Расторжение договора купли-продажи земельного участка в связи с наличием магистрального газопровода с учетом срока исковой давности

Покупателем был приобретен земельный участок для ведения садоводства по договору купли-продажи в 2020 году. В 2024 году хотели построить садовый дом, но, как оказалось, рядом проходит магистральный газопровод, и расстояние от него 100 метров. Согласно СНиПам и правилам для постройки нужно 125 метров. Продавец об ограничениях не предупреждал, хотя газопровод с 1967 года. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если срок исковой давности 3 года истек?

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно же положениям ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с положениями ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Специальных сроков исковой давности для требований о расторжении договора закон не устанавливает, соответственно, на такие требования распространяется общий срок в 3 года, который исчисляется с момента, когда пострадавший контрагент узнал о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (смотрите, например, решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 22 ноября 2024 г. по делу N А61-3184/2024, апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 13 сентября 2023 г. по делу N 33-6783/2023, определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22 марта 2023 г. по делу N 8Г-2693/2023[88-4910/2023]).

В этой связи определяющим обстоятельством для начала исчисления трехлетнего срока на подачу иска о расторжении договора купли-продажи является определение момента, когда покупатель узнал о нарушении своего права.

Так, например, в решении Тюменского районного суда Тюменской области от 8 декабря 2023 г. по делу N 2-4044/2023 суд указывает, среди прочего, следующее: руководствуясь положениями статей 450, 450.1, 451, 475, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что невозможность использования земельного участка в целях, для которых он приобретался, является существенным обстоятельством, которое препятствует использованию приобретенного истцом имущества по назначению, на основании чего договор купли-продажи может быть расторгнут.

Суд не находит оснований для принятия доводов ответчика об исчислении начала течения срока исковой давности с момента установления охранной зоны в отношении газопровода - 21 мая 2019 года.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

О наличии действующего газопровода высокого давления, являющегося частью сети газораспределения, проходящего через весь спорный земельный участок, истцу до марта 2023 года известно не было, так как визуальный осмотр земельного участка не мог показать его наличие. О возможных ограничениях в использовании земельного участка истцу стало известно от других собственников соседних с ним земельных участков, в подтверждение чего стороной истца в материалы дела представлена копия ответа АО "Газпром газораспределение Север" от 10 марта 2023 года на запрос гр-нки Ф.И.О.8 относительно действительного расположения на ее земельном участке действующего подземного газопровода высокого давления. Градостроительный план земельного участка по заявлению Ф.И.О.2 подготовлен 16 марта 2023 года. В дальнейшем последовательно истец обратился в суд за защитой своего права.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Извлечение из апелляционного определения СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 22 июня 2017 г. по делу N 33-3788/2017: Отказывая в удовлетворении исковых требований Митькова Г.А., Юзефовича Е.В., Андреевой Т.А., суд первой инстанции, установив, что договоры купли-продажи заключены в 2012 году, тогда как обращения в суд имели место в 2017 году, пришел к выводу о пропуске ими срока исковой давности, о чем было заявлено представителями ответчиков, указав при этом, что истцы могли узнать о нарушении своих прав в 2013 году, когда в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения об охранной зоне газопровода, в связи с чем также не нашел оснований для удовлетворения заявления истцов о восстановлении срока исковой давности.

Между тем, исходя из смысла положений пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, началом течения срока исковой давности является дата, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Такая дата судом не установлена.

При этом судом не дана оценка доводам истцов о том, что впервые информация о нахождении принадлежащих им земельных участков в зоне влияния газопровода высокого давления получена ими из писем администрации от 22 мая и 3 декабря 2015, и не установлено, когда истцы узнали или должны были узнать о наличии данного обстоятельства (смотрите также, например, решение Авиастроительного районного суда г. Казани Республики Татарстан от 7 декабря 2020 г. по делу N 2-2050/2020, решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 6 августа 2018 г. по делу N 2-1230/2018).

Из представленной информации следует, что покупатель узнал о наличии магистрального газопровода в 2024 году, что может свидетельствовать о том, что срок исковой давности в рассматриваемой ситуации не пропущен.

Однако окончательную оценку доводам исковых требований и определению момента начала исчисления срока исковой давности может дать только суд с учетом всех обстоятельств спора.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванов Александр

Ответ прошел контроль качества

10 апреля 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.