Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 апреля 2014 г. N Ф06-4869/13 по делу N А55-16818/2013 (ключевые темы: разрешенное использование - территориальные зоны - градостроительный регламент - государственный кадастр недвижимости - земельный участок)

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

заявителя - Бредиса С.Э. (доверенность от 19.07.2013),

в отсутствие:

заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.10.2013 (судья Холодкова Ю.Е.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 (председательствующий судья Засыпкина Т.С., судьи Кузнецов В.В., Холодная С.Т.)

по делу N А55-16818/2013

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автокомбинат Тольяттинский" (ОГРН 1126320012521), г. Тольятти, Самарская область, к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", г. Самара, с привлечением третьего лица: мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская область, о признании незаконным решения и обязании внести в Государственный кадастр недвижимости изменения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Автокомбинат Тольяттинский" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Кадастровая палата) о признании незаконным решения от 24.04.2013 N 63-00-119/13-90942 "Об отказе в учете изменений объекта недвижимости" и об обязании внести в Государственный кадастр недвижимости обратным числом с момента обращения (с 15.04.2013) изменения в сведения о разрешенном виде использования земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Борковская, 65, кадастровый номер 63:09:0102152:0022, как предприятия V класса вредности согласно санитарным нормам и правилам (в соответствии с зоной ПК-4), внести в строку 10 кадастрового паспорта земельного участка: "фактическое использование/характеристика деятельности: производственный склад для хранения промышленных и хозяйственных товаров", рассчитать кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102152:0022 с применением удельного показателя кадастровой стоимости согласно столбцу 11 "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов в разрезе муниципальных образований Самарской области, утвержденных постановлением Правительства Самарской области от 22.01.2013 N 9.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.10.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014, заявленные требования удовлетворены в части признания незаконным решения Кадастровой палаты от 24.04.2013 N 63-00-119/13-90942 "Об отказе в учете изменений объекта недвижимости" и обязании Кадастровой палаты устранить допущенные нарушения прав и интересов Общества.

В кассационной жалобе Кадастровая палата просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель кассационной жалобы указывает, что полномочия выбора вида разрешенного использования земельного участка есть только у собственника данного земельного участка, в то время как Обществу спорный земельный участок предоставлен в аренду для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, стоянки товарных автомобилей. Изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение условий договора аренды и невозможно без изменения такого договора. Приняв на себя права и обязанности по договору, арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество является собственником объекта недвижимого имущества - станции технического обслуживания, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Борковская, д. 65, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.01.2013.

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102152:0022, который предоставлен Обществу на основании договора аренды от 04.02.2004 N 875 и договора перенайма земельного участка от 18.12.2012, зарегистрированные в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельный участок передан в аренду на срок с 31.10.2003 по 30.10.2013.

Арендуемый участок территориально расположен в зоне ПК-4, что участвующим в деле лицами не оспаривается.

Общество обратилось в Кадастровую палату с заявлением от 15.04.2013 о внесении в Государственный кадастр недвижимости изменений в сведения о разрешенном виде использования земельного участка с "для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, стоянки товарных автомобилей" на "предприятия V класса вредности согласно санитарным нормам и правилам".

Решением от 24.04.2013 N 63-00-119/13-90942 Кадастровая палата отказала Обществу в учете таких изменений, поскольку им не предоставлен акт органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Полагая, что действия Кадастровой палаты, выразившиеся в отказе изменения в сведения о разрешенном виде использования земельного участка, нарушают права и интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из того, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне ПК-4 и изменение вида разрешенного использования земельного участка не противоречит основным принципам разрешенного использования, установленным для указанной территориальной зоны. Принимая во внимание, что в соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ является незаконным.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне одним из основных видов разрешенного использования, само по себе не означает, что любое лицо, получившее земельный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника земельного участка.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Общество как арендатор земельного участка не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке.

Предметом договора аренды от 04.02.2004 N 875 является земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации зданий и сооружений, стоянки товарных автомобилей". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны ПК-4, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Статьи 450, 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, у судов отсутствовали правовые основания для признания незаконным отказа Кадастровой палаты в изменении вида разрешенного использования земельного участка

Аналогичные подходы существуют и в судебно-арбитражной практике (постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.10.2013 по делу N А55-3025/2013, от 12.02.2014 по делу N А06-2811/2013).

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене в связи с неправильным применением судами норм материального права.

Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 25.10.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу N А55-16818/2013 отменить. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Автокомбинат Тольяттинский" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.