На территории торгового центра предполагается установка церковной лавки. Необходимо ли заключать договор аренды либо договор безвозмездного пользования при передаче во временное владение и пользование площади торгового центра под обустройство церковной лавки?

Прежде всего отметим, что под договором понимается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). При этом договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (п. 1 ст. 434 ГК РФ).
Принимая во внимание, что одной из форм совершения сделок является устная форма (п. 1 ст. 158 ГК РФ), можно сделать вывод, что в законодательстве под договором понимается не только документ, в котором содержатся условия соответствующего соглашения, но и, в первую очередь, правоотношения, складывающиеся между сторонами в результате достижения такого соглашения. В этом случае "договор-документ" выступает лишь формой "договора-сделки" (смотрите, например, определение ВАС РФ от 03.04.2009 N 402/09).
Иными словами, сам факт предоставления одним лицом другому лицу имущества во временное владение и пользование за плату или бесплатно свидетельствует о намерении этих лиц создать для себя соответствующие права и обязанности, то есть о заключении договора. Необходимость оформления соглашения сторон об установлении прав и обязанностей именно в письменной форме зависит, как это следует из п. 1 ст. 434 ГК РФ, от требований закона, предъявляемых к договору конкретного вида.
В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ договор, по которому имущество предоставляется во временное владение и пользование за плату, признается договором аренды. Если же имущество предоставляется во временное владение и пользование бесплатно, то правоотношения сторон регулируются нормами о договоре безвозмездного пользования (договору ссуды) (ст. 689 ГК РФ)*(1).
В рассматриваемом случае во временное пользование будет предоставлена часть площади торгового центра, то есть предметом договора будет выступать часть определенного нежилого помещения.
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договоры аренды зданий и сооружений заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и при несоблюдении указанной формы считаются недействительными, а договоры аренды зданий и сооружений на срок от одного года подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Правоприменительная практика распространяет указанные требования о форме договора аренды и о его государственной регистрации и на договоры аренды нежилых помещений как частей зданий и сооружений, а также на договоры аренды частей этих нежилых помещений (смотрите п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.12.2015 N Ф09-9602/15, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2012 N Ф08-6366/12, постановление ФАС Поволжского округа от 15.11.2012 N Ф06-8922/12, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2016 N 18АП-16637/15, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010 N 04АП-1969/10, письмо Минэкономразвития РФ от 04.08.2011 N Д23-3287).
Отметим, что указанные требования относительно формы и регистрации договора не распространяются на договор безвозмездного пользования. Указанный договор подлежит государственной регистрации только в том случае, если его предметом является объект культурного наследия (п. 3 ст. 689 ГК РФ).
Однако следует учитывать, что согласно общим положениям о сделках все договоры, хотя бы одной стороной которых является юридическое лицо, должны заключаться в письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ).
В связи с этим в рассматриваемом случае, независимо от того, какой договор заключается сторонами - аренды либо ссуды - он должен быть заключен в письменной форме, причем договор аренды - в виде единого документа, подписанного сторонами, а если срок договора аренды составит от одного года и более - такой договор должен пройти государственную регистрацию.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

13 апреля 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

------------------------------------------------------------------------
*(1) Обращаем Ваше внимание на то, что по договору ссуды имущество не может быть передано коммерческой организацией лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ).