Определение суммы, на которую подлежит начислению неустойка за несвоевременное внесение платы по договору аренды

Заключен договор аренды на 20 лет (с 10.10.2020). Арендатор уплатил только один раз сумму за год в размере 100 208,61 руб., оплата ежеквартально до 10 числа первого месяца квартала. Как считать пеню? На данный момент он должен пеню в сумме 13 388,69 руб.; долг по внесению арендной платы - 194 923,60 руб.; сумма, взысканная по арендной плате на основании судебного приказа, - 53 178,95 руб. Сейчас при расчете пени на какие суммы рассчитывать пеню?

Прежде всего отметим, что согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ, п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) пени является разновидностью неустойки, то есть периодически начисляемой денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Обязанность уплатить неустойку и ее размер могут быть установлены договором или законом (ст. 331, ст. 332 ГК РФ).

Из разъяснений, данных в абзаце первом п. 65 Постановления N 7, следует, что истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), если иное не предусмотрено законом или договором. При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки (абзац четвертый п. 65 Постановления N 7).

По смыслу приведенных норм и разъяснений в случае, когда договором предусмотрено внесение периодических платежей, размер задолженности, на которую подлежит начислению неустойка, каждый раз увеличивается с даты, следующей за той датой, в которую должен был быть внесен очередной платеж, который, однако, так и не был уплачен частично или в полном объеме.

Например, как это следует из вопроса, размер годовой арендной платы по договору составляет 100 208,61 руб., которые подлежат внесению поквартально равными частями, не позднее 10 числа первого месяца каждого квартала. Поскольку договор заключен с 10.10.2020 и арендная плата по нему была внесена сразу за год, следующий платеж в размере 1/4 годовой платы (25 052,15 руб.) должен был быть внесен не позднее 10.10.2021 (так как октябрь является первым месяцем IV квартала года).

В случае невнесения указанной суммы пени на нее подлежат начислению начиная с 11.10.2021 по 10.01.2022 (дату, в которую должен быть внесен очередной квартальный платеж). В том случае, если платеж за I квартал 2022 года также не был внесен полностью или частично, сумма, на которую подлежат начислению пени, увеличивается на сумму невнесенного платежа (невнесенной части платежа). В частности, если платеж за I квартал 2022 года не был внесен арендатором в полном объеме, то с 11.02.2022 пени начисляются уже на сумму в размере 50 104,3 руб. (25 052,15 + 25 052,15). Аналогичный подход используется и в дальнейшем.

При этом если арендатор производил после 10.10.2021 частичные платежи по договору в счет той просроченной задолженности, которая уже имелась у него на дату внесения им соответствующего платежа, то сумма, на которую подлежит начислению неустойка, уменьшается с даты, следующей за датой такого платежа. Например, если 15.02.2022 арендатор произвел платеж в размере 10 000 руб. в счет погашения задолженности за IV квартал 2021 года, то с 16.02.2022 пени подлежат начислению на сумму 40 104,3 руб. (50 104,3 - 10 000).

Также отметим, что на период с 01.04.2022 по 01.10.2022 вводился мораторий на банкротство в отношении практически всех юридических и физических лиц, за редкими исключениями (постановление Правительства РФ от 28.02.2022 N 497), который, помимо прочего, предполагает мораторий на начисление неустойки на сумму требований, возникших до введения моратория на банкротство и не исполненных должником к моменту его введения (подп. 2 п. 3 ст. 9.1, абзац десятый п. 1 ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Изложенное означает, что в рассматриваемой ситуации с 01.04.2022 по 01.10.2022 включительно не производится начисление неустойки на сумму задолженности по арендной плате, образовавшуюся за IV квартал 2021 года и I квартал 2022 года. При этом неустойка за неуплату арендных платежей за II и III кварталы 2022 года начисляется без всяких исключений, поскольку срок исполнения обязанности по внесению платы за указанные кварталы пришелся уже на период после введения моратория (10 апреля и 10 июля соответственно). Поясним данное правило с учетом уже приводившегося выше примера.

Допустим, что арендная плата за IV квартал 2021 года и I квартал 2022 года не вносилась в полном объеме. Соответственно, неустойка с 11.10.2021 по 10.01.2022 подлежит начислению на сумму 25 052,15 руб., а с 11.01.2022 - на сумму 50 104,3 руб. При этом начисление неустойки на указанную сумму производится лишь до 31.03.2022 включительно, то есть до даты, предшествующей введению моратория. Начиная с 01.04.2022 начисление пени на эту сумму приостанавливается.

При этом 10.04.2022 арендатором должна была быть внесена арендная плата за II квартал 2022 года, а 10.07.2022 - за III квартал 2022 года. Допустим, что плата за указанные периоды не вносилась также в полном объеме. Соответственно, с 11.04.2022 по 10.07.2022 начисляются пени на сумму 25 052,15 руб., а с 11.07.2022 по 01.10.2022 - на сумму 50 104,3 руб.

Поскольку 01.10.2022 мораторий на банкротство окончил свое действие, с 02.10.2022 пени могут начисляться уже на сумму всей задолженности по арендной плате: как той, которая образовалась до введения моратория, так и той, которая возникла в период его действия. Учитывая изложенное с 02.10.2022 неустойка начинает начисляться на сумму задолженности за IV квартал 2021 года и I, II и III кварталы 2022 года, то есть, согласно приведенному примеру, на сумму 100 208,60 руб.

Если и за IV квартал 2022 года арендная плата не будет внесена арендатором в полном объеме, то с 11.10.2022 указанная выше сумма, на которую подлежит начислению неустойка увеличится еще на 25 052,15 руб. и составит 125 221,1 руб. и так далее.

При этом необходимо учитывать, что по смыслу ст. 329 ГК РФ неустойка, как способ обеспечения основного обязательства, подлежит начислению только на сумму задолженности по такому обязательству и не начисляется на сумму уже начисленной неустойки (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.09.2015 N Ф07-6337/2015). Иными словами, сумма неустойки, начисленная на задолженность по арендной плате за предыдущие периоды, не суммируется с суммой указанной задолженности для целей дальнейшего начисления неустойки.

Что же касается вынесенного в отношении части задолженности судебного приказа, что здесь необходимо учитывать, что вынесение судебного акта, которым взыскана такая задолженность, совершенно очевидно не означает фактического погашения этой задолженности, поскольку соответствующий судебный акт может быть и не исполнен должником. Следовательно, само по себе наличие такого акта не означает прекращения начисления неустойки в отношении присужденной суммы. На это указывают также и разъяснения, данные в абзацах втором и третьем п. 65 Постановления N 7, из которых следует, что по ходатайству истца суд может в своем судебном акте указать не только на сумму неустойки, начисленную на дату вынесения судебного акта, но и на начисление этой неустойки по дату фактического исполнения судебного акта, расчет которой в этом случае будет осуществляться судебным приставом-исполнителем.

Если же такое ходатайство не было заявлено, расчет пени за периоды, прошедшие после вынесения судебного акта и до даты его фактического исполнения, может быть произведен самим истцом, а сумма этих пени может быть взыскана в рамках отдельного судебного процесса.

В связи с этим отметим, что согласно информации, изложенной в вопросе, судебный приказ был вынесен не только в отношении суммы задолженности по арендной плате, но и в отношении сумм начисленных на нее пени. При этом судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства взыскал с арендатора часть присужденной суммы без какого-либо указания на то, в счет погашения задолженности по пени или по арендной плате было произведено такое взыскание.

Учитывая, что судебный приказ не является самостоятельным основанием для возникновения обязанностей по внесению арендной платы и выплате неустойки за просрочку ее внесения (подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), поскольку не устанавливает такую обязанность, а лишь подтверждает наличие задолженности по обязанностям, вытекающим из договора аренды (подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ), к распределению принудительно взысканных на основании этого приказа сумм при их недостаточности для полного погашения всей суммы, присужденной судебным приказом, следует применять правила, установленные ст. 319 ГК РФ относительно очередности погашения требований по денежному обязательству.

Согласно приведенной норме сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

В свою очередь, из разъяснений, данных в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", следует, что под упомянутыми в ст. 319 ГК РФ процентами понимаются проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами (например, статьи 317.1, 809, 823 ГК РФ). Проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности, например, проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, к указанным в статье 319 ГК РФ процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга.

С учетом изложенного частично взысканные судебным приставом-исполнителем по судебному приказу денежные средства направляются, прежде всего, на погашение задолженности по арендной плате, подтвержденной этим приказом, и лишь затем - на погашение сумм присужденных неустоек.

Таким образом, резюмируя все вышеизложенное, в рассматриваемой ситуации для определения той суммы задолженности, на которую на сегодняшний день должно производится начисление неустойки, предусмотренной договором аренды, предлагается следующий алгоритм действий:

1) установить общую сумму задолженности по арендной плате, которая имеется на сегодняшний день у арендатора за весь период действия договора, включив в нее также и ту сумму арендной платы, в отношении которой был вынесен судебный приказ;

2) установить сумму, которая была фактически взыскана судебными приставами-исполнителями с арендатора по указанному судебному приказу;

3) вычесть из общей суммы задолженности по арендной плате, указанной в п. 1 алгоритма, фактически взысканную приставами сумму, но в размере, не превышающем сумму арендной платы, в отношении которой был вынесен судебный приказ.

На получившуюся в результате этих действий сумму и подлежит дальнейшее начисление неустойки.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

20 января 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.