Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 февраля 2013 г. N Ф01-7512/13 по делу N А82-6434/2012 (ключевые темы: внесение арендной платы - недвижимое имущество - неосновательное обогащение - обязанности арендатора - государственная регистрация перехода права собственности)

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.

без участия представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск на решение Арбитражного суда Ярославской области от 21.09.2012, принятое судьей Суркиной Т.В., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012, принятое судьями Щелокаевой Т.А., Барминым Д.Ю., Чернигиной Т.В., по делу N А82-6434/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Миг" к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами и по встречному иску Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск к обществу с ограниченной ответственностью "Миг" о взыскании задолженности по арендной плате, пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Миг" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент) о взыскании 310 929 рублей 70 копеек неосновательного обогащения и 27 273 рублей 70 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 16.12.2011 по 23.04.2012.

Исковые требования основаны на статьях 224, 395, 454, 1102 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что после заключения договора купли-продажи спорного объекта у истца отпало основание для внесения арендных платежей, в связи с чем на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение, на сумму которого подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.

Департамент в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявил к Обществу встречный иск о взыскании 214 434 рублей 26 копеек задолженности по арендной плате, 69 047 рублей 89 копеек пеней с 11.05.2011 по 01.05.2011, а также 7290 рублей 75 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 27.02.2012 по 30.07.2012.

Требования основаны на статьях 330, 395 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 03.04.2007 N 1783, действующему до государственной регистрации перехода права собственности арендатору (покупателю), что дает основание, помимо взыскания долга, привлечь неисправного контрагента к договорной и имущественной ответственности.

Руководствуясь статьями 224, 395, 454, 1102 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ярославской области решением от 21.09.2012, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012, удовлетворил основной иск, признав ответчика неосновательно обогатившимся за счет истца; в удовлетворении встречных требований отказал. Судебные инстанции мотивировали свою позицию тем, что с учетом положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) и разъяснений, содержащихся в пунктах 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), спорящие стороны, заключив договор купли-продажи, прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы, что исключает возможность удовлетворения требований арендодателя о взыскании долга после этой даты.

Не согласившись с решением и постановлением, Департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названный судебный акт вследствие неправильного применения норм материального права (статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, пунктом 12 договора купли-продажи установлен момент прекращения обязанности истца по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением - государственная регистрация перехода права собственности за арендатором на спорный объект. В пункте 4.1 договора аренды предусмотрены основания досрочного прекращения договора и прекращения начисления арендной платы - соглашение сторон. Такое соглашение контрагентами не заключалось, записи в регистрирующем органе о его прекращении не вносилось. Следовательно, договор аренды является действующим до регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности к истцу, а арендатор, просрочивший исполнение, должен быть признан должником в арендном обязательстве.

Указанные обстоятельства исключают возможность удовлетворения основного иска.

Суд удовлетворил ходатайство Общества о проведении судебного заседания без участия его представителя.

В отзыве на кассационную жалобу представитель Общества сослался на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и просил оставить жалобу без удовлетворения.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителя в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 03.04.2007 N 1783, согласно которому арендатору передается во временное владение и пользование помещение мини-бара общей площадью 118,6 квадратного метра, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Свободы, д. 29, в целях размещения кафе (общепит), сроком до 31.12.2017.

Объект найма передан по акту приема-передачи от 03.04.2007.

Впоследствии, стороны в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федеральным законом N 159-ФЗ заключили договор купли-продажи недвижимости от 24.09.2010, по условиям которого право собственности покупателя на нежилое помещение возникает с момента государственной регистрации права (пункт 12 договора).

Имущество передано по акту приема-передачи от 24.09.2010.

Право собственности истца на спорный объект зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.02.2012 серии 76-АБ N 525508.

Полагая, что арендные платежи в размере 310 929 рублей 70 копеек являются неосновательным обогащением для ответчика, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь Департамент, посчитав, что за истцом образовалась задолженность по арендной плате, также обратился в Арбитражный суд Ярославской области со встречным иском.

Обязательство как правоотношение, связывающее определенные субъекты конкретными правами и обязанностями может прекращаться в результате прекращения собственно прав и обязанностей, составляющих содержание правоотношения.

Согласно статье 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В рассмотренном случае, выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. По смыслу статей 3 и 5 названного закона не допускается включение в договор продажи недвижимости условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения (пункт 6 постановления Пленума N 73).

В силу пункта 5 данного постановления, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом указанных норм права суды сделали правомерный вывод о прекращении обязанности арендатора по внесению арендной платы за пользование объектом найма с даты заключения договора купли-продажи (24.09.2010) и выполнении с этого же момента обязанности продавца по передаче вещи.

Получение ответчиком арендных платежей после 24.09.2010 без правового к тому основания обоснованно квалифицированно судами как его неосновательное обогащение, полученное за счет истца и подлежащее возврату последнему (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив факт неосновательного обогащения, суды правомерно взыскали с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами.

Ссылка подателя жалобы на пункт 12 договора купли-продажи несостоятельна, поскольку выкуп имущества субъектом малого и среднего предпринимательства исключает установление соглашением сторон иного момента, нежели момент заключения договора купли-продажи, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Аргумент заявителя о действии договора аренды до момента государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в регистрирующем органе записи о прекращении договора аренды не вносилось, отклоняется судом округа, ибо абзацем 2 пункта 6 постановления Пленума N 73 разъяснено, что если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) записи о прекращении договора аренды. Однако, сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Кроме того, в пункте 4.1 договора аренды момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендных платежей, сторонами не оговорен.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 21.09.2012 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012 А82-6434/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.