Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1 сентября в 17-30 часов состоялось интернет-интервью со статс-секретарем - заместителем Министра экономического развития Российской Федерации Маныловым Игорем Евгеньевичем.

Тема интернет-интервью: "Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовое регулирование и правоприменительная практика".

Ведущий интернет-интервью - Сергей Царь (ИА "ГАРАНТ").

Ведущий: Добрый вечер, уважаемые дамы и господа! Здравствуйте, уважаемая интернет-аудитория! Мы начинаем наше интернет-интервью. Разрешите представить нашего гостя - Игоря Евгеньевича Манылова, статс-секретаря - заместителя Министра экономического развития Российской Федерации

Уважаемый Игорь Евгеньевич, позвольте поблагодарить вас за то, что нашли время прийти сегодня на наше интернет-интервью!

Тема интернет-интервью: "Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовое регулирование и правоприменительная практика".

В Российской Федерации действует определенный порядок оформления прав на недвижимое имущество - это государственная регистрация прав и сделок с ним.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ она представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории России в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, доверительное управление, аренда, сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

Помимо Гражданского кодекса РФ вопросы регистрации регламентируются Федеральными законами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и другими нормативно-правовыми актами.

В ходе интернет-интервью мы поговорим о состоянии и перспективах развития законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, актуальных вопросах сложившейся правоприменительной практики в данной сфере.

Игорь Евгеньевич, с вашего разрешения задам вам первый вопрос. Расскажите, пожалуйста, о формах и методах защиты прав покупателей жилых помещений в строящихся домах в рамках системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Манылов И.Е.: Установленный Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" принцип обязательности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве призван защитить участников долевого строительства от двойных продаж жилых помещений (объектов долевого строительства) в строящихся домах.

Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства является основанием для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Ведущий: По поводу введения налога на недвижимость сейчас ходит очень много слухов, как положительных, так и отрицательных. Многие россияне очень боятся, поскольку считают, что это не лучшим образом скажется на их уровне жизни. Поделитесь, пожалуйста, как будет рассчитываться налог на недвижимость? Есть ли уже сейчас какая-то информация о реализации пилотных проектов в некоторых российских регионах по массовой оценке домов, квартир и построек? В каких субъектах планируется введение налога на недвижимость в первую очередь?

Манылов И.Е.: Введение местного налога на недвижимость в жилищной сфере к 2012 году предусмотрено Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. № 1662-р.

Одновременно, в соответствии с поручением Правительства Российской Федерации от 20 мая 2010 г. № КА-П13-3318 и планом реализации мероприятий, обеспечивающих введение на территории Российской Федерации местного налога на недвижимость (далее - План), предусмотрен ряд мероприятий по введению налога на недвижимость, в том числе проведение оценки объектов капитального строительства на территории Российской Федерации. Завершение указанных мероприятий в соответствии с Планом намечено до конца 2012 г.

К концу 2011 года Росреестром будут завершены работы по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства (ОКС) и переносу сведений о них в государственный кадастр недвижимости (ГКН) в 12 субъектах Российской Федерации (Республика Башкортостан, Республика Татарстан, Краснодарский край, Красноярский край, Иркутская область, Калининградская область, Калужская область, Тверская область, Кемеровская область, Нижегородская область, Ростовская область, Самарская область).

На территории остальных субъектов Российской Федерации кадастровая стоимость объектов недвижимости будет определена к 1 января 2013 года.

В качестве базы для расчета налога на недвижимость планируется использовать кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Ведущий: Игорь Евгеньевич, как вы оцениваете состояние действующей нормативно-правовой базы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и кадастровой деятельности? Предполагается ли внесение каких-либо нововведений по снижению издержек правообладателей при оформлении прав на недвижимость?

