Соблюдение претензионного порядка по требования гражданина - участника строительства к застройщику

Застройщику была отправлена претензия о взыскании задолженности по допсоглашению в связи с уменьшением площади. В данной претензии были рассчитаны проценты по ст. 395 ГК РФ.
Будет ли, по мнению суда, соблюден претензионный порядок физическим лицом по отношению к застройщику, если неустойка рассчитана не верно и, кроме того, в претензии не сделана ссылка на Закон "О защите прав потребителей"?

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 4 Федерального конституционного закона от 07.02.2011 N 1-ФКЗ "О судах общей юрисдикции в Российской Федерации", п. 1 ч. 1 и ч. 3 ст. 22 ГПК РФ исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к компетенции арбитражных судов.

Согласно разъяснениям, данным в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г., дела по спорам между застройщиком и гражданином - участником долевого строительства, которые приобрели объект строительства для целей, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции.

В свою очередь, согласно ч. 4 ст. 3 ГПК РФ заявление подается в суд после соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если это прямо предусмотрено федеральным законом для данной категории споров (смотрите также п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства", далее - постановление N 18). Соответственно, лишь в этом случае истец обязан приложить к иску документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, и только в этом случае при отсутствии таких документов или несоблюдении претензионного порядка иск может быть возвращен заявителю (п. 3 ст. 132, п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

По смыслу положений ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", разъяснений, данных в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 ноября 2021 г., требование о возврате части цены договора участия в долевом строительстве в связи с передачей участнику строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, представляет собой не что иное, как требование о соразмерном уменьшении цены договора в связи с созданием объекта строительства с отступлениями от условий договора.

В силу разъяснений, данных в п. 33 постановления N 18, не является обязательным досудебным порядком урегулирования спора направление потребителем требования о соразмерном уменьшении покупной цены.

При этом законодательством не установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора и по требованиям о взыскании штрафных санкций за просрочку в исполнении обязательства по соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве и по возврату в связи с этим части цены договора, уплаченной участником строительства.

В связи с изложенным в рассматриваемой ситуации содержание претензии в адрес застройщика, включая порядок расчета процентов либо неустойки и применяемые при этом потребителем нормы права, никак не может повлиять на принятие иска потребителя судом, даже если в последнем неустойка рассчитана с применением иного порядка.

Более того, из разъяснений, данных в п. 14 постановления N 18, в любом случае следует, что, если в досудебном обращении истца содержатся указание на конкретный материально-правовой спор, связанный с нарушением прав истца, и предложение ответчику его урегулировать, несовпадение сумм основного долга, неустойки, процентов, указанных в обращении и в исковом заявлении, само по себе не свидетельствует о несоблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

23 февраля 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.