Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение Физическому лицу принадлежат апартаменты, которые были получены на основании договора дарения (от дочери к матери) менее года назад. Сейчас это лицо решило их продать. Как будет рассчитываться НДФЛ с этой продажи? Есть ли какие-то льготы по уплате налога в случае, когда текущий собственник является пенсионером и инвалидом 2 группы?

Физическому лицу принадлежат апартаменты, которые были получены на основании договора дарения (от дочери к матери) менее года назад. Сейчас это лицо решило их продать.
Как будет рассчитываться НДФЛ с этой продажи? Есть ли какие-то льготы по уплате налога в случае, когда текущий собственник является пенсионером и инвалидом 2 группы?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Доход от продажи апартаментов подлежит обложению НДФЛ. Данный доход может быть уменьшен на имущественный вычет в размере 250 000 рублей. Вместо использования права на этот вычет налогоплательщик может также уменьшить доход от продажи на документально подтвержденные расходы дарителя на приобретение этого имущества. Это возможно в случае, если сохранились документы, подтверждающие такие расходы.

Обоснование вывода:
Доходы от реализации недвижимого и иного имущества, которое находится на территории РФ и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ, ст. 209 НК РФ, п. 1 ст. 210 НК РФ). На основании п. 1.1 ст. 224 НК РФ такой доход, полученный физическим лицом - налоговым резидентом РФ, облагается НДФЛ по ставке 13%.
При этом ст. 217 НК РФ установлен перечень доходов от реализации собственного имущества налогоплательщика, освобождаемых от налогообложения НДФЛ. К ним, в частности, относятся доходы от продажи объектов недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ)*(1).
В общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Исключения из этого правила поименованы в п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Так, на основании положений подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, полученного по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ, освобождаются от налогообложения при условии, что это имущество находилось в собственности налогоплательщика не менее трех лет. Статьей 14 СК РФ установлено, что близкими родственниками, в частности, признаются родители и дети.
В рассматриваемом случае недвижимость находилась в собственности менее трех лет, соответственно, доход от ее продажи облагается НДФЛ.
В настоящее время налоговая база по доходам от продажи любого недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 214.10 НК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ в случае если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Иными словами, если доход от продажи апартаментов окажется меньше их кадастровой стоимости, то для целей НДФЛ доход будет определяться с учетом требования о необходимости исчисления налоговых обязательств исходя из 70 процентов кадастровой стоимости.
Также необходимо учитывать, что на основании подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ при продаже имущества налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи нежилой недвижимости*(1), находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей.
Вместо получения указанного вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). При продаже имущества учитываются также документально подтвержденные расходы дарителя на приобретение данного имущества, если такие расходы не учитывались дарителем в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ (абзац 18 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Под такими расходами обычно понимаются непосредственно расходы на покупку, т.е. цена, по которой апартаменты были когда-то приобретены, но могут быть и другие расходы, например, на погашение процентов по кредиту, взятому на их покупку (письма Минфина России от 26.11.2019 N 03-04-05/91743, от 22.03.2018 N 03-04-05/18155, от 24.10.2017 N 03-04-05/69469).
Соответственно, если в рассматриваемом случае налогоплательщик (дочь) располагает документами, подтверждающими расходы дарителя (матери) на покупку реализуемых апартаментов (договор купли-продажи, платежные документы, подтверждающие уплату денежных средств при покупке: расписка покупателя, чеки, квитанции и т.п.), то доход от продажи этих апартаментов может быть уменьшен на эти расходы*(2).

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
- Вопрос: Возможность учета расходов, связанных с приобретением проданных объектов недвижимости, которые использовались в предпринимательской деятельности, физическим лицом, не имеющим статуса ИП (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2021 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Лазукова Екатерина

Ответ прошел контроль качества

28 октября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Следует учитывать, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Исключение из этого правила сделано только для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств (письмо Минфина России от 17.03.2020 N 03-04-07/20343). То есть если нежилое помещение, доля в котором была реализована, каким-то образом использовалось физическим лицом в предпринимательской деятельности, доход от его реализации облагается НДФЛ вне зависимости от срока нахождения участка в собственности.
Определение "апартаменты" в законодательных актах РФ не закреплено, их правовой статус не определен. Ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату. Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47). Поэтому, как правило, апартаменты являются нежилыми помещениями (письмо Минфина России от 26.09.2017 N 03-05-06-01/62031), так как не предназначены для постоянного проживания.
*(2) Вместе с тем подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ установлено, что положения подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.
Таким образом, если нежилое помещение каким-либо образом использовалось для предпринимательской деятельности, то доходы, полученные от его продажи, не могут быть уменьшены на суммы имущественного налогового вычета, а также на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с их приобретением. Дополнительно смотрите письма Минфина России от 29.10.2020 N 03-04-05/94204, от 07.02.2020 N 03-11-11/7936, от 21.08.2019 N 03-04-05/64135, от 07.05.2019 N СА-4-7/8614@, от 19.12.2018 N 03-04-05/92598, определения Конституционного Суда РФ от 27.02.2018 N 528-О, от 29.03.2016 N 487-О.