Манылов И.Е.: Совершенствование нормативно-правовой базы, в том числе в сферах государственной регистрации прав, кадастровых отношений и кадастровой деятельности, осуществляется с учетом правоприменительной практики. В частности, в рамках создания единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, приняты Федеральный закон от 21 декабря 2010 г. № 334-ФЗ, предусматривающий, в частности:

• возможность одновременного представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявлений о государственном кадастровом учете земельного участка и государственной регистрации прав на него;
• возможность представления указанных заявлений не только при личном обращении заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, но и посредством почтового отправления;
• внесение в ЕГРП актуальных сведений об объекте недвижимости без заявления правообладателя (указанные положения до 1 января 2013 г. не применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства).

Кроме того, в настоящее время ведется работа над проектом федерального закона, предусматривающего объединение процедур кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них.

Ведущий: Игорь Евгеньевич, разрабатываются ли на сегодняшний день какие-либо новые, инновационные механизмы формирования и предоставления пакета документов в электронном виде при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости?

Манылов И.Е.: В настоящее время предоставление услуги по постановке объектов недвижимости на государственный кадастровый учет осуществляется в электронном виде. Возможность совершенствования существующих механизмов формирования и предоставления пакета документов, необходимых для постановки на кадастровый учет, в настоящий момент прорабатывается Минэкономразвития России.

Ведущий: Насколько просты и "прозрачны", на Ваш взгляд, сегодня процедуры оформления прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Какие работы проводятся Министерством экономического развития по повышению качества и доступности услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учета? Стоит ли ожидать в ближайшем будущем каких-либо изменений в развитии системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество? Чего они будут касаться в первую очередь?

Манылов И.Е.: В настоящее время осуществляется поэтапный переход к оказанию государственных услуг Росреестра в электронном виде с целью повышения качества предоставления таких услуг.
В электронном виде посредством Портала государственных услуг Росреестра (www.portal.rosreestr.ru – далее - Портал) предоставляются следующие услуги:

• предоставление сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (ГКН);
• предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);
• постановка объектов недвижимости на государственный кадастровый учет;
• размещены публичные кадастровые карты, причем приказом Минэкономразвития России от 11 апреля 2011 г. № 162 дополнен состав сведений публичной кадастровой карты.

Услуга по государственной регистрации прав в электронном виде в настоящее время не предоставляется. Проблема заключается в отсутствии нормативно установленных процедур перевода в электронную форму правоустанавливающих документов по ранее учтенным объектам недвижимости, выданных органами, которых на сегодняшний день не существует.

Вместе с тем в настоящее время Минэкономразвития России прорабатываются поправки в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", необходимые для перевода в электронный вид услуги по регистрации прав.

При этом использование сервиса информационной системы предварительной подготовки документов на Портале предоставляет пользователям возможность заполнять и направлять необходимые для регистрации прав документы в электронном виде. Указанный сервис не устраняет необходимости личного посещения офиса Росреестра заявителем, тем не менее, упрощает заполнение документов, сокращает время ожидания в офисах Росреестра.

Кроме того, Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" (далее – Закон № 210) установлен запрет для государственных и муниципальных органов, а также подведомственных им организаций, участвующих в предоставлении услуг, требовать от заявителя:

• представления документов и информации, которые находятся в распоряжении органов, предоставляющих государственные услуги, органов, предоставляющих муниципальные услуги, иных государственных и муниципальных органов, либо подведомственных им государственным и муниципальным органам;
• осуществления действий, в том числе согласований, необходимых для получения государственных и муниципальных услуг и связанных с обращением в иные государственные органы, органы местного самоуправления, организации, за исключением получения определенного законодательством услуг.

В связи с этим Минэкономразвития России осуществляется разработка изменений в нормативные правовые акты, регулирующие предоставление государственных услуг Росреестра в части совершенствования предоставления государственных услуг Росреестра с учетом положений Закона № 210.

Ведущий: Игорь Евгеньевич, расскажите, пожалуйста, подробнее о создании в России Единой федеральной информационной системы недвижимости (ЕФИСН). Что из себя представляет система, какие возможности благодаря ей можно реализовать?

Манылов И.Е.: Концепцией создания единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2009 г., предусмотрено создание объединяющей ЕГРП и ГКН на электронных носителях единой федеральной информационной системы недвижимости (ЕФИСН).

