Увеличение арендной платы за земельный участок на уровень инфляции

В связи с изменением формулировок в постановлении правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп изменился ли смысл редакции пунктов 8 и 9 постановления Правительства РФ от 06.07.2009 N 582 (в редакции от 22.06.2024) и постановления правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп (в редакции от 28.12.2024)? Имеет ли право администрация руководствоваться п. 8 в тот год, когда не было изменения кадастровой стоимости?
Организация получила уведомление об увеличении арендной платы на уровень инфляции. Организация считает, что пункт 9 постановления правительства Белгородской области N 501-пп не дублирует п. 9 постановления Правительства РФ N 582, из буквального смысла действующего пункта 9 в данном случае пункт 8 не применим.

В соответствии с пп. 1, 3 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В связи с изложенным в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядок определения размера арендной платы устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Отметим, что постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены:

- основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

То есть постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 не устанавливает правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В этой связи считаем необходимым руководствоваться именно постановлением правительства Белгородской области от 28 декабря 2017 г. N 501-пп "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, которые находятся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (если речь идет о земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, или земельных участках государственной собственности Белгородской области).

В силу пп. 8, 9 постановления правительства Белгородской области от 28 декабря 2017 г. N 501-пп "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, которые находятся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Порядок) при заключении договора аренды земельного участка исполнительные органы области, органы местного самоуправления предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

При этом арендная плата ежегодно изменяется арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, и остается неизменным в течение финансового года.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, исполнительные органы области, органы местного самоуправления предусматривают в таком договоре возможность изменения в одностороннем порядке арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 данного Порядка, не проводится. При этом арендная плата подлежит перерасчету:

- при изменении кадастровой стоимости в связи утверждением результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, - с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости;

- при изменении кадастровой стоимости в связи с изменением характеристик земельных участков, которые привели к изменению кадастровой стоимости, - с 1 числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором сведения об изменении кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Считаем, что положения п. 8 Порядка (при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка) не подлежат применению только в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (в таком случае будут применяться положения п. 9 Порядка).

К сожалению, в ходе подготовки ответа нами не найдена судебная практика (по данному вопросу) по Белгородской области.

Как было указано выше, постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 не устанавливает правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Вместе с тем считаем возможным руководствоваться положениями постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 по аналогии.

В этой связи рекомендуем для ознакомления следующие судебные постановления (по аналогии):

- определение Верховного Суда РФ от 24 августа 2016 г. N 307-ЭС16-9747 по делу N А05-11599/2015: Согласно пунктам 8, 9 Правил в рамках существующего правового механизма регулирования арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (пункт 9 Правил). Причем в последнем случае, исходя из содержания данного пункта, изменение уровня инфляции не учитывается только в году, следующем за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка.

Данный правовой подход изложен в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

Суд округа признал, что указание в пункте 3 Приказа на изменение ставки арендной платы, установленной в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости, согласно пункту 9 Правил не свидетельствует о невозможности изменения установленного таким образом размера арендной платы на размер уровня инфляции в те годы, когда этот размер не изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости.

Таким образом, суд округа отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и принял пункт 3.8 спорного договора в редакции арендодателя;

- Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г.): Поэтому при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании кадастровой или рыночной стоимости должна производится индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится;

- постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2023 г. N 07АП-5029/23 по делу N А45-6079/2023: Согласно пунктам 8, 9 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" в рамках существующего правового механизма регулирования арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8), и в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (пункт 9). Причем в последнем случае, исходя из содержания данного пункта, изменение уровня инфляции не учитывается в году, следующем за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая, что в спорный период кадастровая стоимость земельного участка не изменялась, оснований не применять коэффициент инфляции не имеется.

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

16 апреля 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.