образом, при наличии в ЕГРН отметки о невозможности госрегистрации перехода права без личного участия собственника объекта недвижимости, такая регистрация не может быть проведена (п. 18 Обзора).
Пункт 20 Обзора ограничивает полномочия государственного регистратора: он не вправе в рамках правовой экспертизы документов проверять законность нотариально удостоверенного договора купли-продажи, а также ставить под сомнение права, возникающие на основании нотариально удостоверенной сделки.
"Приятной неожиданностью с точки зрения практического применения стал п. 20 Тематического обзора. В нем Верховный суд РФ указал, что государственный регистратор не вправе в рамках правовой экспертизы документов проверять законность нотариально удостоверенного договора купли-продажи, а также ставить под сомнение права, возникающие на основании нотариально удостоверенной сделки.
Это очень важная позиция для юристов, работающих в сфере сделок с недвижимостью. Нормы Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” не вполне конкретно сформулированы в этой части, что зачастую дает возможность недобросовестным регистраторам по сути выходить за пределы своих полномочий и оценивать законность нотариально удостоверенных сделок.
Теперь Верховный суд РФ указал на недопустимость таких ситуаций".
Не столь нашумевший, но не менее важный второй Тематический обзор ВС РФ посвящен самовольным постройкам. Он содержит 23 правовых позиции о применении норм материального права, 5 позиций о процессуальных моментах и 3 – об иных вопросах.
Отметим, что это далеко не первый обзор на эту тему. Подобные обобщения судебной практики ВС РФ делал и ранее, например, “Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством”, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года), “Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством”, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года) и др.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные:
Для признания постройки самовольной достаточно одного из этих нарушений (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 № 44).
Несмотря на данное в законе определение самовольной постройки, на практике могут возникать спорные и неочевидные ситуации, например, когда снос нелегального объекта не имеет смысла или даже может навредить. Поэтому ВС РФ призывает суды тщательно проверять правомерность отнесения объектов к самовольным постройкам и внимательно оценивать обстоятельства в каждом конкретном случае.
В частности, следует учитывать:
Положения обзора закрепляют приоритет судебной защиты, гарантии для добросовестных застройщиков и жилищных прав граждан.
В таблицах ниже мы систематизировали положения Обзора и перечислили объекты, которые, по мнению высшей инстанции, относятся к самовольным постройкам и не являются таковыми.
Пункт Обзора | Объект | Условие |
Нежилое здание, строение, сооружение, построенное до 1 января 1995 года | Возведено без нарушения строительных и градостроительных норм и правил | |
Жилой дом, построенный до 14 мая 1998 года на земельном участке, не предоставленном для целей строительства |
| |
Здание с присоединенной к нему некапитальной постройкой, так как в этом случае не возникает новый объект | ||
Подпорные сооружения |
| |
Объект, возведенный на земельном участке, срок аренды которого истек, а разрешение на эксплуатацию еще не получено |
| |
Жилой дом, построенный на земельном участке, предоставленном по договору аренды для целей индивидуального жилищного строительства (не требует получения разрешения на строительство, даже если такая обязанность предусмотрена условиями договора аренды) | ||
Постройка, возведенная новым арендатором в случае признания соглашения о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды недействительным | Отсутствуют нарушения при строительстве | |
Объект капитального строительства, который соответствует виду разрешенного использования земельного участка, но фактически используется в иных целях | ||
Реконструированный объект недвижимости нежилого назначения при отсутствии разрешительной документации |
|
Пункт Обзора | Объект | Условие |
Здание, возведенное на землях сельскохозяйственного назначения | Земельный участок был переведен в земли населенных пунктов незаконно | |
Дом блокированной застройки на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования, не предусматривающий блокированную жилую застройку (например, "ведение садоводства") | Отсутствует разрешение на строительство | |
Реконструированное здание, если его техническое состояние является аварийным | Имеется угроза жизни и здоровью граждан | |
Объект капитального строительства, имеющий одинаковую функцию с основным объектом недвижимости и возведенный в отсутствие разрешительной документации |
Верховный Суд РФ подчеркивает, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями (п. 28 Обзора).
Обзор также содержит важные положения о процедуре сноса здания, признанного самовольной постройкой. Так, ВС РФ подчеркивает, что он во всех случаях невозможен без одновременного решения вопроса о судьбе проживающих в нем граждан. При этом к участию в деле необходимо привлечь прокурора (п. 14 Обзора).
Кроме того, разъясняется, что снос самовольных построек в отношении объекта, являющегося частью многоквартирного дома, допускается только на основании судебного решения. Органы местного самоуправления не вправе применять внесудебную административную процедуру. Таким же образом должны решаться вопросы о сносе самовольной постройки, возведенной до дня вступления в силу Земельного кодекса.
ВС РФ также указал, что добросовестный застройщик имеет право на компенсацию после сноса. В качестве примера в Обзоре приводится ситуация, когда владелец дома получил все необходимые разрешения и не знал о наличии каких-либо ограничений на использование земельного участка из-за отсутствия информации в ЕГРН. Через некоторое время выяснилось, что дом расположен рядом с газопроводом. В этом случае дом подлежит сносу, а владельцу должна быть выплачена компенсация (п. 20 Обзора).
Верховный Суд обращает внимание на еще один важный момент: строительно-технические экспертизы по делам, связанным с самовольным строительством, могут проводиться исключительно в государственных судебно-экспертных организациях.
И, наконец, третий обзор судебной практики Верховный Суд РФ посвятил делам, связанным с правами на земельные участки категорий земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте: особо охраняемых природных территорий, земель лесного фонда, участков в пределах береговой полосы водных объектов общего пользования (Тематический обзор Верховного Суда РФ № 11/2026 ”О рассмотрении судами дел, связанных с правами на земельные участки отдельных категорий земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, и с использованием таких участков”, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 июля 2026 г. № 14А/2026).
Среди наиболее интересных правовых позиций отметим следующие:
