Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение Организация-застройщик построила жилой дом, в котором, кроме квартир, расположены офисы и парковки. В случае если участником долевого строительства по офисам и парковкам является юридическое лицо, таким контрагентам организация-застройщик выдает сводный счет-фактуру. Сводный счет-фактура дает возможность принять к вычету счета-фактуры со сроком, превышающим три года. Часть офисов и парковок осталась не проданной, и компания-застройщик приняла их на свой баланс, т.е., по сути, сама проинвестировала строительство этих помещений. Будет ли являться нарушением законодательства, если организация-застройщик сама себе выпишет сводный счет-фактуру в отношении офисов и парковок, которые остались у нее на балансе, и будет принимать вычет НДС частями каждый квартал? Каким образом должен быть оформлен документ?

Организация-застройщик построила жилой дом, в котором, кроме квартир, расположены офисы и парковки. В случае если участником долевого строительства по офисам и парковкам является юридическое лицо, таким контрагентам организация-застройщик выдает сводный счет-фактуру. Сводный счет-фактура дает возможность принять к вычету счета-фактуры со сроком, превышающим три года. Часть офисов и парковок осталась не проданной, и компания-застройщик приняла их на свой баланс, т.е., по сути, сама проинвестировала строительство этих помещений.
Будет ли являться нарушением законодательства, если организация-застройщик сама себе выпишет сводный счет-фактуру в отношении офисов и парковок, которые остались у нее на балансе, и будет принимать вычет НДС частями каждый квартал? Каким образом должен быть оформлен документ?

По данным вопросам мы придерживаемся следующей позиции:
Право на налоговый вычет НДС, предъявленного подрядными организациями, возникает у организации после окончания строительства объекта и принятия к учету результата работ в объеме, соответствующем остающейся у организации доле объекта. При этом налогоплательщик имеет право на вычет по НДС только в той части, которая приходится на принадлежащую ей долю объекта.
Основанием для вычета может являться сводный счет-фактура, составленный организацией самостоятельно на оставшуюся у нее часть объекта на основании счетов-фактур, предъявленных подрядчиками в течение всего срока строительства. На основании этого документа вычет может быть применен частями в разных налоговых периодах.

