В мае 2022 года между администрацией и физическим лицом (далее - ф/л) был заключен договора аренды земельного участка (далее - з/у) по результатам проведенного аукциона сроком на 2,6 года. Площадь - 336 кв. м, вид разрешенного использования - хранение автотранспорта. В январе 2023 года гражданин обратился в администрацию за выкупом указанного участка под объектом недвижимости. При этом площадь гаража - 26,5 кв. м. К заявлению ф/л приложило расчет-обоснование площади, согласно которому площадь объекта составляет 26,5 кв. м, площадь твердого покрытия для хранения и обслуживания автотранспорта - 148 кв. м, площадь под озеленение - 161,5 кв. м. Законно ли включение в площадь твердого покрытия для хранения и обслуживания автотранспорта площади под озеленение (в связи с тем, что предоставляется з/у под объектом)? Должно ли твердое покрытие для хранения и обслуживания автотранспорта состоять на кадастровом учете и быть в собственности ф/л? Чем регламентирована необходимость зеленых насаждений (озеленения) на з/у для хранения автотранспорта?

1. В соответствии с чч. 2-4, 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом N 218-ФЗ недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом N 218-ФЗ сведений.

В свою очередь, государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом N 218-ФЗ об объектах недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Какого-либо исчерпывающего перечня видов недвижимости или перечня формализованных критериев отнесения тех или иных объектов к недвижимости законодательство не устанавливает. В связи с этим решение вопроса о возможности отнесения к недвижимости того или иного объекта во многом зависит от фактических обстоятельств дела, характеристик конкретного объекта, функционального назначения объекта и обстоятельств его создания.

Суды исходят из того, что, помимо тесной связи с землей, объект недвижимого имущества должен соответствовать и таким критериям, как:

• обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;
• обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;
• невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Как показывает анализ судебной практики, в большинстве случаев площадки, автостоянки, дорожные покрытия и иные подобные объекты, представляющие собой по существу специально оборудованную для определенных целей (выровненную, укрепленную и т.п.) поверхность земли, рассматриваются как элементы благоустройства, являющиеся частью земельного участка, но не самостоятельным объектом и не связаны с созданием объекта капитального строительства. В этой связи обратите внимание на определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2016 N 05АП-10249/15, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2015 N 1 9АП-3005/15, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2016 N 07АП-225/16, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 N 03АП-2198/15).

Таким образом, зачастую замощение земельного участка не является объектом недвижимости, а, по сути, является неотделимым улучшением земельного участка, в связи с чем не подлежит постановке на государственный кадастровый учет и, соответственно, не требует государственной регистрации прав.

2. В Краснодарском крае вопрос необходимости озеленения земельных участков в частности регулируется Нормативами градостроительного проектирования Краснодарского края (утверждены приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16 апреля 2015 г. N 78) (далее - Нормативы края).

Так, в частности, в п. 38.2 ч. 3 разд. 2 Нормативов края предусмотрена необходимость высадки минимального количество деревьев (лиственный и хвойный посадочный материал диаметром штамба от 4 см) из расчета 7,5 деревьев на каждые 1000 кв. м земельного участка. Отметим, что иные требования к озеленению земельных участков, предназначенных для хранения автотранспорта, в ходе подготовки ответа нами не обнаружены.

Хотелось бы добавить, что право собственности в настоящее время на зеленые насаждения также не подлежит государственной регистрации (подробнее смотрите в материале: Вопрос: Продажа многолетних насаждений, зарегистрированных как объекты недвижимого имущества (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2021 г.).

3. В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Как следует из сложившейся судебной практики, формирование и предоставление на праве собственности или в аренду самостоятельного земельного участка по правилам п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ возможно только собственникам объектов капитального строительства, т.е. зданий и сооружений, являющихся объектами недвижимости.

В качестве примера смотрите постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 марта 2021 г. N Ф04-684/21 по делу N А46-19900/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 19 июня 2019 г. по делу N 33-805/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 26 февраля 2019 г. по делу N 11-2725/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 26 января 2017 г. по делу N 33-1352/2017.

При этом ЗК РФ не содержит специальных норм, обязывающих собственников зданий и сооружений при обращении в уполномоченные органы обосновывать площадь испрашиваемого в порядке ст. 39.20 ЗК РФ земельного участка. Вместе с тем в соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях (смотрите постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2020 г. N 15АП-6244/20 по делу N А53-27148/2018).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 июня 2021 г. N Ф08-4958/21 по делу N А32-14117/2020: В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (смотрите определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394). Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что администрация предоставила предпринимателю в аренду земельный участок площадью 7070 кв. м при площади принадлежащего арендатору объекта недвижимости, равной 84,7 кв. м, суды сделали вывод о явной несоразмерности площади земельного участка этому объекту (более чем в 80 раз), в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные прокуратурой требования. Довод заявителя жалобы о том, что спорный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования "для размещения объектов промышленности (склада)", не имеет правового значения, поскольку сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).

