Новости и аналитика Аналитические статьи Вещная реформа. Ограничение вещных прав по-новому

Вещная реформа. Ограничение вещных прав по-новому

В настоящий момент в редакционной доработке Советом при Президенте Российской Федерации находится проект изменений в раздел II ГК РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Изменения разработаны на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации", Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации (проект федерального закона № 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее — законопроект). Данным законопроектом планируется внести существенные изменения в институт вещного права. Так, например, намечается уточнить положения раздела ГК РФ, посвященного вещным правам, а сам раздел "Право собственности и другие вещные права" изменить на "Вещные права" и дополнить новыми подразделами вещных прав (см. таблицу). 

 Таблица. Структурное содержание новых подразделов вещных прав

  Подразделы вещных прав

Вносимые изменения

Институт владения Общие положения о вещных правах Право собственности Ограничение вещных прав
Понятийный аппарат Фактическое господство лица над объектом владения, сохраняющееся до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения Вещные права — это права, предоставляющие лицу непосредственное господство над вещью, а также являющиеся основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения ею в установленных пределах Земельный участок как объект права собственности, - участок поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет Установлен закрытый перечень ограниченных вещных прав
Признаки и правила
  • владение вещью не подлежит государственной регистрации;
  • передача вещи во владение может подтверждаться соответствующим документом (передаточным актом);
  • лица, имеющие доступ к объекту в силу родственных или трудовых связей, не признаются его владельцами;
  • появляется секвестр — хранитель спорной вещи, которого определяет суд
  • вещное права на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации
  • вещное право непосредственно обременяет вещь и следует за вещью;
  • вещное право не имеет срока действия;
  • вещное право не прекращается утратой правомочия владения
  • право собственности на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации;
  • право собственности на самовольную постройку, созданную без получения разрешения на строительство, на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет гражданские права, может быть признано за этим лицом, если самовольная постройка возведена без существенных нарушений градостроительных и строительных норм;
  • право собственности на недвижимую вещь, приобретенную по сделке, возникает у приобретателя с момента государственной регистрации права собственности приобретателя;
  • право собственности на здание или сооружение возникает с момента государственной регистрации и принадлежит собственнику земельного участка, если иное не установлено законом;
  • право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента его государственной регистрации

 

 
Виды, перечень Законное и незаконное (добросовестное и недобросовестное). По общему правилу, владение приобретается установлением фактического господства над вещью (например, вручением приобретателю вещи) Закрытый перечень вещных прав:
  • право постоянного землевладения;
  • право застройки;
  • сервитут;
  • право личного пользовладения;
  • ипотека;
  • право приобретения чужой недвижимой вещи; - право вещной выдачи;
  • право оперативного управления;
  • право ограниченного владения земельным участком.

_____

  • право постоянного землевладения (эмфитевзис);
  • право застройки;
  • сервитут;
  • право личного пользовладения (узуфрукт);
  • ипотека
  • право приобретения чужой недвижимой вещи;
  • право вещной выдачи;
  • право оперативного управления;
  • право ограниченного владения земельным участком.
Объекты
  • любые вещи (в том числе деньги и ценные бумаги);
  • вещи, определенные родовыми признаками, при условии их индивидуализации; вещи, находящиеся в процессе создания;
  • часть недвижимой вещи, если можно определить границы этой части
Индивидуально-определенные вещи Индивидуально-определенные вещи Индивидуально-определенные вещи
Способы защиты
  • самостоятельно (путем самозащиты);
  • посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления;
  • в судебном порядке
  • самостоятельно (путем самозащиты);
  • посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления;
  • признания вещного права в судебном порядке;
  • истребования вещи из чужого незаконного владения (виндикационный иск);
  • устранения нарушений вещного права, не связанных с лишением владения (негаторный иск)
  • самостоятельно (путем самозащиты);
  • посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления;
  • в судебном порядке (виндикационныйи негаторный иски, иск о признании права собственности)
  • самостоятельно (путем самозащиты);
  • посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления;
  • признание права в судебном порядке;
  • истребования вещи из чужого незаконного владения (виндикационный иск);
  • устранения нарушений вещного права, не связанных с лишением владения (негаторный иск)

Остановимся на рассмотрении изменений, касающихся ограниченных вещных прав, большая часть из которых, вводится в российское законодательство впервые.

1. Право постоянного землевладения (эмфитевзис). Под правом постоянного землевладения (эмфитевзис) понимается право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок (не более 50 лет) для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (ст. 1 законопроекта).

