Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
(1).jpg)
Программа разработана совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
 |
Летом рынок аренды жилья активизируется. Свободные квартиры снимают прибывающие из других регионов абитуриенты и вступившие в брак молодожены. Семьи с детьми тоже предпочитают теплое время года для переезда на новое место жительства.
Многие россияне, имеющие лишнюю недвижимость, используют ее для получения дополнительного дохода от сдачи в наем. Но чтобы такой способ получения регулярного заработка не обернулся проблемами, стоит учитывать некоторые важные нюансы.
Специально для собственников и квартиросъемщиков рассказываем:
Если жилое помещение передается другому физическому лицу для проживания, то оформляется договор найма, а не аренды. В соответствии с Гражданским кодексом (глава 35) аренда применяется в случае передачи имущества юридическим лицам, а для сделок между физическими лицами в отношении жилых помещений корректен именно договор найма. Термин "аренда" в отношении физлиц используется в быту, однако юридически он не точен. Формально это означает, что:
При этом, если даже в договоре использовано слово "аренда", суды, как правило, трактуют его как договор найма, если очевидно, что сделка заключена между физическими лицами. "Ключевым фактором здесь будут не сами термины, а содержание и условия договора, – объясняет Анастасия Захарова, старший юрисконсульт Юридического центра МИЭЛЬ "На Николоямской", – Признать договор недействительным можно по разным основаниям. Например, если он противоречит закону, заключен под влиянием обмана или насилия. Судебная практика в основном касается споров из-за неисполнения условий договора, например, неуплата нанимателем, ущерб имуществу."
Основные отличия договора найма от аренды:
Обязательные элементы договора найма:
Срок договора может составлять до 5 лет. Если он превышает 12 месяцев, документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Чтобы избежать этой процедуры, часто заключают договор на 11 месяцев с возможностью пролонгации. Однако в этом случае суд может признать такой договор долгосрочным.
"В отличие от аренды, в найме нет автоматического продления договора, – говорит Анастасия Захарова, – В данном случае, даже если договоры заключались последовательно на короткий срок (например, 3, 6 или 11 месяцев), это не делает их автоматически долгосрочными. Чтобы избежать государственной регистрации долгосрочного договора (более года), обычно используют либо новые договоры, либо дополнительные соглашения. Однако стоит учитывать, что допсоглашение о продлении, заключенное уже после истечения первоначального срока договора, может привести к необходимости его регистрации, если общий срок найма превышает год"
Суд обязал квартиранта выплатить более 400 тыс. руб. за аренду жилья
Наниматель не выплатил арендную плату и покинул жилье без официального уведомления и возвращения ключа от квартиры. Это обстоятельство заставило наймодателя обратиться в суд с иском о возмещении ущерба. Ответчик – бывший квартирант заявил, что договор аренды завершился раньше указанной даты, а значит, требования о выплате долга являются недействительными. Он подчеркнул, что не получал уведомлений о продолжении проживания и пытался покинуть квартиру заранее. Однако суд признал эти аргументы недостаточными, отметив отсутствие доказательств официальной передачи квартиры обратно владельцу. Позиция наймодателя была поддержана, наличие законных оснований для возмещения долга и начисления штрафных санкций признано обоснованным. В результате решено взыскать полную сумму задолженности вместе с пенями и судебными расходами в размере 406 800 руб.3
Грамотно составленный договор – залог безопасности обеих сторон. Он защищает интересы как собственника, так и нанимателя. Вот перечень положений, которые обязательно должны быть в документе:
ПРИМЕРНЫЕ ФОРМЫ
Следует отметить, что право сдавать недвижимость в аренду принадлежит исключительно самому владельцу жилья. Родственники или знакомые собственника не могут выступать от его имени и заключать договор аренды, поскольку подобный документ не будет обладать юридической силой. Единственным исключением из этого правила является наличие нотариально заверенной доверенности, в которой специально указано полномочие доверенного лица на проведение сделок по сдаче жилья в наем.
Договор следует оформлять в письменной форме в двух экземплярах и подписывать лично.
Хорошей идеей будет представить будущих жильцов своим соседям, если с ними поддерживаете доброжелательные отношения. Это укрепит атмосферу доверия и взаимопомощи, а вашим соседям можно оставить контактные данные на случай экстренных ситуаций.
Выгодно сдать квартиру помогут детали
Хоумстейджинг – это подготовка жилья к продаже или аренде, направленная на повышение его привлекательности и коммерческого спроса. Главная цель – создать приятное первое впечатление и продемонстрировать достоинства недвижимости. Проводить хоумстейджинг можно самостоятельно: глубокая уборка, устранение мелких дефектов, удаление ненужных вещей, обновление отделки, качественное освещение, замена старой мебели на современную и украшение пространства растениями и декором. Среди прочего, эксперты рекомендуют подобрать чехлы для мягкой мебели светлых оттенков, это создаст ощущение воздушности и простора. Расширить пространство и сделать его светлее поможет зеркальная поверхность. Вместо слабых ламп стоит установить мощные осветительные приборы, усилив освещенность комнат.
Согласно законодательству РФ, временная регистрация обязательна при проживании в жилом помещении более 90 дней. Это правило распространяется как на российских граждан, так и на иностранных. "Если собственник квартиры сдает ее жильцам и заключает с ними договор на срок, больший, чем 90 дней, он обязан при необходимости сделать им временную регистрацию в этой квартире, – уточняет Анастасия Захарова, – В противном случае он может получить штраф – точно так же, как и человек, живущий без регистрации. Размер штрафа составляет 5-7 тыс. руб. для Москвы и Санкт-Петербурга и 2-5 тыс. руб. для других регионов России (ст. 19.15.1 КоАП РФ)". При повторных нарушениях санкции могут ужесточиться.
Иностранцев, снимающих квартиру на срок более 90 дней, необходимо зарегистрировать в течение 7 дней с момента заключения договора и въезда в жилье. При этом есть исключение – для граждан стран ЕАЭС действуют льготные условия: они могут проживать без регистрации до 30 дней, а граждане Белоруссии – до 90 дней, как и граждане РФ.
МНЕНИЕ
 |
| Фото: личный архив эксперта |
Анастасия Захарова, старший юрисконсульт Юридического центра МИЭЛЬ "На Николоямской"
"Собственник жилья в данной ситуации выступает в роли принимающей стороны и обязан обеспечить постановку иностранца на миграционный учет. В частности, он должен подать уведомление о прибытии иностранного гражданина в территориальный орган МВД России. Сделать это можно несколькими способами:
Важно уложиться в установленный срок (7 рабочих дней), несоблюдение которого приравнивается к нарушению правил миграционного учета.
Невыполнение требований миграционного учета влечет административную ответственность как для иностранного гражданина (нанимателя), так и для принимающей стороны (наймодателя):
Кроме того, правоохранительные органы могут заинтересоваться квартирой и ее владельцем, если она снималась для преступных целей. Например, если мигрант пользовался жильем для приготовления к преступлению, собственник может быть привлечен к уголовной ответственности за пособничество по ст. 33 УК РФ. За такое нарушение можно отправиться в тюрьму на срок от 3 до 15 лет.
Важно
Наймодатель имеет возможность аннулировать временную регистрацию нанимателя. Для этого необходимо написать заявление о его досрочном убытии. Подать документ можно одним из двух способов – онлайн через госуслуги или посетив МФЦ либо МВД России.
Проверка будущего жильца – ключ к спокойствию наймодателя. Надежный наниматель с высокой вероятностью не причинит вреда имуществу, будет своевременно вносить оплату и не станет использовать съемное жилье для мошеннических или иных преступных целей. Вот что рекомендуется сделать до подписания договора:
Чем больше информации удастся получить до подписания договора, тем ниже риск столкнуться с недобросовестным арендатором.
Сервисы для проверки документов
Одна из наиболее распространенных ошибок со стороны собственника – разрешать жильцу прожить последний месяц за счет страхового депозита. На первый взгляд, это кажется логичным и удобным: наниматель не платит за последний месяц, а сумма удерживается из депозита. Однако на практике это приводит к проблемам. "К моменту выезда может оказаться, что в квартире что-то сломано или пропало, например, не работает стиральная или посудомоечная машина, повреждена мебель, а средств на компенсацию уже нет – депозит "израсходован", – рассказывает Наталья Савка, специалист по недвижимости агентства недвижимости "На Петровке", – Даже если у вас есть договор и копия паспорта жильца, разбирательство через суд – долго и сложно. Лучше этого не допускать. Именно страх потерять депозит мотивирует квартирантов сохранять имущество в порядке и съезжать по правилам".
Страховой депозит остался у собственника
Московский городской суд оставил в силе решение нижестоящего суда, отклонившего требование о возврате денег за аренду жилья и страховом депозите. По условиям договора наниматель вносила ежемесячную плату и предоставляла страховой депозит в размере 45 тыс. руб. Позже она решила досрочно расторгнуть договор, однако собственники недвижимости отказались вернуть ей страховку и деньги за последний месяц аренды. Квартирантка обратилась в суд с требованием взыскать сумму страхового депозита, штраф за досрочное расторжение договора, упущенную выгоду и стоимость приобретенных вещей. Собственники квартиры подали встречный иск, настаивая на расторжении договора и возмещении убытков. Суд установил, что наниматель нарушила ряд существенных условий договора, включая запрет на сдачу квартиры в субаренду без согласия владельцев. Она сдавала жилье рабочим, прибывшим в Москву, что было подтверждено материалами дела. Суд признал правомерность действий собственника по отказу от возвращения страхового депозита. Также было отмечено, что квартиросъемщица не смогла представить убедительные доказательства понесенных ею расходов и потерь, связанных с ремонтом и мебелью (Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 9 февраля 2021 г. по делу № 33-5182/2021)
Если в квартире дорогая мебель и бытовая техника эксперты рекомендуют перестраховаться. Например, стоит установить более высокий страховой депозит, исходя из реальной стоимости имущества.
МНЕНИЕ
 |
| Фото: личный архив эксперта |
Наталья Савка, специалист по недвижимости агентства недвижимости "На Петровке"
"Кроме того, собственнику нужно обязательно посещать квартиру, например, раз в месяц. Это даст возможность убедиться, что имущество не повреждено и используется по назначению. Такой подход способствует и более ответственному отношению квартиранта. Часто наймодатели проверяют жилье лишь первые три-четыре месяца, а потом пускают на самотек. Это неправильно.
Если собственник не может проверять квартиру (например, находится за границей), стоит поручить посещения доверенному лицу. Даже короткий визит на 15 минут может предупредить серьезные убытки в будущем.
Если доверенного лица нет, то отличной альтернативой может стать видеоосмотр. Сейчас широко практикуются видео-связь через мессенджеры. Например, некоторые наши клиенты так делают. Это, конечно, не заменит физический осмотр, но поможет избежать полной оторванности от сдаваемой квартиры".
Возможность регулярного посещения жилья с целью проверки следует прописывать в договоре найма – это абсолютно законно и разумно. По мнению юриста частной практики Аслана Шереужева, в договор нелишним будет включить пункт о праве внезапной проверки с уведомлением за 24 часа.
По словам экспертов рынка недвижимости, одна из наиболее распространенных махинаций – сдача квартиры в поднаем третьим лицам. Такое случается и с элитной недвижимостью, и с недорогим жильем. "Сейчас иностранцам стало сложнее снимать жилье, – объясняет Наталья Савка, – если раньше каждый третий собственник рассматривал мигрантов, то сейчас только каждый 15". Это порождает различного рода злоупотребления, в том числе и пересдачу недвижимости. "Классическая схема: мужчина снимает квартиру "для себя и жены", через неделю там живут десять человек, – делится Наталья, – В одной квартире в Бирюлево мы насчитали 14 коек. Это уже нелегальный хостел, ответственность за который несет собственник. Один наш клиент потом год не мог сдать квартиру".
Однако не только хостелы устраивают квартиранты. Вот другой пример, которым делится Наталья Савка: "Один из наших клиентов сдал квартиру в элитном ЖК в центре Москвы девушке, представившейся дизайнером. Через время соседи начали жаловаться на подозрительный трафик. Оказалось – в квартире оказывались эскорт-услуги. Даже удалось найти сайт эскорт-услуг, где был указан адрес сдаваемой квартиры. Собственники расторгли договор, но после такого использования квартиры пришлось делать ремонт и проводить дезинфекцию – мебель была испорчена, в квартире стоял запах".
Если мирным путем договориться не получилось, придется составлять письменное требование о расторжении договора. В документе нужно сослаться на п. 2 ст. 687 ГК РФ. Такое требование следует направить нанимателю по почте и ожидать реакцию.
В это время рекомендуется собрать доказательства нарушения условий соглашения (если они есть) – фото- и видеоматериалы поврежденного имущества, банковская выписка, подтверждающая отсутствие поступления платежей согласно договору. Такие материалы станут весомым аргументом в суде, если жильцы откажутся добровольно освободить помещение.
Можно также обратиться в полицию. Однако эта мера больше подойдет для фиксации незаконного проживания и устрашения квартирантов. Действующим законодательством не предусмотрен порядок выселения нанимателей из помещения посредством обращения к участковому. Если квартиросъемщик сменил замки, собственник жилья вправе пригласить сотрудников МЧС России, чтобы те вскрыли дверь в присутствии понятых и обеспечили доступ в помещение. На месте происшествия в итоге составляется протокол.
При любых обстоятельствах, будь-то наличие подписанного договора найма или его отсутствие, быстрый способ принудительного выселения недобросовестного квартиросъемщика законом не предусмотрен. Придется набраться терпения.
Судебное разбирательство потребует дополнительного времени. Процесс может затянуться вследствие различных факторов, включая личные дела судей вроде отпуска или болезни. Даже после принятия решения судом потребуется некоторое время на исполнение судебного акта приставами.
.jpg)
Закон не обязывает наймодателя продлевать договор, даже если в семье есть малолетние дети. Однако при отказе и последующем выселении возможны юридические сложности. Судебная практика исходит из принципа приоритета прав ребенка. При попытке выселить семью с ребенком (особенно если ребенок зарегистрирован по данному адресу), суд может отсрочить выселение, дать время на поиск другого жилья или предложить иные условия. В дело могут вмешаться органы опеки, если выяснится, что ребенку негде проживать после окончания договора. Чтобы избежать сложностей, в договоре необходимо четко прописать сроки, основания для расторжения и отсутствие автоматической пролонгации.
"Арендаторы вправе зарегистрировать своих детей в квартире без ведома собственника, – объясняет Анастасия Захарова, – Если родитель ребенка зарегистрирован в квартире, препятствий для регистрации в ней его ребенка нет. Но и особенных правовых сложностей в связи с этим у собственника не возникает. В этом случае права детей производны от прав родителей: их регистрация заканчивается вместе с прекращением временной регистрации родителей. Наличие несовершеннолетнего ребенка не дает преимуществ для продления договора найма".
Если договор найма прекратил свое действие, а жильцы не освобождают помещение, собственник имеет право обратиться в суд. Однако суды не всегда сразу удовлетворяют требование о выселении, если речь идет о семьях с малолетними детьми.
Суд может потребовать:
"Поэтому в договоре найма должна отражаться процедура расторжения договора при нарушении своих обязательств кем-либо из сторон" – уточняет Анастасия Захарова.
Кто виноват в заливе соседей: халатный квартирант или собственник
Верховный Суд РФ подтвердил вину квартиросъемщицы в затоплении соседней квартиры. Виновницей затопления квартиры признана бывшая квартирантка. Затопление произошло еще в ноябре 2016 года, однако судебные тяжбы продолжались почти восемь лет. По решению Пермского краевого суда от 2020 года собственники жилья были обязаны выплатить пострадавшим соседям компенсацию ущерба в размере около 106 тыс. руб. После исполнения этих обязательств владельцы решили обратиться в суд против своей бывшей квартирантки, настаивая на компенсации всех затрат в порядке регресса. Собственники утверждали, что повреждения возникли именно в тот период, когда квартира находилась в аренде, следовательно, квартирантка несет прямую ответственность за произошедшее. Квартиросъемщица возражала, утверждая свою невиновность и заявляя, что жилье оказалось технически неисправным. Однако суд пришел к выводу, что отсутствие доказательств иного характера повреждений позволяет считать причиной залива халатность самой квартирантки. Именно она подписывала договор найма, согласно которому принимала на себя полную материальную ответственность за любые последствия эксплуатации арендуемого помещения. Поэтому виновница обязана компенсировать весь ущерб потерпевшим.
