г. Казань

09 сентября 2014 г.

Дело N А55-24189/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Александрова В.В.,

при участии представителей:

истца - Суховой Н.Ю. (доверенность от 25.02.2013 N 2), Дорофеевой Ю.А. (доверенность от 25.02.2013 N 3),

ответчика - Фомичевой О.В. (доверенность от 08.08.2014),

общества с ограниченной ответственностью "Солнечный остров" -Валиевой Л.И. (доверенность от 29.08.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "СФК", общества с ограниченной ответственностью "Солнечный остров", индивидуального предпринимателя Нестеренко Анжелы Анатольевны

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи: Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А55-24189/2012

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ковалевой Тамары Николаевны, г. Самара (ОГРНИП 311631827200028) к обществу с ограниченной ответственностью "СФК", г. Самара (ОГРН 1036302395800, ИНН 6367004593) о расторжении договора аренды и выселении из арендуемых помещений, взыскании 3 615 330 руб. долга, при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ковалева Тамара Николаевна (далее - ИП Ковалева Т.Н.) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СФК" (далее - ООО "СФК") о расторжении договора аренды и выселении из арендуемых помещений, взыскании 3 615 330 руб. долга.

Истец до принятия решения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил исковые требования в части взыскания задолженности до 3 615 331 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.11.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2013, суд в иске отказано.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 04.06.2013 отменил решение от 14.11.2012 Арбитражного суда Самарской области и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2013, передал дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.09.2013 в иске отказано.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 6.11.2013 на 09 часов 30 минут.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 17.12.2013 на 10 часов 20 минут.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2013 в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 14.01.2014 на 10 час. 40 минут.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014 суд назначил по делу судебную экспертизу и приостановил производство по делу до 28.02.2014.

Определением от 04.03.2014 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд возобновил производство по делу в связи с истечением срока проведения судебной экспертизы и назначил судебное заседание на 08.04.2014 на 12 часов 30 минут.

Распоряжением заместителя председателя Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда Карпова В.В. от 08.04.2014 в судебном составе произведена замена судьи Терентьева Е.А. в связи с нахождением его в отпуске на судью Пышкину Н.Ю. В связи с изменением состава суда рассмотрение дела начато сначала.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2014 суд удовлетворил ходатайство истца о продлении срока проведения экспертизы и назначил рассмотрение апелляционной жалобы на 15.05.2014 на 12 часов 40 минут.

Распоряжением заместителя председателя Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда Карпова В.В. от 15.05.2014 в судебном составе произведена замена судьи Балакиревой Е.М. в связи с нахождением ее в отпуске на судью Терентьева Е.А. В связи с изменением состава суда рассмотрение дела начато сначала.

Определением от 22.05.2014 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 10.06.2014 на 12 часов 45 минут.

Распоряжением исполняющим обязанности заместителя председателя Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда Шадриной О.Е. от 10.06.2014 в судебном составе произведена замена судьи Терентьева Е.А. в связи с нахождением его в отпуске на судью Балакиреву Е.М. В связи с изменением состава суда рассмотрение дела начато сначала.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 решение Арбитражного суда Самарской области от 26.09.2013 отменено. Принят по делу новый судебный акт. Исковые требования удовлетворены частично.

Расторгнут договор аренды от 20.05.2003 N 3910, заключенный между Департаментом управления государственным имуществом администрации Самарской области и ООО "СФК".

Взыскано с ООО "СФК" в пользу ИП Ковалевой Т.Н. 3 576 221 руб. арендной платы, 40 632 руб. 31 коп. расходов по государственной пошлины по иску, 18 556 руб. 56 коп. судебных издержек.

ООО "СФК" выселено из арендуемых помещений. В остальной части иска отказано.

В кассационных жалобах:

- ООО "СФК" просит отменить постановление арбитражного суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции. В обоснование жалобы указывается, что судом нарушены нормы процессуального права при замене судьи; заключение эксперта не соответствует требованиям закона; судом не применена статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вывод суда о том, что судебные акты по делу N А55-11555/2011 не имеют преюдициального значения, является неверным; судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права;

- общество с ограниченной ответственностью "Солнечный остров" (далее - ООО "Солнечный остров") и индивидуальный предприниматель Нестеренко Анжела Анатольевна (далее - ИП Нестеренко А.А.) просят отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, указав, что они являются субарендаторами помещений, судебные акты приняты о правах субарендаторов, так как прекращение договора аренды влечет прекращение договоров субаренды.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей сторон и ООО "Солнечный остров", Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующему.

