Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
ООО (общая система налогообложения) участвовало в аукционе на покупку нежилого помещения у Департамента городского имущества г. Москвы.
ООО не являлось ранее арендатором данного имущества.
Для подачи заявки в аукционе был перечислен задаток как пополнение лицевого счета АО "Единая электронная торговая площадка", сумма - 9 077 300 руб.
Аукцион был выигран.
В подписанном договоре купли-продажи указано:
"3.1. Стоимость Объекта приватизации составляет 90 773 000 (девяносто миллионов семьсот семьдесят три тысячи) руб. 00 коп. (протокол от 03 августа 2026 г. N 2 об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы), включая НДС (22%) в размере 16 368 901 (шестнадцать миллионов триста шестьдесят восемь тысяч девятьсот один) руб. 64 коп. (пункт 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), является окончательной и пересмотру не подлежит.
3.2. Сумма ранее внесенного задатка 9 077 300 (девять миллионов семьдесят семь тысяч триста) руб. 00 коп. засчитывается в счет оплаты Объекта приватизации.
3.3. Оставшаяся не оплаченная Покупателем часть стоимости Объекта приватизации составляет 81 695 700 (восемьдесят один миллион шестьсот девяносто пять тысяч семьсот) руб. 00 коп.
3.3.1. Сумма в размере 65 326 798 (шестьдесят пять миллионов триста двадцать шесть тысяч семьсот девяносто восемь) руб. 36 коп. оплачивается Покупателем в срок не позднее 30 (тридцати) рабочих дней с даты заключения Договора (пункт 7.1 Договора) путем перечисления безналичных денежных средств в рублях Российской Федерации по следующим реквизитам: ...
3.3.2. В соответствии с пунктом 3 статьи 161 НК РФ НДС (22%) в размере 16 368 901 (шестнадцать миллионов триста шестьдесят восемь тысяч девятьсот один) руб. 64 коп. перечисляется Покупателем как налоговым агентом в федеральный бюджет по реквизитам налогового органа по месту своей регистрации".
Доплата по договору будет произведена 07.09.2026.
Подписание акта приема-передачи объекта запланировано на 10.09.2026.
То есть право на вычет будет выполнено в третьем квартале 2026 г.
1. Какие счета-фактуры выставляет агент в данном случае (даты, суммы, коды, нюансы заполнения строк)?
2. Каков порядок заполнения налоговой декларации по НДС за третий квартал 2026 года (строки, суммы)?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В течение пяти дней с даты подписания протокола о результатах торгов (в августе 2026 года) организации нужно оформить (и зарегистрировать в книге продаж) счет-фактуру на сумму аванса (задатка). Сумма налога будет равна 1 636 890 руб. (для удобства восприятия в ответе используется округление, данные приводятся в целых рублях).
В сентябре 2026 года в течение пяти дней с даты окончательной оплаты нежилого помещения организации следует оформить (и зарегистрировать в книге продаж) еще один (второй) счет-фактуру, в котором сумма НДС будет равна 14 732 011 руб. Таким образом, общая сумма налога будет соответствовать размеру НДС, указанному в договоре (16 368 901 руб.).
Организация вправе заявить налоговый вычет в размере 16 368 901 руб. в декларации за третий квартал 2026 г. Переносить вычет на более поздние налоговые периоды нельзя. Отдельные нюансы оформления счетов-фактур и заполнения декларации по НДС раскрыты в тексте обоснования.
Порядком заполнения декларации по НДС не предусмотрено сальдирование итогов разделов 2 и 3, в т.ч. сумм начисленного "агентского" налога и этой же суммы "агентского" НДС, отраженной в составе налоговых вычетов.
Полагаем, что сумма НДС, указанная в разделе 2, будет сразу отражена на ЕНС, а сумма налога, подлежащая возмещению, появится на ЕНС только после завершения камеральной проверки. В связи с этим, по нашему мнению, организации нужно обеспечить положительное сальдо ЕНС в размере сумм НДС, подлежащих перечислению в бюджет в качестве налогового агента в установленные сроки. В противном случае возникнут основания для начисления пеней (за период до принятия положительного решения по камеральной проверке).
Обоснование позиции:
Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
По общему правилу, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора (п. 6 ст. 448 ГК РФ).
