Конституционный Суд РФ защитил покупателя квартиры у "недружественного" продавца

© flowstudio / Фотобанк 123RF.com

Добросовестность приобретателя недвижимости играет существенную роль при возникновении споров. Конституционный Суд Российской Федерации (КС РФ) принял решение, которое защищает права честных покупателей недвижимости. Теперь квартиру не смогут изъять из-за того, что прежний собственник связан с "недружественной" страной. 

Суть дела состоит в следующем.

1. В июне 2022 года жительница Кировской области приобрела квартиру в Ялте. Покупка была оформлена через риелторское агентство, и на тот момент никаких ограничений или вопросов к прежнему собственнику не возникало.
2. Спустя почти год квартира была включена в перечень имущества, которое считается собственностью Республики Крым. Причиной стало то, что на 24 февраля 2022 года квартира принадлежала иностранному лицу, совершающему недружественные действия в отношении России, либо связанному с ним лицу.
3. Покупательница обратилась в суд, указав, что она добросовестный приобретатель, не имела связей с иностранными государствами и не могла предвидеть таких последствий. Ее иск был направлен против Государственного Совета Республики Крым и Совета министров Республики Крым. Она предъявила виндикационный иск, т. е. требовала изъять квартиру из чужого незаконного владения и признать за ней право собственности. Однако суды всех инстанций (от районного до Верховного суда РФ) отказали ей, и женщина обратилась в КС РФ. Суды исходили из того, что доводы заявительницы о ее добросовестности – в частности, о том, что на момент покупки никаких ограничений на собственника не было – не имеют значения для разрешения дела.

Изучив материалы дела, КС РФ в Постановлении от 2 октября 2025 г. № 32-П "По делу о проверке конституционности части 1.1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", абзаца третьего части 1 статьи 2-1 Закона Республики Крым "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" и подпункта 1 пункта 1 постановления Государственного Совета Республики Крым "О внесении изменений в Постановление Государственного Совета Республики Крым от 30 апреля 2014 года № 2085-6/14 "О вопросах управления собственностью Республики Крым" разъяснил, что нормы, по которым было изъято имущество, не противоречат Конституции РФ. Однако, суд подчеркнул:

• прекращение права собственности добросовестного покупателя недопустимо только на основании включения квартиры в указанный перечень;
• добросовестный покупатель не мог предвидеть, что приобретенное им жилье будет изъято.

При этом отдельно КС РФ перечислил случаи, когда добросовестность может быть под вопросом:

• если имущество уже было включено в перечень на момент покупки, а информация об этом была общедоступна;
• если покупатель знал о "недружественных" действиях продавца;
• если сделка была фиктивной, совершенной с целью уклонения от изъятия имущества, а покупатель был номинальным лицом.