Исчисление НДС со стоимости потребленных арендаторами коммунальных услуг

Организация с 01.01.2026 стала плательщиком НДС по ставке пять процентов, так как находится на УСН. Арендодатель заключил договоры аренды помещений с арендаторами.
Должен ли арендодатель предъявлять арендатору НДС по коммунальным платежам?
В договорах аренды арендная плата состоит из постоянной и переменной частей (возмещение коммунальных услуг). Управляющая розничным рынком компания заключила с ИП договоры о предоставлении торговых мест. Плата за торговое место не включает коммунальные платежи. Продавцы ежемесячно компенсируют управляющей рынком компании расходы на оплату потребленной электроэнергии.
В данном случае необходимо ли увеличивать возмещение коммунальных услуг на НДС по ставке пять процентов?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Если возмещение потребленных арендатором коммунальных услуг является частью арендной платы, то у организации-арендодателя возникают предпосылки "накрутить" НДС на данную сумму.

Если же указанная сумма не является дополнительной (переменной) частью платы за место и взимается управляющей компанией как платеж, являющийся возмещением ее затрат, то НДС с суммы такого возмещения не исчисляется.

Обоснование позиции:

Необходимость начисления НДС (либо отсутствие таковой) арендодателем со стоимости компенсируемых арендатором коммунальных затрат арендодателя зависит от условий заключенного договора аренды (письма Минфина России от 03.04.2025 N 03-07-11/33501, от 10.03.2025 N 03-07-11/23351).

В этих же письмах чиновники при исчислении НДС рекомендуют руководствоваться письмом ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (далее - Письмо).

Так, в п. 1 Письма указано, что "арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя на содержание предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений. В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей".

Учитывая изложенное, можно предположить, что при таком варианте условий договора арендодателю целесообразно исчислить НДС в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 166 НК РФ, фактически "накрутив" НДС в том числе и на величину понесенных организацией-арендодателем расходов на оплату потребленных арендатором коммунальных услуг.

Однако если организация-арендодатель начислит НДС на стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг, то их стоимость возрастет. Полагаем, что это должно быть согласовано с контрагентом-арендатором.

В этом случае арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ), в котором указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величин. Подобный подход прослеживается в письме Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, а также в арбитражной практике (смотрите, например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2008 N А33-13683/2007-Ф02-3147/2008, Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2012 N 09АП-25648/12).

2. Писем уполномоченных органов относительно договоров о предоставлении торгового места на рынке нами не обнаружено. Вместе с тем мы полагаем, что в подобном случае управляющая компания по аналогии также может руководствоваться разъяснениями, данными в Письме.

Если договором о предоставлении торгового места предусмотрено, что платежи за электроэнергию не являются дополнительной (переменной) частью платы за место, а взимаются управляющей компанией как платежи, являющиеся возмещением ее затрат на содержание торгового места, то в этом случае необходимо руководствоваться п. 2 Письма. В нем налоговики пришли к выводу, что компенсационные выплаты на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы по НДС, и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет. При таком варианте оформления арендодатель правомочен выставить счет-фактуру только непосредственно на стоимость услуги по предоставлению помещения в аренду.

Согласны с таким подходом и в Минфине России (смотрите, например, письма Минфина России от 18.01.2024 N 03-07-11/3227, от 17.12.2024 N 03-07-11/127325, от 15.04.2025 N 03-07-11/37292).

Значит, если следовать логике чиновников, то в рассматриваемом случае у управляющей компании имеются предпосылки не предъявлять предпринимателю НДС с потребленной им электроэнергии. Соответственно, управляющая компания не должна выделять НДС в счетах на возмещение электроэнергии.

Как видим, для окончательного решения вопроса об исчислении или неисчислении НДС следует исходить из условий договоров.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- Вопрос: НДС с переменной части арендной платы (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2025 г.);

- Вопрос: НДС на УСН с переменной части арендной платы при перевыставлении коммунальных услуг (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2025 г.);

- Вопрос: Организация сдает в аренду помещения и применяет УСН. Арендная плата по договору состоит из постоянной и переменной частей. Как начислять НДС по ставке пять процентов с 01.01.2025: в том числе или сверху? Какую формулировку указать в дополнительном соглашении? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2024 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

26 января 2026 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.