Обоснование позиции:
В соответствии с частью 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Действие данного НПА не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности (часть 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
В данной ситуации полагаем, что принятые застройщиком на свой баланс офисы и парковки уже не являются объектом долевого строительства, а потому застройщик фактически в этой части становится инвестором (ст. 2, 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", опосредованно, касаясь физических лиц, это звучит в Определении СК по экономическим спорам ВС РФ от 22.08.2022 N 305-ЭС22-7163 по делу N А41-34210/2020).
Тем самым полагаем, что и вычет НДС заявляется им уже по правилам, действующим для инвестора.
Напомним:
Вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, признаваемых объектом обложения НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ). В отношении капитального строительства абзацем первым п. 6 ст. 171 НК РФ установлено, что вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику в том числе:
- подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств;
- по товарам (работам, услугам), имущественным правам, приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ.
Согласно п. 5 ст. 172 НК РФ вычеты сумм налога, указанного в абзаце 1 п. 6 ст. 171 НК РФ, производятся в порядке, установленном абзацами 1 и 2 п. 1 ст. 172 НК РФ.
Таким образом, НДС подлежит вычету в общем порядке, то есть при выполнении следующих условий:
- предназначенность объекта строительства для использования при осуществлении деятельности, подлежащей обложению НДС;
- наличие счетов-фактур, оформленных в соответствии с установленным порядком и зарегистрированных в книге покупок;
- наличие соответствующих первичных документов;
- принятие работ (материалов) к учету.
По смыслу п. 1 ст. 172 НК РФ для вычета предъявленных сумм НДС необходимо принятие на учет работ, а не результата данных работ. Глава 21 НК РФ не содержит требования о вводе в эксплуатацию объекта строительства как обязательном условии для применения налогового вычета по НДС. Суммы НДС принимаются налогоплательщиком к вычету в течение трех лет после принятия на учет работ (товаров, услуг) по капитальному строительству (п. 1.1 ст. 172 НК РФ, письмо ФНС России от 11.04.2018 N СД-4-3/6893@), независимо от момента ввода объекта строительства в эксплуатацию (письмо Минфина России от 05.12.2016 N 03-07-10/71892), в том числе на основании одного счета-фактуры частями в разных налоговых периодах в течение трех лет после принятия на учет этих работ (письмо Минфина России от 08.12.2016 N 03-07-10/73279).
В то же время у инвестора такой общий порядок несколько видоизменен.
Основанием для применения инвесторами налоговых вычетов в отношении объектов, переданных им по окончании строительства, являются счета-фактуры, выставляемые не только подрядными организациями, но и перевыставляемые застройщиками в предусмотренном п. 3 ст. 168 НК РФ порядке.
В связи с этим хотим обратить внимание на спор, приведенный в п. 8 письма ФНС России от 09.07.2018 N СА-4-7/13130, обстоятельства которого были следующими.
На основании инвестиционного контракта и дополнительного соглашения между субъектами инвестиционной деятельности заключены договоры о долевом строительстве жилого дома, согласно которым застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать обществу магазин и конференц-залы, расположенные на первом этаже жилого дома, а общество обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные объекты. По результатам завершения строительства объекты были переданы обществу по актам приема-передачи помещений, введены в эксплуатацию и приняты им на учет по счету 01 "Основные средства".
По мнению налогового органа, при передаче объектов долевого строительства отсутствует объект обложения НДС. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с этим, указав, что застройщик при строительстве спорных объектов учитывал все расходы по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными объектами на своем балансе на счете 08.03 "Вложения во внеоборотные активы", а также вел учет взаимных расчетов с поставщиками, подрядчиками и учет взносов по инвестированию строительства, формируя, таким образом, стоимость объекта строительства. При этом полученные средства не являлись расходами застройщика, поскольку производились в интересах инвесторов для последующей передачи последним законченного строительством объекта.
Из разъяснений, изложенных в пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость", следует, что возникновение у налогоплательщика, являющегося инвестором, права на налоговый вычет не зависит от того, в каком порядке осуществляются расчеты за выполнение подрядных работ и, соответственно, кто предъявил ему к уплате упомянутые суммы - непосредственно подрядная организация или застройщик (технический заказчик).
Общество, получившее от застройщика сводный счет-фактуру, имело все основания для предъявления к вычету соответствующих сумм НДС. Смотрите также Вопрос: Компания-застройщик реализует нежилые помещения в составе возводимого жилого дома по договору долевого участия. Нежилое помещение пристроено к жилому дому. Строительство жилого дома со встроенными (пристроенными) нежилыми помещениями начато до внесения изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ в части введения счетов эскроу. Каким образом компания-застройщик может принять к вычету "входной" НДС от организации-генподрядчика (методом распределения пропорционально площади нежилого помещения к общей площади построенного дома, либо напрямую принять вычет по строительно-монтажным работам, относящимся конкретно к данному нежилому помещению)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2019 г.) и Вопрос: Поясните порядок принятия к вычету сумм НДС, предъявленных заказчиком-застройщиком налогоплательщику-инвестору, в том числе на основании сводного счета-фактуры, составленного по счетам-фактурам, выставленным заказчику-застройщику проектными и строительными организациями в период с 2004 по 2007 гг. (Управление ФНС России по Краснодарскому краю, 23 ноября 2011 г.).
Как мы поняли, организация предполагает составить сама себе сводный счет-фактуру и, видимо, будет использовать офисы и парковки в облагаемой НДС деятельности или намерена перепродать их.
Схожая ситуация была предметом рассмотрения в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 05.12.2013 N Ф07-8312/13 по делу N А56-1445/2013: общество, совместив функции заказчика-застройщика и инвестора в одном лице, в полном объеме отразило в книге покупок за 1 квартал 2012 года счета-фактуры, выставленные поставщиками и подрядчиками в период реализации инвестиционного проекта, начиная с 2007 года. При этом суд счел, что у налогоплательщика не возникло обязанности выставлять самому себе сводный счет-фактуру, тем более, что такая обязанность прямо не установлена положениями главы 21 НК РФ. Но налоговый орган, настаивая на необходимости оформления сводного счета-фактуры, тем не менее признал обоснованными налоговые вычеты в пределах трехлетнего срока в отсутствие такового.
Сказанное позволяет нам считать, что инвестор (он же застройщик) по принятым на свой баланс офисам и парковкам вправе заявить вычет предъявленного подрядчиками НДС, непосредственно относящегося к таким объектам. Для этого им может быть составлен сводный счет-фактура. При его оформлении прикладываются копии счетов-фактур, выставленных поставщиками товаров (работ, услуг) и подрядными организациями, а также копии соответствующих первичных документов (письма ФНС России от 17.08.2015 N ГД-4-3/14435, от 20.07.2015 N ЕД-4-3/12764@, Минфина России от 04.02.2013 N 03-07-10/2254, от 18.10.2011 N 03-07-10/15). В установленном порядке вычет может быть применен частями в разных налоговых периодах.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Вычет НДС у инвестора при капитальном строительстве подрядным способом;
- Вопрос: Организация заключила договор строительного подряда на строительство трубопровода, она является единственным инвестором и заказчиком-застройщиком в одном лице. Строительство объекта велось на протяжении 5 лет, акты КС-2, КС-3 и счета-фактуры составлялись ежемесячно, "промежуточный" НДС организация к вычету не принимала. Трубопровод по окончании строительства был разделен, часть его передана безвозмездно городу. Оставшаяся часть принята организацией к учету в качестве объекта ОС. В какой момент организация может принять к вычету НДС по объекту ОС, предъявленный подрядчиком? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2013 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга

Ответ прошел контроль качества

13 сентября 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.