Взыскание с арендодателя суммы обеспечительного платежа и процентов за просрочку его возврата

Договор аренды был расторгнут 9 марта 2023 года. Соглашение о зачете и смета (фиксирующая стоимость устранения недостатков помещения и суммы, подлежащей удержанию арендодателем из обеспечительного платежа) были подписаны 10.03.2023. Обеспечительный платеж согласно условиям договора аренды арендодатель должен был вернуть в течение 10 рабочих дней с момента определения размера всех убытков (то есть подписания сметы). Бывший арендатор платеж не требовал вернуть. И арендодатель его не возвращал. А 22.10.2024 (более чем через год) от арендатора поступила претензия вернуть обеспечительный платеж. Возврат был осуществлен 24.10.2024 (через 2 дня после выставления требования). Далее, 08.11.2024, арендатор выставил претензию за пользование чужими денежными средствами (58 998 руб.). И сразу было подано исковое заявление в отношении арендодателя.
Как в данной ситуации действовать арендодателю?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

При описанных обстоятельствах вероятность разрешения дела в пользу арендодателя представляется маловероятной.

Обоснование позиции:

Прежде всего отметим, что такие направления деятельности, как правовая экспертиза документов, а также оценка судебной перспективы споров не относятся к компетенции Правового консалтинга. В рамках предоставления информационного блока "База знаний службы Правового консалтинга" эксперты не имеют возможности анализировать содержание документов (сделок) и оценивать перспективу разрешения судом споров, возникающих из таких договоров. Поэтому в рамках данной консультации предоставляется ответ общего характера, основанный на содержащейся в вопросе информации, с изложением нашей позиции по вопросу.

Обеспечительный платеж (именуемый на практике также гарантийным взносом, депозитом и т.п.) является способом обеспечения исполнения обязательства, который заключается в том, что одна из сторон вносит в пользу другой стороны определенную денежную сумму на случай наступления предусмотренных договором обстоятельств. При возникновении таких обстоятельств сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения связанного с этими обстоятельствами обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). В силу принципа свободы договора в рамках арендных отношений обеспечительный платеж может вноситься арендатором в том числе в целях обеспечения исполнения обязанности арендатора по возмещению арендодателю убытков, вызванных повреждением арендуемого имущества.

В случае ненаступления предусмотренных договором обстоятельств, при которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения обязательства, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Таким образом, если на дату прекращения договора аренды отсутствуют предусмотренные договором основания для удержания арендодателем средств обеспечительного платежа, сумма этого платежа (ее часть, оставшаяся после удержаний, произведенных арендодателем в период действия договора) по общему правилу должна быть возвращена арендатору.

Законодательством не установлен общий срок возврата обеспечительного платежа. Если такой срок не предусмотрен договором аренды, возврат осуществляется в течение семи дней с даты предъявления арендатором соответствующего требования (смотрите п. 2 ст. 314 ГК РФ, а также, например, постановление Девятого ААС от 12.07.2021 N 09АП-40088/21). Поскольку в рассматриваемой ситуации срок возврата обеспечительного платежа либо его части, оставшейся после согласованных сторонами удержаний, предусмотрен договором, обязанность арендодателя по возврату соответствующей суммы должна быть исполнена в соответствующий срок (ст. 309 ГК РФ), при этом для возникновения у арендодателя обязанности по возврату обеспечительного платежа арендатор не обязан направлять арендодателю какие-либо уведомления. Упомянутое же в вопросе требование о возврате обеспечительного платежа, как нам представляется, направлено арендатором в целях соблюдения досудебного порядка, предусмотренного ч. 5 ст. 4 АПК РФ. Само по себе то обстоятельство, что арендатор не предъявлял арендодателю требования о возврате обеспечительного платежа, не свидетельствует о его недобросовестном поведении и о том, что упомянутый в вопросе иск не подлежит удовлетворению.

С момента истечения предусмотренного договором срока для возврата обеспечительного платежа (его части) соответствующая сумма должна рассматриваться как неосновательное обогащение арендодателя. Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Таким образом, в случае просрочки возврата обеспечительного платежа арендодатель обязан за период просрочки уплатить проценты по ст. 395 ГК РФ или неустойку, если она установлена договором (смотрите, например, постановления АС Московского округа от 26.06.2020 N Ф05-8052/20, АС Уральского округа от 27.04.2020 N Ф09-1791/20, Девятого ААС от 30.03.2021 N 09АП-6085/21). Кроме того, договором может быть предусмотрена обязанность уплатить проценты за пользование соответствующей денежной суммой (смотрите п. 4 ст. 381.1 ГК РФ, п. 33 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54, п. 53 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами: постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 апреля 2023 г. N Ф05-3092/23 по делу N А40-118743/2022, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2024 г. N 10АП-19902/24 по делу N А41-47144/2024, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2023 г. N 03АП-4115/23 по делу N А33-16967/2022, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2023 г. N 20АП-2145/23 по делу N А68-11670/2021.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

27 декабря 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.