Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 марта 2006 г. N Ф08-482/06 "Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (извлечение)

Справка

ООО "Кубанские гибриды кукурузы" обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "Кубаньгибрид" о признании права собственности на недвижимое имущество, находящееся по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, ст. Ладожская, ул. Коншиных, 1.

Решением от 25.07.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.10.05, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды указали, что истец, являющийся покупателем спорного объекта недвижимости не может быть признан его собственником ввиду отсутствия в деле доказательств наличия государственной регистрации прав продавца (ответчика) на спорное имущество.

В кассационных жалобах ООО "Кубанские гибриды кукурузы" и ЗАО "Кубаньгибрид" просят судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить. Жалоба обоснована следующим:

- ООО "Кубанские гибриды кукурузы" является собственником спорного имущества, поскольку приобрело его на торгах;

- спорное имущество возведено ЗАО "Кубаньгибрид" на средства, полученные по договору займа в связи с чем до реализации имущества права на него принадлежали самому обществу. Из перечня документов, которые в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются основанием для регистрации прав у ЗАО "Кубаньгибрид", отсутствовала только проектно-сметная документация, не переданная обществу подрядчиком по причине расторжения договора подряда, поэтому отсутствие в этом случае регистрации права ЗАО "Кубаньгибрид" на спорное имущество не является препятствием для последующей реализации имущества обществом;

- в отношении спорного имущества отсутствуют притязания третьих лиц;

- на настоящий момент спорный объект достроен, поэтому за ЗАО "Кубаньгибрид" не может быть зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительством.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

25 июня 1997 года Министерство финансов Российской Федерации, Министерство сельского хозяйства и продовольствия Российской Федерации и ЗАО "Кубаньгибрид" заключили договор займа, по условиям которого обществу предоставлено 11 850 тыс. долларов США для строительства кукурузо-калибровочного завода.

Впоследствии общество заключило с подрядчиком договор на строительство завода. Однако ввиду нехватки денежных средств договор расторгнут сторонами.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2004 по делу N А-32-10978/2002-27/533Б ЗАО "Кубаньгибрид" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство.

19 июня 2004 года в "Российской газете" опубликовано сообщение о проведении торгов по продаже имущества ЗАО "Кубаньгибрид". В перечень имущества выставленного на торги указано и спорное имущество.

21 июля 2004 года с победителем торгов - ООО "Кубанские гибриды кукурузы" заключен договор купли-продажи спорного объекта недвижимости N 01-24/01.

27 июля 2004 года покупатель оплатил приобретенное имущество, что подтверждается платежными поручениями от 07.07.04 N 146 и 27.07.04 N 27.

31 августа 2004 года по акту приема-передачи имущество передано покупателю.

Вместе с тем ввиду того, что до реализации спорного имущества продавец (ЗАО "Кубаньгибрид") не зарегистрировал свои права на имущество покупатель (ООО "Кубанские гибриды кукурузы") не может осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество в учреждении юстиции.

Это обстоятельство и послужило основанием для обращения истца с иском.

Согласно статье 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для совершения сделки с объектом незавершенного строительства следует зарегистрировать право на него.

Применительно к торгам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 16.02.01 N 59 указал, что объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, учитывая, что в деле отсутствуют доказательства регистрации права собственности ЗАО "Кубаньгибрид" (продавец) на спорный объект ООО "Кубанские гибриды кукурузы" (покупатель) не может быть признан собственником этого объекта.

Отсутствие притязаний третьих лиц в отношении спорного имущества не влияет на квалификацию рассматриваемых правоотношений.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 25.07.05 и постановление апелляционной инстанции от 10.10.05 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-4452/2005-36/39 оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 марта 2006 г. N Ф08-482/06 "Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилии лиц, присутствовавших в судебном заседании