Право постоянного землевладения устанавливается по воле собственника на основании договора об установлении права постоянного землевладения и подлежит государственной регистрации. Существенными условиями договора об установлении права постоянного землевладения являются:

  • сведения о земельном участке;
  • цели использования земельного участка,
  • плата за право постоянного землевладения;

При этом плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно, если иная периодичность их уплаты не предусмотрена законом или договором либо в виде установленной доли полученных в результате использования участков плодов, продукции, доходов.

Наша справка

Напомним, что существенными условиями договора являются такие условия, без которых договор не может считаться заключенным. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

 

Обладатель права постоянного землевладения вправе отчуждать его, передавать в залог или иным образом распоряжаться им.

Также оно может быть прекращено в случаях:

  • изменения природных свойств и качеств земельного участка, приведшего к невозможности его использования в соответствии с целевым назначением;
  • истечения определенного срока, на который оно установлено;
  • по соглашению между собственником земельного участка и лицом, имеющим право постоянного землевладения, за исключением случаев, когда это право передано в ипотеку;
  • изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Право постоянного землевладения может быть также прекращено по инициативе собственника в случае, если лицо, имеющее данное право, не исполняет обязанность по улучшению земельного участка или допускает его ухудшение либо не вносит установленную плату за два года подряд.

2. Право застройки. Право застройки вызывает наибольший интерес у юридических лиц, чем у физических, поскольку, в случае принятия законопроекта, право застройки по сути заменит распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях строительства (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Предполагается, что строительство на чужом земельном участке будет возможно исключительно на праве застройки.

Под правом застройки понимается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации (ст. 1 законопроекта). Такое право служит основанием для возведения на чужом земельном участке одного или нескольких зданий и сооружений.

Иными словами, роль договора об установлении застройки в том, чтобы зафиксировать возникновение этого права по воле собственника. Из договора появляется одна обязанность субъекта этого вещного права - раз в год платить собственнику определенную плату.

Право застройки подлежит государственной регистрации и устанавливается на основании договора об установлении права застройки.

Существенные условия договора о застройки:

  • сведения о земельном участке;
  • место расположения возводимого здания или сооружения на участке;
  • сроки права застройки;
  • сведения о плате за право застройки. Плата за право застройки устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно, либо предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях;
  • характеристики возводимого здания или сооружения, если собственником здания является гражданин или юридическое лицо.

Право застройки устанавливается на срок, определенный в договоре об установлении права застройки, который не может быть менее 50 и более 100 лет.

Лицо, обладающее правом застройки, вправе распорядиться им любым способом (отчуждать его, передавать в залог и др.).

Согласно законопроекту право застройки прекращается:

  • досрочно по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки;
  • в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции;
  • расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ);
  • по истечении срока на который оно установлено.

При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка. Для того чтобы в дальнейшем избежать проблем, связанных с отказом в продлении данного договора, следует заключать такие договора на максимальный срок — 100 лет.

3. Сервитут. Сервитутом признается право управомоченного лица (сервитутом) ограниченно пользоваться чужим земельным участком, зданием или сооружением (служащая вещь) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание или сооружение (господствующая вещь), если использование господствующей вещи по назначению невозможно без установления сервитута.

Виды сервитутов приведены в ст. 1 законопроекта, установление иных сервитутов не допускается.

Так, могут быть установлены:

  • сервитуты перемещения — они предусматривают право прохода, прогона скота, проезда;
  • строительные сервитуты. В случае, когда строительство, капитальный ремонт или реконструкция здания или сооружения невозможны без использования чужого земельного участка или иного объекта недвижимости, может быть установлен сервитут стройки или опоры. Сервитут стройки - временное размещение в границах земельного участка или другой служащей вещи строительных лесов, строительных машин и механизмов, подкрановых путей, иного необходимого оборудования, производство земляных работ в целях доступа к подземной части здания или сооружения, являющегося господствующей вещью, с последующим восстановлением служащей вещи. Сервитут опоры устанавливается при использовании здания или сооружения, расположенного в границах земельного участка или другой служащей вещи, для опоры конструкций здания или сооружения, в том числе возводимого или реконструируемого, в границах господствующей вещи;
  • сервитут мелиорации (устанавливается для отвода и подвода воды);
  • горный сервитут (устанавливается для размещения оборудования и сооружений, необходимых для добычи полезных ископаемых);
  • коммунальный сервитут (устанавливается для размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения).

