Является ли нарушением законодательства, если заявление о регистрации договора ипотеки подписывается на основании нотариальной машиночитаемой доверенности, а сам договор подписан иным представителем залогодержателя на основании простой машиночитаемой доверенности?

Представитель залогодержателя на основании нотариальной машиночитаемой доверенности с полномочием по представлению интересов залогодержателя в Росреестре по всем вопросам направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации договора ипотеки. При этом сам договор ипотеки подписан другим представителем залогодержателя на основании простой машиночитаемой доверенности. Будут ли в таком случае нарушены нормы ГК РФ или иных нормативных актов?

Никакого нарушения из описанных обстоятельств не усматривается.

В соответствие с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. Данные правила применяются и к машиночитаемым доверенностям (ч. 1 ст. 17.5 Федерального закона от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ "Об электронной подписи").

Договор ипотеки нотариальной формы не требует (п. 3 ст. 339 ГК РФ). При этом залогодержатель не является собственником предмета залога и, совершая сделку, он не осуществляет распоряжения зарегистрированными в государственных реестрах правами. Поэтому на заключение договора залога представителю организации нотариально удостоверенная доверенность не требуется.

Изложенные выводы согласуются с позицией представителей Росреестра*(1).

Также заметим, что ни ГК РФ, ни Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не установлено требования, в силу которого заявителем при госрегистрации прав непременно должен выступать тот же представитель, который подписывал документ, служащий основанием для госрегистрации.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 17.2 Закона N 63-ФЗ в случае, если от имени юридического лица действует его представитель по доверенности, электронный документ подписывается квалифицированной электронной подписью (КЭП) такого представителя. Одновременно представляется доверенность от имени юридического лица. Данная доверенность, выданная в электронной форме от имени юрлица, должна быть подписана КЭП, указанной в пункте 1 ч. 1 той же статьи, или КЭП лица, которому выдана доверенность с правом передоверия, или КЭП нотариуса в случае, если доверенность, в том числе доверенность, выданная в порядке передоверия, удостоверена нотариусом.

Таким образом, в данном случае в пакет электронных документов должна быть включена нотариальная машиночитаемая доверенность с полномочием по представлению интересов залогодержателя в Росреестре, которая должна быть подписана КЭП нотариуса (аналогичные требования следуют и из п. 2 ч. 2 ст. 17.2 Закона N 63-ФЗ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

29 июля 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной устной консультации, оказанной в рамках услуги Советы экспертов. Проверки, налоги, право.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Смотрите пункт 13 письма Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28 июля 2023 г. N 06-01291/23 (выдержка: Учитывая положения пункта 2 статьи 185, пункта 1 статьи 185.1 ГК, частей 8, 9 статьи 15 Закона N 218-ФЗ, доверенность на представление заявления о государственной регистрации прав должна быть нотариально удостоверена; доверенность на заключение (подписание) договора об ипотеке от имени залогодержателя (юридического лица) может быть составлена в простой письменной форме).