Внедрение новых информационных технологий позволит сократить сроки оказания услуг и снизить издержки пользователей услуг за счет:

• создания возможности предоставления услуг без непосредственного посещения мест приема документов, в том числе путем предоставления дистанционного доступа к информационным ресурсам с использованием сети "Интернет";
• предоставления юридически значимых сведений из информационных ресурсов в виде электронных документов и с использованием технологии электронной подписи (ЭП).

По мере создания и развития ЕФИСН, электронный способ должен стать основным способом взаимодействия как с заявителями, так и с органами власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления. Первое повысит качество предоставления государственных услуг, второе – качество содержащейся в информационном ресурсе информации.

Ведущий: Игорь Евгеньевич, каковы сегодня сроки обязательной регистрации прав на недвижимость, и какая ответственность для физических и юридических лиц установлена за их нарушения?

Манылов И.Е.: Государственная регистрация прав носит заявительный характер. Пресекательные сроки, в течение которых правообладатели обязаны осуществить государственную регистрацию прав на принадлежащие им или приобретенные ими объекты недвижимости, не установлены. Административная ответственность за нарушение таких сроков действующим законодательством также не предусмотрена.

Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливаются только предельные сроки для осуществления государственной регистрации прав. При этом действующее законодательство не препятствует осуществлению государственной регистрации прав в более короткие сроки при наличии в территориальном органе Росреестра технической возможности.

Ведущий: Прочитал о том, что якобы с 1 января 2013 года кадастровые работы в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства будут осуществлять организации, аккредитованные Росреестре, а также кадастровые инженеры. Уважаемый Игорь Евгеньевич, расскажите, пожалуйста, об этом подробнее. Какие еще нововведения планируется внести в законодательство о государственном кадастре недвижимости?

Манылов И.Е.: В соответствии с положениями Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" до 1 января 2013 года положения указанного закона в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов капитального строительства, не применяются, и кадастровая деятельность в отношении таких объектов не осуществляется. При этом с 1 января 2013 года до 1 января 2014 года кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, наряду с кадастровыми инженерами могут осуществлять органы (организации) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (ОТИ), аккредитованные Росреестром.

Ведущий: Игорь Евгеньевич, можно ли с помощью нотариусов сегодня регистрировать права на недвижимое имущество и сделки с ним?

Манылов И.Е.: В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.
При этом в случае, если заявителем является нотариус, свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные документы могут выдаваться данному нотариусу.

Ведущий: Игорь Евгеньевич, могу ли я получить информацию об объекте недвижимого имущества из ЕГРП, своих правах и правах других лиц на объекты недвижимого имущества? Подскажите, пожалуйста, куда необходимо направлять запрос о предоставлении этих сведений: в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав по месту нахождения интересующего объекта недвижимого имущества, или же любой?

Манылов И.Е.: Согласно статье 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации) сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц.

Порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП, установлен приказом Минэкономразвития России от 14 мая 2010 г. № 180 "Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Приказ № 180).

При этом в соответствии с Законом о регистрации и Приказом № 180 сведения о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только:

• самим правообладателям или их законным представителям;
• физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя.

Законом о регистрации и Приказом № 180 не установлено требования направлять запрос о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРП, по месту жительства.

Вместе с тем согласно пункту 2 Приказа № 180 до 1 января 2012 года в случае поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запроса о предоставлении сведений ЕГРП, государственную регистрацию прав на который данный орган не уполномочен осуществлять в соответствии с Федеральным законом, выписка из ЕГРП предоставляется в течение четырнадцати рабочих дней со дня получения данным органом указанного запроса.

Ведущий: Поясните, пожалуйста, какова максимальная стоимость предоставления сведений об объектах недвижимого имущества на территории России из ЕГРП в виде электронного документа по запросу физического лица?

Манылов И.Е.: Размеры платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, установлены приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650 "О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы" (Приказ № 650).