Налогоплательщики, выступающие в роли налоговых агентов в соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ, в т.ч. в связи с приобретением государственного (муниципального) имущества, определяют налоговую базу на основании п. 1 ст. 167 НК РФ.
Исчисление суммы НДС производится покупателем - налоговым агентом при оплате имущества, то есть в момент предварительной оплаты (частичной оплаты) приобретаемого имущества или в момент оплаты (частичной оплаты) уже приобретенного имущества (письмо Минфина России от 03.04.2012 N 03-11-11/115).
С учетом приведенных выше положений п. 5 и п. 6 ст. 448 ГК РФ полагаем, что впервые обязанность начисления НДС возникает у организации в периоде подписания протокола о результатах торгов (т.е. в августе 2026 г.).
Организации нужно с суммы аванса (задатка) исчислить НДС по расчетной ставке 22/122 (т.е. сумма налога будет равна 1 636 890 руб. (9 077 300 руб. х 22/122)), оформить счет-фактуру и зарегистрировать его в книге продаж (см. п. 15 Правил ведения книги продаж).
В периоде окончательной оплаты нежилого помещения в сентябре 2026 г. организации следует оформить и зарегистрировать в книге продаж еще один (второй) счет-фактуру, в котором сумма НДС будет равна 14 732 011 руб. (81 695 700 руб. х 22/122).
Таким образом, общая сумма налога будет соответствовать размеру НДС, указанному в договоре (1 636 890 + 14 732 011 = 16 368 901 руб.).
В соответствии с п. 3 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, исчисленные налоговыми агентами, указанными, в частности, в п. 3 ст. 161 НК РФ. Вычет налога, исчисленного налоговым агентом, производится в том налоговом периоде, в котором соблюдены требования статей 171 и 172 НК РФ (письмо Минфина России от 20.02.2023 N 03-07-08/14457).
Следовательно, если в сентябре будет произведена полная оплата по договору и объект, предназначенный для использования в операциях, облагаемых НДС, будет принят к учету, организация вправе заявить налоговый вычет в размере 16 368 901 руб. в декларации за третий квартал 2026 года.
С этой целью организация регистрирует в книге покупок указанные выше счета-фактуры, т.е. ранее составленные и зарегистрированные в книге продаж (см. п. 23 Правил ведения книги покупок).
Переносить вычет на более поздние налоговые периоды нельзя (п. 1.1 ст. 172 НК РФ).
В силу п. 3 ст. 168 НК РФ налогоплательщики, выступающие в роли налоговых агентов в соответствии с пунктами 2 и 3 ст. 161 НК РФ, в т.ч. в связи с приобретением государственного (муниципального) имущества, обязаны самостоятельно оформлять счета-фактуры, которые должны соответствовать требованиям, указанным в пунктах 5 и 6 ст. 169 НК РФ.
При заполнении счета-фактуры реквизиты продавца (в строках 2, 2а, 2б) указываются организацией - налоговым агентом на основании данных, отраженных в договоре (второй абзац пп. "в", третий абзац пп. "г", третий абзац пп. "д" п. 1 Правил).
В строках 3 "Грузоотправитель" и 4 "Грузополучатель" в отношении недвижимого имущества обычно ставится прочерк.
В строке 5 счета-фактуры налоговые агенты, приобретающие имущество, отражают реквизиты платежного поручения на перечисление стоимости (на оплату) этого имущества.
В строке 5а указывается наименование документа об отгрузке (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи), его номер и дата.
С 01.01.2026 в форму счета-фактуры включена новая строка 5б. Ее показатели заполняются продавцом при реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) в счет ранее полученных авансов. Однако у налоговых агентов, указанных в пунктах 2 и 3 ст. 161 НК РФ, обязательство по уплате НДС возникает на дату перечисления дохода продавцу (исполнителю, арендодателю), то есть либо в момент предварительной оплаты товаров, работ, услуг (в полном объеме или при частичной оплате), либо в момент расчета за принятые на учет товары (и пр.). В связи с этим налоговые агенты впоследствии не оформляют отгрузочные счета-фактуры на суммы, зачтенные в счет предоплаты. Поэтому, по нашему мнению, заполнять строку 5б не требуется. См. дополнительно Энциклопедию решений. Составление счетов-фактур налоговыми агентами.
