Заключен договор аренды части нежилого здания. Ранее (до заключения договора) арендодатель произвел перепланировку, не узаконив ее. Приложением к договору аренды являются планы новой фактической планировки. Арендатор также намерен провести в помещениях ремонт и уже свою перепланировку. Она согласована с арендодателем в дополнительном соглашении к договору аренды. Какие риски у арендатора возникают в связи с проводимой перепланировкой? Может ли арендодатель обязать арендатора узаконить перепланировку за свой счет?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

У арендодателя не имеется правовых оснований требовать от арендатора совершения действий по узаконению перепланировки. Очевидных рисков и негативных последствий для арендатора в связи с проведением перепланировки не усматривается.

Обоснование вывода:

Прежде всего, напомним, что предметом договора аренды нежилого здания (помещения) является передача арендодателем арендатору соответствующего имущества за плату во временное владение и пользование. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 606, 622 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации проведение ремонта, влекущее перепланировку помещений, согласовано сторонами путем заключения дополнительного соглашения. Иными словами, перепланировка проводится по согласованию с арендодателем.

Как следует из предоставленной информации, договор не содержит обязанностей арендатора по приведению помещений в первоначальное состояние или по узаконению произведенной перепланировки. Отсюда, на наш взгляд, у арендодателя не имеется правовых оснований для того, чтобы требовать от арендатора совершения действий по узаконению перепланировки.

Для самого арендатора необходимость осуществления кадастровых работ в целях узаконения перепланировки отсутствует.

Каких-то очевидных рисков или негативных последствий для арендатора в связи с проведением им перепланировки также не усматривается.

Ответственность за самовольную перепланировку нежилого здания (помещений в нем) не предусмотрена (смотрите решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2014 по делу N А32-38301/2013, оставленное без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2014 N 15АП-16241/14). Административная ответственность предусмотрена только за самовольную перепланировку (переустройство) помещений в МКД (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).

Подчеркнем, что в рамках данной консультации вопросы бухгалтерского учета и налогообложения не рассматриваются. 

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

• Вопрос: Собственник сдает помещение в аренду. В договоре есть пункт, по которому арендатор вправе "с письменного согласия арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции помещения". Планируются работы по переустройству помещения, для реализации которых необходимо перенести трубу (внешняя система коммуникаций), привлекая к работе организацию, обслуживающую коммуникации, принадлежащие городу. Правомерно ли включение в затраты арендатора расходов на проведение этих работ и возмещение НДС по документу? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, август 2022 г.);
• Вопрос: Организация, применяющая общую систему налогообложения, арендует помещение большой площади, с высокими потолками, которое использует как архитектурную мастерскую. Договор аренды заключен на неопределенный срок. С согласия арендодателя произведены неотделимые капитальные вложения в арендованное помещение (возведена надстройка). Возмещение арендодателем арендатору произведенных расходов не предусмотрено. Арендодатель не планирует заниматься согласованием перепланировки в соответствующих органах местного самоуправления. Каков порядок учета капитальных вложений в арендованное имущество, произведенных организацией, в целях налогообложения прибыли? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2017 г.). 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан 

Ответ прошел контроль качества 

3 августа 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.