Приказом № 650 определены размеры платы, дифференцированные по видам предоставляемых сведений, по потребителям указанных сведений и по форме предоставления сведений (в электронном виде и на бумажном носителе).

Таким образом, в настоящее время максимальная стоимость установлена для выписки о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости на территории всех субъектов Российской Федерации в электронном виде и составляет 600 рублей за 1 единицу.

При этом Минэкономразвития России подготовлены изменения в Приказ № 650 о снижении размеров платы за указанные сведения, после вступления в силу данных изменений плата для физического лица за выписку о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости на территории всех субъектов Российской Федерации в электронном виде составит 150 рублей.

Ведущий: Игорь Евгеньевич, можно ли представлять документы на государственную регистрацию прав недвижимого имущества по почте заказными письмами, в электронном виде или же необходимо личное присутствие заявителя?

Манылов И.Е.: Как уже было отмечено ранее, в рамках совершенствования законодательства в сфере регистрации прав в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" были внесены изменения, предусматривающие, в частности, возможность представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации, не только при личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, но и посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. При этом подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Ведущий: Можно ли зарегистрировать в упрощенном порядке (по дачной амнистии) жилой дом, построенный после выхода Закона № 93-ФЗ? Можно ли зарегистрировать по дачной амнистии дом, который будет построен через год?

Манылов И.Е.: В соответствии со статьей 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", введенной в действие Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (так называемый Закон о дачной амнистии), до 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил такие документы самостоятельно.

Таким образом, до 1 марта 2015 года в соответствии с Законом о дачной амнистии могут быть зарегистрированы в упрощенном порядке права как на объекты индивидуального жилищного строительства, созданные до вступления в силу Закона о дачной амнистии, так и после.

Ведущий: Организация произвела реконструкцию объекта недвижимости, в результате которой изменилась площадь объекта. Необходимо ли получение нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости для изменения первоначальной стоимости объекта недвижимости после реконструкции в налоговом учете?

Манылов И.Е.: Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" свидетельство о государственной регистрации прав является документом, удостоверяющим проведенную государственную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.

При этом актуальные сведения об объектах недвижимого имущества, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляются в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ведущий: Игорь Евгеньевич, как вы в общем и целом оцениваете эффективность 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на данном этапе времени? Необходимость в каких изменениях в закон назрела, по Вашему мнению, с учетом современных реалий?

Манылов И.Е.: Минэкономразвития России совместно с представителями экспертного сообщества разработана Концепция изменений законодательства в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В частности, проектом Концепции предусмотрены изменения, целью которых являются:

• обеспечение ответственности за действия или бездействие регистраторов, приведшие к возникновению убытков у граждан и юридических лиц, включая механизмы обеспечения материальной ответственности;
• максимальная формализация перечня документов, необходимых для регистрации прав, в целях сокращения случаев необоснованных приостановлений и отказов в регистрации прав;
• уменьшение количества фактов, подлежащих государственной регистрации, и количества записей в реестре прав;
• определение системы стимулов для правообладателей, направленных на осуществление государственной регистрации ранее возникших прав, введение "автоматической", без участия правообладателя, регистрации прав на объекты капитального строительства, введенные в эксплуатацию;
• установление механизмов распределения ответственности между органами регистрации и многофункциональными центрами при передаче последним полномочий по принятию документов на государственную регистрацию прав;
• приведение норм о государственной регистрации в соответствие с проектом федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (по мере прохождения данного законопроекта).

Ведущий: Между сторонами заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения. Договор зарегистрирован. Было заключено дополнительное соглашение к данному договору. Необходимо регистрировать любое изменение договора аренды или только существенные условия договора?

Манылов И.Е.: Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества является его неотъемлемой частью, а согласно статье 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При этом в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

С учетом изложенного, дополнительные соглашения к договору аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента их государственной регистрации, поскольку изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Данная позиция также подтверждается судебной практикой (в частности, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Ведущий: Игорь Евгеньевич, большое вам спасибо за интересные, исчерпывающие ответы!