Зачет требования застройщика по внесению доплаты по договору участия в долевом строительстве за увеличение площади объекта против требования участника строительства по уплате неустойки за несвоевременную передачу объекта

По договору долевого строительства застройщик в срок до 1 июня 2025 года должен был передать ключи от квартиры. До настоящего времени обязательства не исполнены, квартира не сдана. Однако застройщик уведомил о том, что площадь квартиры увеличилась на два квадратных метра и требует оплатить на сегодняшний день стоимость этих двух метров.
Обязаны ли граждане их оплачивать или могут потребовать сумму неустойки за просрочку обязательств зачесть в счет стоимости лишних двух квадратных метров?

Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), цена договора участия в долевом строительстве (далее также - ДУДС), то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, подлежит обязательному включению в названный договор в качестве его существенного условия. При этом цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Согласно п. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ цена ДУДС может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене, определенной исходя из цены единицы общей площади объекта, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 ноября 2021 г.).

Таким образом, требование застройщика о необходимости произвести доплату после увеличения размера объекта долевого строительства правомерно, когда договором прямо предусмотрено, что его цена подлежит увеличению в случае увеличения фактической площади данного объекта по сравнению с проектной, указанной в договоре, и определен механизм такого увеличения. В противном случае такое требование не соответствует закону.

В свою очередь, из ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ следует, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения этого срока застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником долевого строительства является гражданин, то в размере 1/150 указанной ставки (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Освобождение от уплаты неустойки предусмотрено приведенной нормой только для тех случаев, когда участник строительства недобросовестно уклоняется от подписания акта приема-передачи объекта строительства при надлежащем исполнении своих обязательств застройщиком.

Положения ст. 410 и ст. 411 ГК РФ позволяют на основании одностороннего заявления прекратить обязательство полностью или частично путем зачета встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования, если такой зачет не является недопустимым в соответствии с законом или договором.

Обязательство по внесению доплаты за объект долевого строительства и обязательство по уплате неустойки являются денежными и, как следствие, однородными, поскольку имеют один и тот же предмет исполнения, а также выступают встречными по отношению друг к другу, так как должник в одном из этих обязательств одновременно является кредитором в другом обязательстве (п. 11 и п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств").

При этом действующее законодательство не содержит запрета на зачет вышеуказанных требований. Такой запрет установлен лишь в отношении зачета требований участника строительства о возврате цены договора в случае одностороннего его расторжения застройщиком и требований застройщика по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом N 214-ФЗ или договором (ч. 7 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Соответственно, если согласно условиям ДУДС у участника строительства возникла обязанность по доплате цены такого договора и срок ее исполнения наступил, то теоретически такая обязанность может быть прекращена зачетом встречного требования к застройщику об уплате неустойки за просрочку передачи объекта строительства, поскольку обязанность уплатить ее возникает с первого дня просрочки и носит повременной характер.

В то же время необходимо учитывать также и положения п. 2 ст. 328 ГК РФ, согласно которым в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Соответственно, в случае правомерного приостановления стороной исполнения встречного обязательства контрагент не вправе взыскать с нее неустойку за просрочку исполнения (п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1999 N 39).

При этом встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от наличия или отсутствия установленной очередности исполнения таких обязательств (п. 1 ст. 328 ГК РФ, абзац первый п. 57 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", далее - постановление N 54).

Обязательство участника строительства по внесению платы за объект долевого строительства и обязательство застройщика по его передаче участнику, безусловно, являются встречными по отношению друг к другу. Однако в правоприменительной практике нет единого подхода к тому, могут ли положения ст. 328 ГК РФ быть применены к отношениям указанных лиц, связанных с передачей объекта, в случае невнесения участником строительства предусмотренной договором доплаты за увеличение площади такого объекта.

В частности, в судебной практике встречается точка зрения, согласно которой обязанность застройщика передать объект и обязанность участника строительства внести доплату в принципе не являются встречными по отношению друг к другу (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 N 01АП-1040/13).

Ряд судов полагает, что само по себе увеличение или уменьшение площади объекта после завершения строительства, влекущее за собой доплату или возврат денежных средств, не изменяет сроков передачи объекта участникам долевого строительства (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 N 13АП-28485/18, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 13.06.2023 по делу N 33-24440/2023, решение Химкинского городского суда Московской области от 17.12.2013 по делу N 2-5327/13). Следовательно, начисленная за время просрочки неустойка может быть зачтена в счет внесения доплаты за увеличение площади объекта (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 N 13АП-34218/19).

Другие же считают, что невнесение доплаты в связи с увеличением площади объекта долевого строительства также считается неоплатой объекта, что с учетом положений ст. 328 ГК РФ позволяет застройщику не исполнять перед истцом обязательств по передаче ему объекта долевого строительства и, как следствие, не платить неустойку за время приостановления своего обязательства (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2018 N 08АП-9651/18, решение Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород Нижегородской области от 30.01.2023 по делу N 2-408/2023, решение Евпаторийского городского суда Республики Крым от 30.11.2023 по делу N 2-1870/2023). Соответственно, при этом подходе у участника строительства, не внесшего доплату, не будет возможности произвести зачет, поскольку будет отсутствовать встречное обязательство застройщика по уплате неустойки, так как последний будет считаться правомерно задержавшим исполнение по передаче объекта строительства.

Вместе с тем анализ приведенных судебных актов, принятых как в пользу участника строительства, так и против него, показывает, что судами зачастую во внимание принимается дата заявления застройщиком требования об осуществлении доплаты за объект долевого строительства: в том случае, если эта дата находится в пределах установленного договором срока для передачи объекта, действия застройщика по приостановлению исполнения обязательства по передаче объекта могут быть расценены как добросовестные и не влекущие за собой начисления неустойки, однако если такое требование было заявлено застройщиком уже после того, как нарушил установленный срок передачи объекта, то его поведение с точки зрения ст. 10 ГК РФ не может защищаться освобождением от уплаты неустойки за просрочку передачи со ссылкой на ст. 328 ГК РФ (смотрите также апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 09.10.2024 по делу N 33-17758/2024).

Помимо этого, судами во внимание принимается также и то, уведомил ли застройщик участника строительства о приостановлении им исполнения своего обязательства по передаче объекта, то есть указал ли он участнику на то, что им используется предусмотренный ст. 328 ГК РФ способ самозащиты своих прав (смотрите также абзац третий п. 57 постановления N 54, решение Преображенского районного суда г. Москвы от 12.07.2016 по делу N 2-4782/16).

С учетом изложенного, если в рассматриваемой ситуации требование о доплате за увеличение площади объекта было заявлено застройщиком уже после пропуска им установленного договором срока передачи объекта (то есть после 1 июня 2025 года), застройщик не уведомлял участника о приостановлении исполнения обязательства по передаче объекта со ссылкой на ст. 328 ГК РФ, а сама сумма доплаты незначительна по сравнению с уже внесенной за объект долевого строительства ценой (абзац второй п. 58 постановления N 54), то вероятность признания судом состоявшимся зачета требований об уплате неустойки за просрочку в передаче объекта и требования о внесении доплаты за увеличение площади объекта повышается.

Вместе с тем в рамках оказания услуги Правового консалтинга эксперты лишены возможности проводить правовую экспертизу договоров и иных документов и, как следствие, оценивать судебную перспективу споров. Поэтому все вышеизложенное является нашим экспертным мнением, основанным на информации, изложенной в вопросе, а также на анализе норм права и правоприменительной практики.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

29 июля 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.