Также обращаем внимание на следующую судебную практику. Так, согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2020 г. N 17АП-4683/20 по делу N А50-35708/2019 указано: "В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта".

Аналогичные положения содержит и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2020 г. N 08АП-2070/20 по делу N А46-22188/2019: "...заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что весь земельный участок заявленной площади, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества, необходим для их эксплуатации, или сформировать и испрашивать без торгов такую часть спорного участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания. Приведенные выше положения закона и разъяснения применительно к настоящей категории дел ставят на разрешение суда, рассматривающего спор о законности отказа в предоставлении участка, расположенного под объектом недвижимости, в собственность, вопрос о том, необходим ли земельный участок заявленной площади, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для их эксплуатации, или требуется сформировать и испрашивать без торгов иную часть спорного участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания".

В определении Верховного Суда РФ от 16 января 2018 г. N 310-ЭС17-20379 суд пришел к выводу, что: "Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить".

В связи с изложенным площадь земельного участка, необходимая для размещения и обслуживания нежилого здания или сооружения, должна быть соразмерна площади самих объектов капитального строительства. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет значение не имеет.

В этой связи полагаем, что поскольку замощение земельного участка не является сооружением, право собственности на который подлежит государственной регистрации, учитывать его площадь при предоставлении земельного участка недопустимо. В этой связи смотрите:

• постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 октября 2022 г. N Ф06-22860/22 по делу N А65-25126/2021: ...Таким образом, ограждение длиной 254,59 м, асфальтовое покрытие площадью 4722 кв. м, которые в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не относятся к объектам недвижимого имущества, не могут учитываться при определении площади земельного участка, предоставление которого осуществляется на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации...;
• постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2022 г. N 17АП-8694/22 по делу N А60-51668/2021: ...Такие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка*(1), для обслуживания которого возведены, поэтому являются его неотъемлемой частью и потому следуют его юридической судьбе. Наличие у объекта физических признаков, свидетельствующих о его неразрывной связи с землей, не свидетельствует о возможности отнесения данного объекта к самостоятельной вещи без связи с самим земельным участком, на котором асфальтовое покрытие расположено, что исключает отнесение асфальтового покрытия к недвижимой вещи в юридическом смысле. Суждение заявителя о том, что имеет значение размер фактического землепользования, определенный арендатором земельного участка, и должен в данном конкретном случае рассматриваться как презумпция исключительного права на выкуп земельного участка вне зависимости от площади объекта недвижимости и площади участка, основано на неправильном толковании положений земельного законодательства о порядке предоставления земельных участков из публичной собственности в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ. Допустимых доказательств объективной необходимости использования всей площади спорного участка для эксплуатации указанных объектов заявителем не представлено...;
• постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2022 г. N 11АП-6663/22 по делу N А65-25126/2021: ...Таким образом, принимая во внимание указанную позицию Президиума ВАС РФ, суд первой инстанции сделал вывод, что ограждение длиной 254,59 м, асфальтовое покрытие площадью 4722 кв. м, которые в силу ст. 130 ГК РФ не относятся к объектам недвижимого имущества, не могут учитываться при определении площади земельного участка, предоставление которого осуществляется на основании статьи 39.20 ЗК РФ, с чем в полной мере соглашается суд апелляционной инстанции...

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 39.09.2021 N 309-ЭС21-1952, в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 03.06.2021 N Ф09-3384/21 по делу N А76-31720/2020.

Однако при определении площади земельного участка, предоставление которого осуществляется на основании ст. 39.20 ЗК РФ, следует учитывать процент озеленения, в частности, предусмотренный Нормативами края. В этой связи смотрите по аналогии:

• постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2021 г. N 06АП-5138/21 по делу N А04-3852/2021: ...Таким образом, администрацией г. Благовещенска при рассмотрении заявления не были учтены условия предоставления земельного участка, предусмотренные при проведении аукциона, в частности то, что минимальная доля (% площадь) озелененной территории земельного участка должна составлять не менее 70% площади участка. Так, при расчете соотношения площади объектов капитального строительства и площади земельного участка 16 188 кв. м администрацией г. Благовещенска не была исключена минимальная площадь озелененной территории, которая составляет 11 331,6 (16 188 х 70%), в связи с чем вывод о том, что площадь земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости в 40 раз, сделан без учета условий предоставления земельного участка и является необоснованным. Если произвести расчет с исключением минимальной площади озелененной территории 16 188-11 331,6, то площадь, предназначенная для застройки, составит 4856,4 кв. м...;
• постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 февраля 2022 г. N Ф03-6478/21 по делу N А04-3852/2021;
• постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 сентября 2018 г. N Ф07-10347/18 по делу N А56-5176/2016;
• постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 мая 2022 г. N Ф04-1780/22 по делу N А45-33765/2020.

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий 

Ответ прошел контроль качества 

24 января 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.  

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Примечание эксперта: Применимо и к виду разрешенного использования земельного участка, предусмотренного кодом 2.7.1 Классификатора, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412, поскольку основными объектами выступают отдельно стоящие и пристроенные гаражи, в том числе подземные.