Однако в другом деле собственники не смогли доказать вину арендатора в поломке сантехники, приведшей к затоплению квартиры. Кассационный суд поставил точку в споре между жильцом и владельцами квартиры в Воронеже. Женщина, снявшая жилье всего на два дня, добилась признания договора аренды недействительным и возврата оплаченных средств. Попытка собственников взыскать с нее ущерб за затопление квартиры провалилась: суды трех инстанций сочли, что неисправность канализации возникла по вине арендодателей. Суть конфликта такова: 11 августа 2022 года стороны подписали договор найма. Уже 13 августа произошел залив квартиры из-за разгерметизации соединения между душевой кабиной и канализацией. 17 августа арендатор направила требование расторгнуть договор и вернуть 36 тыс. руб., уплаченных за аренду. Владельцы не согласились, и спор перешел в суд. Центральный районный суд Воронежа, а затем и апелляция, встали на сторону нанимателя: договор признан расторгнутым, средства – подлежащими возврату. Встречный иск владельцев на сумму 212 тыс. руб. суд отклонил: доказательств вины нанимателя не представлено. Кассационная инстанция подтвердила выводы нижестоящих судов, указав, что квартира передавалась с изначальным недостатком – проблемной сантехникой, а наниматель не успел начать полноценное использование жилья. Суд указал, что обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии лежит на собственнике, а не на съемщике.
Перед подписанием договора нанимателю стоит удостовериться, что он имеет дело с реальным собственником и что квартира не сдается в нарушение законодательства. Это поможет избежать мошенничества и возможных проблем с выселением.
С какими документами стоит ознакомиться:
Также рекомендуется проверить, не находится ли квартира в залоге, аресте или под обременением. Это можно сделать через расширенную выписку из ЕГРН. Если есть сомнения – лучше не подписывать договор до выяснения всех обстоятельств.
Распространенный случай, по словам Аслана Шереужева, получение аванса, как правило, дистанционным способом, и прекращение всякой связи с нанимателем. Бывают и другие случаи. "Снимая жилое помещение у реального собственника, аферисты представляются хозяевами квартиры и якобы сдают его третьим лицам, – предупреждает Аслан Шереужев, – Они берут, как правило, залог и оплату за месяц вперед, а после просто исчезают. Кроме того, на рынке аренды жилья распространена схема по обману лиц, желающих снять квартиру в г. Москве. На различных ресурсах размещаются объявления о подборе жилых помещений по критериям заказчика (стоимость, метраж, район, аренда от собственника и т. п.) за определенную комиссию и в определенный срок. Желая сократить время на поиск квартиры и сэкономить бюджет, не тратя деньги на услуги профессионального риелтора, люди становятся жертвами мошенников. Заключая договор о подборе квартиры с лицом, разместившим объявление, потерпевшие просто получают несколько адресов и контакты лица, которое сдает квартиру (не всегда собственник) и фактически получают услугу, которая является предметом договора.
В большинстве случаев связавшись по предоставленным контактам с наймодателем или чаще всего с риелтором, на "том конце провода", получают отказ или вовсе не могут дозвониться. Расторгнуть указанный договор и взыскать денежные средства в данном случае выходит непростой задачей, так как гарантии того, что человек все же заключит договор найма и заедет в жилое помещение, попросту в договоре не указаны, а сам договор носит срочный характер и формально исполнитель все же исполняет условия договора, определенные сторонами, а именно проводит подбор вариантов из уже размещенных объявлений. И никакую уникальность подобного рода услуги в себе не несут", – заключает эксперт.
Постоянная регистрация, или прописка по месту жительства, невозможна без прямого согласия собственника. Данная процедура требует его личного участия или нотариально заверенного заявления.
