© nadezhda1906 / Фотобанк 123RF.com

Гостевые дома – явление, знакомое многим еще со времен СССР. Снять комнату в домике у моря или в туристическом городе обычно проще и дешевле, чем номер в гостинице. К тому же хозяева гостевого дома, как правило, стремятся создать уютную домашнюю обстановку и учесть особые пожелания своих гостей по питанию и размещению, что не всегда возможно в многолюдных отелях.

При этом действующее законодательство не допускает размещения гостиниц в индивидуальных жилых домах. Но тем не менее с интенсивным развитием внутреннего туризма в России за последние годы число гостевых домов сильно увеличилось. Возрос и спрос на них со стороны россиян и гостей из других стран. Как следствие, возникла потребность в специальном правовом урегулировании этого явления. По аналогии с выводом "из тени" самозанятых государство решило провести эксперимент по легализации гостевых домов.

В материале расскажем:

Число гостевых домов и правовой статус

Официальной статистики по гостевым домам в России нет. По данным маркетингового исследования, проведенного Центром экономики рынков, неклассифицированные средства размещения в стране составляют около трети от общего числа всех объектов размещения. В 2024 году, по данным портала 101Hotels, общее количество классифицированных средств размещения (тех, что прошли процедуру классификации и внесены в соответствующий реестр) достигло 46,2 тыс. единиц, а количество неклассифицированных объектов, предназначенных для размещения туристов, – 13,9 тыс. единиц.

В настоящее время гостевые дома в стране работают полулегально. Примерно половина владельцев зарегистрированы как индивидуальные предприниматели или являются самозанятыми. Они реализуют свою деятельность как сдачу в наем жилых помещений, хотя фактически занимаются оказанием гостиничных услуг. Местные власти вынуждены закрывать на это глаза в связи с правовой неопределенностью. Контроль и проверки соблюдения законодательства в этих средствах размещения, как правило, проводят по жалобам туристов и соседей по конкретным фактам нарушений общественного порядка и безопасности.

Есть и такие владельцы гостевых домов, которые не имеют даже статуса ИП или самозанятого, поэтому не платят ни НДФЛ, ни налог на профессиональный доход. 

Суть эксперимента с гостевыми домами и его цели

Эксперимент по предоставлению услуг гостевых домов в индивидуальных жилых домах вводится Федеральным законом от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов" (далее – Закон № 127-ФЗ). Он предполагает, что с 1 сентября этого года все гостевые дома, действующие на территориях регионов-участников, должны будут подать документы для включения их в единый реестр объектов классификации в сфере туристской индустрии (далее – реестр).

Каждому гостевому дому, который соответствует требованиям закона, присвоят идентификационный номер. Начиная с 1 января 2026 года информацию о гостевом доме в интернете, в том числе на сайтах-агрегаторах, разрешат размещать только с указанием этого идентификационного номера и ссылки на запись в реестре. С этой же даты деятельность гостевых домов, не внесенных в реестр, будет запрещена (ч. 4 ст. 4 Закона № 127-ФЗ). Это означает, что владельцы незарегистрированных гостевых домов будут считаться ведущими незаконную предпринимательскую деятельность, за что предусмотрены административные санкции.

Участники эксперимента

На начальном этапе в эксперименте будут участвовать только 18 регионов, где проблема гостевых домов ощущается наиболее остро (ч. 2 ст. 1 Закона № 127-ФЗ). В основном это регионы с большим потоком туристов:

Срок проведения эксперимента

Эксперимент стартует с 1 сентября 2025 года и продлится до 31 декабря 2027 года (ст. 3 Закона № 127-ФЗ). При хороших результатах нормы Закона № 127-ФЗ распространят на территорию всей страны.

Законодатель ожидает, что проведение эксперимента с гостевыми домами позволит:

• создать механизм специального правового регулирования деятельности гостевых домов, определить их правовой статус;
• провести учет существующих гостевых домов;
• установить единый перечень требований к гостевым домам и стандартов обслуживания;
• создать благоприятные условия для развития туристской индустрии;
• обеспечить туристов доступным жильем там, где нет гостиниц, или они слишком дорогие;
• повысить качество услуг, предоставляемых гостевыми домами, обеспечить комфортные и безопасные условия для гостей;
• увеличить поступления в бюджет за счет туристического налога.

Понятие гостевого дома и требования к нему

Закон № 127-ФЗ впервые дает законодательное определение гостевому дому: это тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома (подп. 1 ч. 1 ст. 2 Закона № 127-ФЗ). Простыми словами – это мини-гостиница, оборудованная в индивидуальном жилом доме.

Требования к гостевому дому

Для получения официального статуса и внесения в реестр гостевой дом должен соответствовать целому ряду требований. Некоторые из них установлены в ч. 1 ст. 4 Закона № 127-ФЗ:

Это должен быть индивидуальный жилой дом или часть дома с самостоятельным входом.

Дом должен принадлежать на праве собственности физическому лицу — собственнику гостевого дома.

Дом должен стоять на государственном кадастровом учете, а право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРН.

Дом не может быть самовольной постройкой, в отношении которой принято решение органа местного самоуправления или суда о сносе или приведении в соответствие с требованиями закона.

Земельный участок под гостевым домом должен иметь категорию земель населенных пунктов и определенный вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства.

Более детальные требования установит Правительство РФ в Положении о классификации гостевых домов. В настоящее время разработан его проект (подготовлен Минэкономразвития России, ID проекта 02/07/02-25/00155087, далее – проект Положения). Принятие документа в окончательном варианте ожидается до конца лета 2025 года.

В соответствии с проектом Положения в гостевом доме должно быть не более 15 комнат, а одновременно разместить в нем можно максимум 45 человек.

Также документом установлены строгие требования к техническому оснащению гостевого дома.

Обязательным будет наличие:

• горячего и холодного водоснабжения. И холодная, и горячая вода должны быть в доме круглосуточно. Разрешается использовать водонагреватели. При наличии перебоев в водоснабжении хозяин гостевого дома обязан обеспечить запас воды минимум на сутки;
• отопления – централизованного или индивидуального. В жилых комнатах гостевого дома температура воздуха должна быть не меньше +21, а в местах общего пользования (коридоры, столовая, холл) – не ниже +18;
• вентиляции – естественной или принудительной (вентиляторы, воздуховоды). В помещениях гостевого дома не должно быть посторонних запахов;
• освещения – обязательно наличие искусственного освещения от источников электропитания;
• системы пожаротушения, включающей в себя наличие исправных огнетушителей со свободным доступом на каждом этаже и датчиков дыма в каждой комнате;
• гостевой дом обязан обеспечить гостей бесплатной питьевой водой в количестве не менее 0,5 л на 1 человека в сутки.

Каждый гостевой дом должен иметь информационный знак "Гостевой дом" с названием или без него. Владелец размещает его на видном месте – на фасаде у входа или на входных дверях.

Требования к жилым комнатам гостевого дома

Проект Положения детально регламентирует и то, какими должны быть жилые комнаты гостевого дома – номера. Так, каждую комнату следует оборудовать открывающимися окнами для естественного освещения и проветривания. Площадь одноместного номера не может быть менее 9 кв. м, двухместного – менее 12 кв. м, при большем количестве проживающих – не менее 6 кв. м на 1 человека.

Помимо исправного оборудования, в комнате необходимо разместить:

• кровать с постельным бельем – односпальная 80/190 см или двуспальная 140/190 см, допускаются также двухъярусные;
• розетки и выключатели;
• вешалки и крючки для одежды по числу проживающих лиц;
• полотенца – по 2 на человека;
• корзина для мусора.

Санузлы требуется оборудовать унитазом, ванной или душем, умывальником с зеркалом и полкой, полотенцесушителем, мусорной корзиной.

Услуги гостевого дома

Помимо предоставления места для временного проживания, гостевой дом также оказывает своим гостям ряд услуг, что отличает его работу от обычного найма жилого помещения. Проект Положения называет следующие обязательные услуги:

1. встреча гостя. Каждого гостя нужно встретить, вручить ему ключи от комнаты, проводить в готовую для проживания комнату;
2. уборка. Уборка должна быть регулярной – минимум 1 раз в неделю в жилых комнатах, 1 раз в 3 дня – в помещениях общего пользования. Обязательна уборка после выезда гостей и перед въездом новых постояльцев;
3. смена постельного белья – не реже 1 раза в неделю, полотенец – не реже 2 раз в неделю. Белье и полотенца также меняются перед каждым новым заселением;
4. оказание первой медицинской помощи и вызов скорой в случае необходимости;
5. обеспечение беспроводного доступа к интернету.

Если гостевой дом не соответствует хотя бы одному из вышеуказанных требований, владельцу откажут во внесении в реестр и он не сможет легально работать (ч. 3 ст. 4 Закона № 127-ФЗ). Таким образом, у собственников гостевых домов есть несколько месяцев (до 1 января 2026 года) на то, чтобы привести свои номера в соответствие с новыми правилами.

Кто может быть собственником гостевого дома

Собственником гостевого дома может быть только физическое лицо. При этом новый закон никак не ограничивает владельца в его статусе: он может быть зарегистрирован как индивидуальный предприниматель либо работать как самозанятый.

Гостевой дом может находиться в общей долевой или совместной собственности. В этом случае внести сведения о нем в реестр может один собственник, взяв письменные согласия с остальных владельцев (ч. 3 ст. 5 Закона № 127-ФЗ). Форма согласия будет утверждена вместе с Положением о классификации.

Если физическому лицу принадлежит сразу несколько гостевых домов, то внести в реестр он сможет только один по своему выбору (ч. 2 ст. 5 Закона № 127-ФЗ).