Судами установлено и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 23.12.2011 ИП Ковалева Т.Н. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Стара-Загора, д. 151"А", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.01.2012.

Указанное помещение на момент продажи находилось во владении и пользовании ООО "СФК" по договору аренды от 20.05.2003 N 3910.

Истец письменно уведомил ответчика о переходе права собственности на арендуемое помещение и смене реквизитов Арендодателя.

Истцом 29.02.2012 представителю ООО "СФК" вручено уведомление и дополнительное соглашение о смене реквизитов арендодателя по договору аренды от 20.05.2003 N 3910 и изменению ставки арендной платы, которая была установлена в размере 950 000 руб. в месяц.

Поскольку, несмотря на направленные претензии, ответчик продолжал оплату аренды по старой ставке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что представленный истцом иной расчет арендной платы, а также составленное на его основе уведомление изменяют условия ранее зарегистрированного договора аренды относительно размера арендной платы. Указанные документы в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должны считаться незаключенными до тех пор, пока не будут зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендодатель и/или "Управление" оставляют за собой право изменять ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что уведомление о перерасчете арендной платы составляет неотъемлемую часть договора, а сам договор прошел государственную регистрацию, новый расчет арендной платы в отсутствие государственной регистрации подписанного сторонами дополнительного соглашения, которым предусмотрен иной размер арендной платы, не порождает изменения прав и обязанностей сторон договора.

Таким образом, само по себе включение в договор условия о возможности изменения размера арендной платы в одностороннем порядке не свидетельствует о том, что размер арендной платы подлежит автоматическому изменению в случае направления арендодателем арендатору уведомления об изменении размера арендной платы.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился, при этом исходил из следующего.

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы за предоставляемое в аренду федеральное имущество регулируется распоряжениями Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом".

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003 - 2005 годы), утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 N 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения размера арендной платы за использование федерального недвижимого имущества.

В соответствии с указанным распоряжением Правительства письмом от 01.02.2005 N ВН-05/3131 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, осуществляющее функции по управлению федеральным имуществом, по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, рекомендовало пересмотреть метод определения размера арендной платы и устанавливать размер арендной платы за предоставляемые в аренду здания, сооружения и отдельные помещения равным величине годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что спорный договор аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, заключен 20.05.2003.

Пунктом 3.1 установлен размер арендной платы на основании расчета в соответствии с методикой (приложение N 2).

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначения использования арендуемых помещений, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.

Дополнительным соглашением от 18.11.2005 N 132 к этому договору стороны изменили пункт 3.1 и установили, что согласно отчету независимого оценщика за указанные в пункте 1.1 договора нежилые помещения устанавливается арендная плата (без учета налога на добавленную стоимость) в размере 226 933 руб. 80 коп. в месяц по срокам оплаты, установленным договором аренды.

Кроме того, стороны договора дополнили пункт 3.5 договора указанием на то, что арендодатель оставляет за собой право изменить ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Тем самым сторонами договора аренды дополнительным соглашением применен иной метод определения размера арендной платы в соответствии с Законом об оценочной деятельности и распоряжением Правительства Российской Федерации и согласовано право арендодателя в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Для определения рыночной арендной ставки в полном объеме судом апелляционной инстанции была проведена судебная экспертиза по вопросу рыночной цены арендной платы за аренду спорных нежилых помещений.

Согласно заключению эксперта от 12.05.2014 N 673/07-3 рыночная цена ежемесячной арендной платы в период с марта 2012 года по июль 2012 года нежилых помещений без учета оплаты эксплуатационных, коммунальных и хозяйственных расходов, и без учета налога на добавленную стоимость составила 942 178 руб.

За спорный период с марта по июль 2012 года по ставке арендной платы в размере 226 933 руб. 80 коп. ответчик перед истцом задолженности не имеет.

Судом апелляционной инстанции признаны обоснованными требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с марта по июль 2012 года в размере 3 576 221 руб.

В остальной части заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Судом апелляционной инстанции также удовлетворено требование истца о расторжении договора аренды от 20.05.2003 N 3910.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 28.04.2012, в которой предложил ответчику погасить имеющуюся задолженность.

10.07.2012 в адрес ответчика вновь была направлена претензия о необходимости погашения долга по договору аренды и в случае непогашения задолженности в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора аренды в связи с существенными нарушениями.

