Возможно ли признать недействительным договор дарения несуществующего объекта?

Даритель подарил объект недвижимости, который (как потом оказалось) на момент заключения договора дарения объекта уже не существовал. Возможно ли признать такой договор недействительным?

В судебной практике неоднократно была высказана позиция, согласно которой, по смыслу статей 128, 209, 218 и 235 Гражданского Кодекса РФ, не существующее физически и юридически имущество не может быть объектом сделок и прав, в связи с чем сделки, заключенные в отношении такого имущества, являются ничтожными, как противоречащие названным правовым нормам*(1).

Большинство из перечисленных ниже судебных актов были приняты на основе норм ГК РФ, действовавших в редакции до 1 сентября 2013 года, когда сделка, нарушающая требования закона, по общему правилу признавалась ничтожной. С указанной даты подобные сделки по общему правилу оспоримы (пункты 1, 2 ст. 168 ГК РФ). Однако напомним, что в соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац второй п. 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25).

Между тем дарение несуществующего объекта, на наш взгляд, явно противоречит существу законодательного регулирования сделок дарения.

Таким образом, как мы полагаем, договор дарения физически и юридически не существующего объекта недвижимости является ничтожным. Соответственно, сторона такой сделки (в предусмотренных законом случаях также иное лицо) может предъявить в суд требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки либо о признании недействительной ничтожной сделки.

Также заметим, что в зависимости от обстоятельств сделка по передаче физически и юридически не существующих объектов недвижимости может быть квалифицирована как мнимая и, следовательно, ничтожная (смотрите, в частности, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2014 г. N 11АП-21139/13).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

24 июня 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной устной консультации, оказанной в рамках услуги Советы экспертов. Проверки, налоги, право.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Смотрите, к примеру, Кассационное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 22 сентября 2010 г. по делу N 33-6025/2010, решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 14 сентября 2021 г. по делу N 2-4119/2021, решение Арбитражного суда Московской области от 31 августа 2011 г. по делу N А41-13987/2011, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2014 г. N 11АП-21139/13.