Как включить гостевой дом в реестр объектов классификации

Начиная с 1 сентября 2025 года владельцы гостевых домов должны провести так называемую классификацию гостевого дома (ст. 5 Закона № 127-ФЗ). Она включает в себя два этапа: самооценку соответствия индивидуального жилого дома требованиям к гостевому дому и включение сведений о нем в реестр.

Процедура классификации будет простой и бесплатной. Фактически она дублирует порядок включения в реестр для гостиниц. Сведения и документы о гостевом доме нужно будет подать в электронном виде посредством федеральной системы в области аккредитации. Потребуются следующие данные:

• ФИО собственника или собственников, если их несколько;
• письменное согласие от сособственников на внесение сведений в реестр, если гостевой дом находится в общей долевой или совместной собственности;
• ОГНИП собственника, если он зарегистрирован как ИП;
• номер телефона собственника и адрес электронной почты;
• полное и сокращенное наименования гостевого дома;
• фотография общего внешнего вида гостевого дома;
• адрес гостевого дома;
• сведения из ЕГРН о праве собственности на гостевой дом или скан-копия документа, подтверждающего такое право;
• фотографии, подтверждающие соответствие гостевого дома требованиям Закона № 127-ФЗ, с отображением даты и времени, данных о месте съемки (координат), формируемые с использованием мобильного приложения "Инспектор";
• информация о количестве комнат, в том числе для инвалидов и людей с ограниченными возможностями здоровья;
• информация о количестве мест размещения физических лиц в комнатах;
• информация о наличии условий для отдыха с домашними животными.

В каких случаях приостановят действие классификации гостевого дома

Действие классификации гостевого дома приостановят на 30 дней, если:

• выявлена недостоверная информация в документах и сведениях, представленных собственником;
• возникли несоответствия гостевого дома требованиям закона, в том числе, выявленные в ходе проверки, которые можно устранить за 30 дней;
• в уполномоченный орган поступила информация о несоответствии гостевого дома или сведений о нем требованиям закона (ч. 7 ст. 5 Закона № 127-ФЗ).

Если действие классификации приостановили, собственник гостевого дома обязан:

• прекратить принимать новых гостей;
• прекратить рекламу гостевого дома;
• устранить нарушения, послужившие причиной для приостановления, и сообщить об этом в уполномоченный орган.

Прекращение действия классификации гостевого дома

Если собственник гостевого дома не устранит нарушения, из-за которых действие классификации приостановили, уполномоченный орган исключит сведения о гостевом доме из реестра. Прекратить действие классификации может и сам собственник по заявлению. Основанием для прекращения действия классификации также является прекращение права собственности на дом (ч. 9 ст. 5 Закона от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ).

Со дня исключения сведений о гостевом доме из реестра собственник не вправе оказывать услуги гостевого дома (ч. 10 ст. 5 Закона № 127-ФЗ).

Преимущества и возможные проблемы эксперимента с гостевыми домами

Эксперимент с гостевыми домами направлен на достижение важных целей. Правовое регулирование этой "серой" туристической сферы, установление критериев для легальности гостевых домов даст преимущества всем участникам туристической индустрии:

• государство возьмет под контроль все средства размещения и получит налоговые поступления от деятельности гостевых домов;
• собственники гостевых домов смогут официально предлагать свои услуги, рассчитывать на государственную поддержку и развивать бизнес, не боясь санкций;
• туроператоры и агрегаторы смогут продвигать гостевые дома и свободно предлагать их туристам;
• туристы получат более высокий уровень качества услуг и гарантии безопасности.

Гостевые дома, будучи "серыми" игроками гостиничного бизнеса, сейчас находятся фактически вне закона. Соответственно, в настоящее время они не могут рассчитывать на льготы и преференции от государства, как гостиницы и отели, включенные в Единый реестр классифицированных средств размещения. Проведение эксперимента и включение в реестр позволит владельцам гостевых домов рассчитывать на меры государственной поддержки туристической сферы: предоставление налоговых каникул для ИП в течение первых двух лет, нулевой НДС, получение грантов ("Агротуризм", грант для молодых предпринимателей, грант для социальных предпринимателей и др.), заключение социального контракта и т. п.

В то же время при проведении эксперимента, скорее всего, не обойдется без сложностей. Главная претензия со стороны владельцев гостевых домов заключается в том, что они смогут легализовать только один дом. Собственникам нескольких средств размещения придется выбирать между ними, что приведет либо к продолжению деятельности "в тени", либо к убыткам.

Кроме того, приведение действующих гостевых домов в соответствие с новым законом потребует финансовых вложений: по оценкам экспертов, примерно половина жилья "не дотягивает" до установленных критериев.

В стороне останутся и те гостевые дома, которые расположены на земельных участках не с той категорией или видом разрешенного использования. Открытым пока остается и вопрос с коммунальными платежами: по каким тарифам должны будут уплачивать их владельцы гостевых домов – по коммерческим или как собственники жилья?

Успех эксперимента с гостевыми домами во многом зависит от того, как будут решены эти вопросы в процессе его реализации.