Согласно подпункту 3 абзаца 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в том случае, если арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 5.2.3 договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор - выселению по требованию в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора, а именно если арендатор более двух месяцев подряд не вносит арендную плату независимо от ее последующего внесения.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с тем, что в указанный срок ответчик нарушение обязательства по договору в части оплаты арендной платы не устранил, долг по арендной плате не погасил, истцом соблюден досудебный порядок разрешения спора по требованию о расторжении договора, судом апелляционной инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод заявителя жалобы о том, что решение Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-11555/2011 имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, судом апелляционной инстанции признан необоснованным.

В рамках указанного дела Арбитражный суд Самарской области рассматривал требование открытого акционерного общества "Управление торговли Приволжского военного округа" к ООО "СФК" о расторжении договора аренды.

Отказ в удовлетворении иска был вызван отсутствием права на иск у открытого акционерного общества "Управление торговли Приволжского военного округа", к моменту рассмотрения спора продавшего объект истцу и утратившего материальный интерес к договору, истечением срока давности по требованию о расторжении договора в связи с проведением ответчиком самовольной реконструкции, а также тем, что такой реконструкцией вред объекту аренды причинен не был.

Таким образом, в рамках дела N А55-11555/2011 требование об изменении арендной платы не рассматривалось, требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора.

Довод к ООО "СФК" о нарушении судом процессуальных норм при замене судьи в материалах дела своего подтверждения не находит. То обстоятельство, что по истечении двух рабочих дней после рассмотрения данного дела судья, который был заменен, находился на рабочем месте, не свидетельствует о рассмотрении дела в незаконном составе.

Суд кассационной инстанции признает также необоснованным довод ООО "СФК" о том, что заключение эксперта не соответствует требованиям закона.

Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

ООО "Солнечный остров" и ИП Нестеренко А.А. в своих кассационных жалобах просят отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, указав, что они являются субарендаторами помещений, судебные акты приняты о правах субарендаторов, так как прекращение договора аренды влечет прекращение договоров субаренды.

В соответствии со статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным настоящим Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

В соответствии со статьей 273 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом кассационного обжалования вступившего в законную силу решения арбитражного суда первой инстанции, постановления арбитражного суда апелляционной инстанции наделены лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Исходя из содержания вышеназванных норм права необходимым условием для возникновения у лица, не участвовавшего в деле, права на обжалование судебного акта является то, что последний должен касаться его прав и обязанностей. Лицами, не участвовавшими в деле, должны быть представлены доказательства наличия нарушенных прав и законных интересов.

При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.

Следовательно, для возникновения права на обжалование судебного акта у лиц, не привлеченных к участию в деле, необходимо, чтобы обжалуемый судебный акт не просто затрагивал права и обязанности этих лиц, а был принят непосредственно об их правах и обязанностях.

Из обжалуемых судебных актов не следует, что они приняты о правах и обязанностях ООО "Солнечный остров" и ИП Нестеренко А.А., никаких обязанностей на них данными судебными актами по настоящему делу не возложено, в тексте обжалуемых судебных актов отсутствуют какие-либо выводы в отношении их прав или обязанностей.

Прекращение договоров субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды наступает непосредственно в силу закона (статья 618 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действующее законодательство не наделяет субарендатора каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении договора субаренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.

Наличие обстоятельств, влекущих досрочное прекращение договора аренды, создает на стороне субарендатора не субъективные права и обязанности, а только заинтересованность в исходе дела.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что ООО "Солнечный остров" и ИП Нестеренко А.А. не являются участниками спорных правоотношений по настоящему делу, судебный акт об их правах и обязанностях не принят, на них не возложено исполнение каких-либо обязанностей, в связи с чем они не обладают правом обжалования судебных актов по настоящему делу.

Производство по кассационным жалобам подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае прекращения производства по делу арбитражным судом.

Поскольку ИП Нестеренко А.А. в Арбитражный суд Поволжского округа не представила оригинал чека-ордера от 11.07.2014, оснований для возврата государственной пошлины не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 282, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 по делу N А55-24189/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СФК" - без удовлетворения.

Производство по кассационным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Солнечный остров" и индивидуального предпринимателя Нестеренко Анжелы Анатольевны на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 по делу N А55-24189/2012 прекратить.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный остров" справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины по кассационной жалобе в размере 2000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

Н.Н. Королёва В.В. Александров