Сервитут устанавливается в отношении определенного круга лиц по соглашению собственников служащей и господствующей вещей, а в случае спора – судом. В договоре об установлении сервитута или судебном решении должен быть указан вид сервитута, условия его осуществления, а также размер платы за него, которая может устанавливаться в виде единовременного или периодических платежей. Сервитут не может быть установлен, если он лишает собственника вещи возможности использовать ее по назначению.

Сервитут подлежит прекращению в следующих случаях:

  • по соглашению собственников вещей, связных сервитутом;
  • при отпадении обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута; при соединении служащей и господствующей вещей;
  • если пользование служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением становится невозможным при сохранении сервитута; по истечении срока сервитута (если он установлен);
  • при совпадении в одном лице собственника служащей и господствующей вещей.

4. Право личного пользования.

Российское законодательство такого понятия, как узуфрукт пока не содержит, однако, есть права, близкие к нему по своему содержанию, закрепленные как в гражданском законодательстве, так и в ЖК РФ. К таковым, в частности, можно отнести права членов семьи собственника (ст. 292 ГК РФ, п. 2 ст. 31 ЖК РФ), права отказополучателя по завещательному отказу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

В п. 2 ст. 31 ЖК РФ установлено, что члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования этим жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Содержание вещного права членов семьи собственника по смыслу указанной нормы может определяться соглашением между ними и собственником жилого помещения.

По законопроекту правом личного пользовладения (узуфрукт) признается предоставленное собственником вещи другому лицу (пользовладельцу) право личного владения и пользования такой вещью.

Поскольку использование вещи, предоставленной в личное пользование, в предпринимательской деятельности не допускается, пользовладельцем может выступать гражданин либо некоммерческая организация.

Пользовладелец вправе владеть, пользоваться обремененной вещью в соответствии с ее назначением и требовать устранения от владения и пользования вещью всех прочих лиц. Таким образом, в отличие от сервитута, в праве личного пользования присутствует правомочие владения вещью.

Пользовладелец обязан за свой счет нести все затраты по содержанию вещи. Право личного пользовладения устанавливается на определенный срок или пожизненно, а в случае если пользовладельцем является некоммерческая организация – срок пользовладения не может превышать 21 год.

Право личного пользовладения прекращается в случаях:

  • гибели обремененной вещи;
  • смерти пользовладельца или ликвидацией/реорганизацией некоммерческой организации;
  • истечением срока права личного пользовладения.

Законопроект предусматривает еще один вид узуфрукта - социальное пользовладение. Социальное пользовладение устанавливается в отношении жилого помещения исключительно в пользу лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения и имеющих в соответствии с семейным законодательтсвом право на получение алиментов от этого собственника. Такое пользовладение устанавливается на срок существования обязанности собственника жилого помещения предоставлять содержание пользовладельцу.

5. Ипотека. Залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки. Выделяются два вида ипотеки:

  • акцессорная ипотека, которая предполагает указание в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения обеспечиваемого обязательства;
  • независимая ипотека, при которой залогодержатель вправе самостоятельно определить, какое обязательство залогодателя (или третьего лица) считается обеспеченным, уведомляя об этом залогодателя (третье лицо). Срок независимой ипотеки не может превышать 30 лет.

Ипотека возникает на основании договора или закона и подлежит государственной регистрации. Форма договора - нотариально удостоверенная, за исключением случая удостоверения независимой ипотеки закладной.

Предметом ипотеки могут быть: здание или сооружение, земельный участок, право постоянного землевладения или право застройки, жилое и нежилое помещение.
Законопроект устанавливает новое правило — старшинство ипотек.

Наша справка

Старшинство ипотек - когда младшая ипотека по времени своего установления, то есть внесенная в ипотечную книгу, должна следовать за старшей, по известному правилу: qui prior est ternpore, potior estjure (от лат."Кто раньше по времени, тот прежде по праву").

Старшинство ипотек может быть передано залогодержателем другому залогодержателю в пределах суммы, обеспеченной правом залога, если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов залогодателя, должника по обеспеченному залогом обязательству или других залогодержателей. Старшинство ипотек в отношении заложенной недвижимой вещи определяется очередностью записей о государственной регистрации ипотек.
Ипотека прекращается по общим основаниям прекращения залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ).

6. Право приобретения чужой недвижимой вещи.

