Продление договора аренды земельного участка

Предприятие на основании лицензии осуществляло добычу полезных ископаемых, в том числе попутно добывался строительный камень. Строительный камень размещался в отвале на земельном участке, предоставленном в аренду без проведения торгов. Сейчас разработка месторождения завершена, действие лицензии прекращено. Строительный камень снят с учета на государственном балансе в связи с полной уплатой за него налога на добычу полезных ископаемых. То есть весь строительный камень, размещенный в отвале, является собственностью предприятия. Для реализации камня потребуется много лет. Однако теперь отпали основания для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, так как лицензия на недропользование прекратила свое действие. Предприятие считает, что существует риск, что на торгах появится новый арендатор, который потребует немедленно освободить участок от строительного камня, что невозможно.
Каким образом можно оформить права на земельный участок под отвалом строительного камня?

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Статья 39.6 Земельного кодекса РФ предусматривает закрытый перечень случаев, когда земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12 августа 2024 г. N 307-ЭС24-12124 по делу N А56-13919/2022: В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса установлен исчерпывающий перечень случаев заключения договоров аренды земельных участков без проведения торгов.

Данная правовая позиция также содержится в следующих судебных решениях: постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2024 г. N Ф08-7389/24 по делу N А32-14014/2023; постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 апреля 2024 г. N Ф07-3024/24 по делу N А56-100646/2022; постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 сентября 2023 г. N Ф01-4902/23 по делу N А43-34318/2020; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 ноября 2022 г. N Ф04-5818/22 по делу N А46-10603/2021; апелляционное определение СК по административным делам Ленинградского областного суда от 12 января 2023 г. по делу N 33а-466/2023.

При этом согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Также считаем заслуживающей внимания позицию Министерства экономического развития РФ, отражённую в письме Министерства экономического развития РФ от 29 января 2018 г. N Д23и-389 "О разъяснении законодательства": Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

В связи с изложенным при отсутствии оснований, прямо предусмотренных п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, арендатор не вправе продлить или перезаключить договора аренды.

Оснований для приобретения в собственность без проведения торгов (см. п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ), постоянное бессрочное пользование (ст. 39.9 Земельного кодекса РФ) или безвозмездное пользование (ст. 39.10 Земельного кодекса РФ) указанного в вопросе земельного участка нами также не усматривается.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

27 мая 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.