Предварительную сделку с любой недвижимостью регистрировать не нужно

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ вынесла Определение от 20 июля 2010 г. № 5-В10-42. В нем СК по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости не требуется регистрировать, даже если такая процедура обязательна для основной сделки с этим имуществом.

При этом судьи пояснили следующее. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Последний заключается в форме, установленной для основной сделки (если она не определена - в письменной). Несоблюдение этого правила влечет ничтожность предварительного соглашения.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если речь идет о жилом доме, квартире (части этого имущества), сделка подлежит госрегистрации и считается заключенной с этого момента.

Из содержания приведенных норм следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости (в рассматриваемом деле - части квартиры) должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Условие об обязательной госрегистрации такой сделки не является элементом ее формы. Поэтому действительность предварительного договора не зависит от его госрегистрации.

Предварительное соглашение, по которому стороны обязуются заключить указанный основной договор купли-продажи, подлежащий госрегистрации, не является также и сделкой с недвижимостью. Его предмет - обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не относительно такого имущества.

Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить сделку, подлежащую госрегистрации, сам такой процедуре не подлежит.