Право приобретения чужой недвижимой вещи возникает у лица на основании его договора с собственником недвижимой вещи, а в случаях, установленных законом, на основании договора с лицом, которое не является ее собственником на момент заключения договора, но станет таковым после создания соответствующей недвижимой вещи.
Лицо, обладающее правом приобретения чужой недвижимой вещью, имеет исключительное право перед другими лицами на приобретение данной вещи в свою собственность.
Такое право может возникать из любого договора, предусматривающего отчуждение недвижимой вещи. Существенными условиями договора о праве приобретения чужой недвижимой вещи являются:

  • данные, позволяющие определить вещь;
  • срок существования права приобретения чужой недвижимой вещи;
  • размер платы, если право предоставляется на платной основе;
  • срок передачи вещи;
  • цена и срок оплаты приобретаемой вещи.

Право приобретения чужой недвижимой вещи подлежит государственной регистрации. При этом данное право может быть передано другому лицу с одновременной передачей этому же лицу своих прав и обязанностей по договору, предусматривающему отчуждение вещи в его собственность.
Указанное право прекращается, если:

  • вещь поступила в собственность обладателя этого права;
  • произошел выкуп собственником вещи права ее приобретения у правообладателя;
  • правообладатель отказался от этого права;
  • истек срок существования права;
  • произошла гибель недвижимой вещи, обремененной этим правом.

7. Право вещной выдачи. Право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления - правомочие распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Основным отличием от ипотеки здесь является то, что ипотека представляет собой обеспечительное право, в то время как право вещной выдачи является самостоятельным правом. Право вещной выдачи предусматривает совершение собственником недвижимой вещи определенных действий, в этом заключается основное ее отличие от сервитута.

Право вещной выдачи может пригодиться в том случае, когда есть спор по поводу неделимой вещи. В данном случае одной стороне остается неделимая вещь, а другая сторона получает от собственника неделимой вещи имущественное предоставление.

Право вещной выдачи возникает на основании договора об установлении права вещной выдачи с собственником или по иным основаниям, предусмотренным законом. Данный договор подлежит государственной регистрации.

Существенные условия договора:

  • размер (объем) имущественного предоставления;
  • его денежная оценка;
  • периодичность предоставлений;
  • срок действия права вещной выдачи.

Право вещной выдачи может быть установлено на срок жизни гражданина, имеющего это право, или иной срок, но не более чем на 100 лет.

Право вещной выдачи подлежит прекращению в случаях:

  • смерти обладателя права вещной выдачи, если данное право было установлено на срок его жизни;
  • истечение срока действия права вещной выдачи;
  • гибели недвижимой вещи, обремененной правом вещной выдачи.

8. Право оперативного управления. В действующей редакции ГК РФ есть глава, посвященная праву оперативного управления - "Право хозяйственного ведения, право оперативного управления". Согласно законопроекту предполагается упразднить институт права хозяйственного ведения и устранить правовую неопределенность, которая заключается в том, что для предприятий или учреждений, владеющих имуществом на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления, устанавливается различный правовой режим.

По мнению д. ю. н., члена Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации Витрянского Василия Владимировича, данный законопроект в переходных положениях (п. 28 ст. 8 законопроекта) содержит хорошие правила, новеллу, которую мало кто замечает, где сказано, что все договора аренды будут считаться прекращенными с введением в действие названного Законопроекта, а у предприятий возникнет право оперативного управления абсолютно на все имущество, включая земельный участок.1

По законопроекту предполагается, что предприятия или учреждения не вправе продавать или распоряжаться иным образом, принадлежащим ему на праве оперативного управления недвижимым имуществом. Предприятие, не являющееся казенным, по общему правилу вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему движимым имуществом, в то время как казенное предприятие или учреждение вправе распоряжаться движимым имуществом лишь с согласия собственника имущества. Без согласия собственника казенное предприятие или учреждение вправе распоряжаться производимыми ими товарами, работами, услугами.

9. Право ограниченного владения земельным участком. Для данного вида ограниченного вещного права отдельной главы в ГК РФ согласно законопроекту не предусмотрено, тем не менее, данное право предположительно будет содержится в перечне ограниченных вещных прав и в главе о праве собственности на здания и сооружения.

Правом ограниченного владения земельным участком признается право собственника здания или сооружения, не имеющего иного вещного права или договора с собственником земельного участка, владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения его доступа к указанному зданию или сооружению.

Собственник земельного участка вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от собственника здания или сооружения соразмерную плату за владение и пользование земельным участком.

Материалы по теме:


Документы по теме:

Алиса Ермакова, www.garant.ru

Воспроизведение (целиком или частями) материала может производиться только по письменному разрешению с указанием активной гиперссылки.

1Всероссийский спутниковый онлайн-семинара 14.11.12г на тему "Проблемы перехода к новой системе вещных прав в свете реформы гражданского законодательства. Обязательства и договоры: новеллы ГК РФ"

Читать ГАРАНТ.РУ в и