Возможно ли (и каким образом) зарегистрировать за членами (собственниками земельных участков) товарищества собственников недвижимости (садовое товарищество) земельный участок общего назначения? В случае продажи индивидуального земельного участка собственника каким образом будет производиться передача права собственности на земельный участок, который был в общем пользовании?

В соответствии с п. 6 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 217-ФЗ) земельные участки общего назначения - земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.
Образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (п. 1 ст. 24 Закона N 217-ФЗ).
При этом согласно ст. 25 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.
Право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно ч. 3 ст. 25 Закона N 217-ФЗ в соответствии с решением общего собрания членов товарищества недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков при условии принятия такого решения общим собранием членов товарищества в соответствии с требованиями ст. 17 настоящего Федерального закона. Передача указанного имущества в соответствии с настоящей частью не является дарением.
Решение общего собрания членов товарищества о передаче имущества общего пользования в долевую собственность собственников садовых или огородных земельных участков может быть принято при условии соблюдения общих требований к процедуре проведения собраний членов товарищества, установленных ст. 17 Закона N 217-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных частью 3 статьи 25 Закона N 217-ФЗ.
Содержание такого решения должно соответствовать требованиям, установленным ч. 28 ст. 17 Закона N 217-ФЗ.
Однако в рассматриваемом случае право собственности на земельный участок общего назначения за СНТ не зарегистрировано, в связи с этим садоводческое некоммерческое товарищество не вправе принимать решение о передаче таких земельных участков в собственность заинтересованных лиц.
Земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества (п. 4 ст. 24 Закона N 217-ФЗ).
Таким образом, в первую очередь потребуется проведение общего собрания членов товарищества в соответствии со ст. 17, 17.1 Закона N 217-ФЗ, в котором следует определить уполномоченное лицо, список членов СНТ, а также доли в праве общей долевой собственности.
Садовые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, свободные от прав третьих лиц, расположенные в границах территории ведения садоводства, могут быть приобретены заинтересованными лицами на общих основаниях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9-11 ЗК РФ.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. В рассматриваемом случае в отношении земельного участка общего назначения осуществлен государственный кадастровый учет, в связи с этим потребуется подача в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность бесплатно.
Основанием для такого предоставления будет являться п. 3 ст. 39.5 ЗК РФ.
Так, в силу п. 3 ст. 39.5 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления земельного участка, образованного в соответствии с проектом межевания территории и являющегося земельным участком общего назначения, расположенным в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, в общую долевую собственность лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах такой территории, пропорционально площади этих участков.
В этой связи смотрите определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 июня 2022 г. N 305-ЭС22-3429 по делу N А41-3814/2021.
В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются сведения, предусмотренные п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ. К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подп. 1 и 4-6 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 2 сентября 2020 г. N П/0321 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Пунктом 13 Перечня установлено, что документами, подтверждающими право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и прилагаемыми к заявлению о приобретении прав на земельный участок, являются: документ о предоставлении исходного земельного участка СНТ или ОНТ, за исключением случаев, если право на исходный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН; решение общего собрания членов СНТ или ОНТ о приобретении земельного участка общего назначения, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, с указанием долей в праве общей долевой собственности каждого собственника земельного участка; утвержденный проект межевания территории; выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке); выписка из ЕГРЮЛ в отношении СНТ или ОНТ.
Уполномоченный орган не вправе требовать от заявителя иные документы.
В соответствии с пп. 5-7 ст. 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка (о содержании заявления смотрите в пп. 1, 2 ст. 39.17 ЗК РФ) уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
При этом перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренный ст. 39.16 ЗК РФ, является исчерпывающим (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 января 2020 г. N Ф08-10855/19 по делу N А32-33657/2017).
После получения решения уполномоченного органа необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Управление Росреестра по субъекту) с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.
Как указано в ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, к заявлению о кадастровом учете и регистрации прав прилагаются:
- документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
- документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
- иные документы, предусмотренные Законом N 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
В этой связи полагаем, что для государственной регистрации права собственности потребуется:
- документ, подтверждающий личность заявителя;
- протокол (решение) общего собрания членов товарищества;
- решение уполномоченного органа о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка.
Относительно продажи индивидуального земельного участка собственника сообщаем, что в соответствии с положениями ст. 25 Закона N 217-ФЗ и ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории.
В этой связи смотрите постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 мая 2022 г. N Ф05-3981/21 по делу N А40-85866/2020.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
- кассационное определение СК по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 ноября 2021 г. по делу N 8а-29605/2021[88а-27853/2021].

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

30 декабря 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.