В счете-фактуре на сумму задатка (предварительной оплаты) графы будут заполнены следующим образом:
- графа 5 "Стоимость товаров (работ, услуг), имущественных прав, всего без налога" - 7 440 410 руб.;
- графа 7 "Налоговая ставка" - 22/122;
- графа 8 "Сумма налога" - 1 636 890 руб.;
- графа 9 "Стоимость товаров (работ, услуг), имущественных прав, всего с учетом налога" - 9 077 300 руб.
Счет-фактура, оформленный при окончательной оплате недвижимости, заполняется аналогично.
В соответствии с п. 36.7 Порядка заполнения декларации по НДС по строке 060 раздела 2 отражается исчисленная налоговым агентом сумма налога, т.е. в этой строке будет отражен НДС в размере, указанном в договоре (16 368 901 руб.).
Согласно п. 38.18 Порядка заполнения декларации по НДС в графе 3 по строке 180 указывается подлежащая вычету сумма налога, исчисленная покупателем налоговым агентом в соответствии со ст. 161 НК РФ, при выполнении условий, установленных п. 3 ст. 171 НК РФ, и отраженная по строке (строкам) 060 раздела 2 декларации. Таким образом, по строке 180 будет отражена та же сумма налога, т.е. 16 368 901 руб.
В графе 3 по строке 210 указывается итоговая сумма налога, исчисленная к возмещению за налоговый период по разделу 3 декларации (п. 38.22 Порядка заполнения декларации по НДС). Следовательно, в показателе строки 210 будет учтен в т.ч. НДС в размере 16 368 901 руб.
На основании пп. 2 п. 33.3 Порядка заполнения декларации по НДС по строке 040, в т.ч. по строкам и 090 или 095, указывается сумма налога, если величина разницы суммы строк 200 раздела 3, 130 раздела 4, 160 раздела 6 и суммы строк 210 раздела 3, 120 раздела 4, 080 раздела 5, 090 раздела 5, 170 раздела 6 больше или равна нулю. Сумма налога, указанная по строке 040, подлежит уплате в бюджет в соответствии с п. 1 ст. 173 НК РФ.
При этом в п. 33.4 Порядка заполнения декларации по НДС указано:
- по строке 050, в т.ч. по строкам и 090 или 095, указывается сумма налога, исчисленная к возмещению из бюджета за налоговый период, подлежащая зачету или возврату из бюджета, которая учитывается по коду бюджетной классификации, указанному в строке 020;
- сумма налога указывается по строке 050, если величина разницы суммы строк 200 раздела 3, 130 раздела 4, 160 раздела 6 и суммы строк 210 раздела 3, 120 раздела 4, 080 раздела 5, 090 раздела 5, 170 раздела 6 меньше нуля.
Таким образом, Порядком заполнения декларации по НДС не предусмотрено сальдирование итогов разделов 2 и 3, в т.ч. суммы начисленного "агентского" налога и этой же суммы "агентского" НДС, отраженной в составе налоговых вычетов.
С учетом положений п. 1 и п. 5 ст. 11.3 НК РФ полагаем, что сумма НДС, исчисленная налоговым агентом и отраженная в разделе 2 налоговой декларации, будет сразу отражена на ЕНС, а сумма налога, подлежащая возмещению, появится на ЕНС после завершения камеральной проверки. В связи с этим организации нужно обеспечить положительное сальдо ЕНС в размере сумм НДС, подлежащих уплате в качестве налогового агента в сроки, установленные п. 1 ст. 174 НК РФ (равными долями не позднее 28-го числа каждого из трех месяцев, следующего за истекшим кварталом). В противном случае возникают основания для начисления пеней (за период до принятия положительного решения по камеральной проверке).
В заключение отметим, что в отношении рассматриваемых обстоятельств нам не удалось обнаружить разъяснений Минфина России и ФНС. Все сказанное выше является нашим экспертным мнением и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном выше ответе.
Также напомним о праве организации обратиться за разъяснениями в налоговый орган по месту учета и/или в Минфин России (пп. 1, 2 п. 1 ст. 21, пп. 4 п. 1 ст. 32, п. 1 ст. 34.2 НК РФ).
Рекомендуем также ознакомиться со следующими материалами:
- Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС налоговыми агентами;
- Энциклопедия решений. Вычеты НДС налоговыми агентами - арендаторами (покупателями) госимущества.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Кошкина Татьяна
Ответ прошел контроль качества
28 августа 2026 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