Временная регистрация (по месту пребывания) также возможна только с участием собственника, который подтверждает факт предоставления жилья. Согласно закону, именно он несет ответственность за уведомление миграционной службы о заселении жильцов, особенно если речь идет об иностранных гражданах. Оформляется временная регистрация через портал госуслуг или в МФЦ по месту нахождения жилья. Срок – от нескольких дней до пяти лет, в зависимости от срока действия договора.
Регистрация дает жильцу право легального проживания, но не предоставляет имущественных прав на квартиру. Собственник имеет право не продлевать договор после его окончания, даже если жилец зарегистрирован. Однако при попытке досрочного выселения могут возникнуть сложности, особенно если прописан ребенок.
Если один или оба родителя уже зарегистрированы в квартире (временно или постоянно), они имеют право зарегистрировать своего ребенка без согласия собственника. Это предусмотрено семейным и миграционным законодательством. На практике такая ситуация может создавать проблемы для владельца жилья, так как выписать несовершеннолетнего без решения суда практически невозможно.
Проблема сдачи жилья в наем уже не первый год обсуждается в Госдуме – особенно в контексте защиты интересов соседей и предотвращения злоупотреблений при посуточной аренде. Очередным шагом в этом направлении стал законопроект, предусматривающий обязательное письменное согласие владельцев смежных и прилегающих квартир на сдачу жилья. Речь идет о внесении изменений в ст. 30 Жилищного кодекса. Эта инициатива уже вызвала неоднозначную реакцию и стала предметом обсуждения. По мнению участников и экспертов рынка, документ вызывает немало вопросов1.
МНЕНИЕ
 |
| Фото: личный архив эксперта |
Аслан Шереужев, юрист частной практики
"На мой взгляд, правоотношения в данной области достаточно урегулированы действующим законодательством2. Так как помимо прочего, п. 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственник жилого помещения обязан:
Вместе с тем, как указано в пояснительной записке к законопроекту, сдача квартир в наем посуточно зачастую становится нарушением прав иных собственников помещений в МКД и причиной нанесения ущерба объектам общего имущества. Цель внесения поправок в ст. 30 Жилищного кодекса, по задумке авторов, дать возможность обратиться за их защитой не только в суд, но и в орган исполнительной власти субъекта РФ, проводящий региональный государственный жилищный надзор.
На мой взгляд, указанная поправка никоим образом не защитит права собственников и не обезопасит имущество МКД, так как законодателем уже предусмотрена как гражданская ответственность за порчу чужого имущества (ст. 1064 ГК РФ), так и административная (ст. 7.17 КоАП), а в иных случаях, возможна и уголовная ответственность (ст. 167, 214, 215.3 УК РФ).
Да, проблемы, вызванные нарушением прав собственников смежных жилых помещений, действительно есть, и в большей мере они связаны с нарушением Закона "О тишине". Однако, на мой взгляд, они не имеют глобальных масштабов, и разрешаются как раз обращением в органы исполнительной власти, минуя в большинстве случаев необходимость судебной защиты.
На практике же внесение таких изменений как раз породит ряд иных потенциальных проблем, куда более серьезных, а именно:
А как быть если собственник соседнего или смежного жилого помещения и вовсе не
проживает по адресу, в условном городе или вовсе в стране и получение письменного согласия сводится практически к нулю?
Кто и как будет выявлять нарушения, не станет ли это дополнительной и чрезмерной
нагрузкой для иных органов, не разгрузив при этом судебную систему, в законопроекте не раскрывается".
_____________________________
1 С текстом законопроекта № 900934-8 "О внесении изменений в статью 30 Жилищного кодекса Российской Федерации" и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
2 Речь идет об изменениях, внесенных в ст. 30 Жилищного кодекса в марте 2024 года.
3 Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 04 сентября 2024 г. по делу № 33-3106/2024; Решение Советского районного суда г. Астрахани Астраханской области от 16 апреля 2024 г. по делу № 2-2015/2024.
Документы по теме:
Читайте также:
Согласие соседей при сдаче квартиры в аренду может стать обязательным Аренда недвижимости: гайд для малого бизнеса по оформлению договора С 2025 года будут применяться новые правила сдачи в аренду госнедвижимости Купить квартиру в ипотеку: стоит ли это делать сейчас?
