Взыскание в судебном порядке с застройщика расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, пеней и штрафа за отказ добровольно удовлетворить требования участника строительства, являющегося потребителем

Между физическим лицом и ООО был заключен в апреле 2024 года договор участия в долевом строительстве (квартира). Объект был передан лицу в ноябре 2024 года, акт приема-передачи подписан. Впоследствии были обнаружены недостатки качества квартиры (царапины, сколы), было проведено экспертное исследование. После этого лицо обратилось в суд с иском к ООО о взыскании стоимости устранения недостатков квартиры, переданной по договору долевого участия, неустойки за нарушение сроков устранения выявленных недостатков с 01.07.2025 и по день фактического исполнения обязательств за каждый день просрочки по возмещению расходов на устранение строительных недостатков исходя из 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от стоимости устранения недостатков, компенсации морального вреда, штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы.
Правомерны ли требования лица? Какой закон в данном случае применим при установлении расчета неустойки и штрафа: Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" или Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"?

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока, который в силу ч. 5 этой же статьи устанавливается договором и не может составлять менее трех лет со дня передачи объекта долевого строительства участнику строительства, за исключением гарантийного срока на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, который не может составлять менее одного года.

Приведенные нормы свидетельствуют о том, что, по общему правилу, именно участнику строительства принадлежит право выбора того, какое из предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ требований, связанных с ненадлежащим качеством переданного ему объекта, он может предъявить застройщику. При этом также участнику строительства принадлежит право выбора того, предъявлять ли сначала такое требование в претензионном порядке застройщику либо сразу обращаться с ним в суд.

Как следует из вопроса, в рассматриваемом случае недостатки (дефекты) объекта строительства были обнаружены уже после его передачи участнику строительства по передаточному акту, подписанному таким участником и застройщиком в соответствии со ст. 8 Закона N 214-ФЗ, поэтому к отношениям сторон не подлежат применению нормы постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380, устанавливающие особенности порядка предъявления требований, связанных с недостатками объекта строительства, которые были обнаружены в процессе его приемки.

Также, на наш взгляд, к отношениям сторон в этом случае не подлежит применению и норма абзаца пятого п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 (далее - постановление N 326), согласно которому при определении размера подлежащих в соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января до 30 июня 2025 года включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Исходя из буквального прочтения приведенной нормы, в том случае, если убытки, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, были причинены участнику строительства в период с 01.01.2025 по 30.06.2025, требование участника строительства о возмещении ему расходов на устранение недостатков, предусмотренное ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, подлежит удовлетворению только в том случае, если такие расходы были действительно понесены участником строительства на момент предъявления им своего требования и только в пределах суммы таких расходов. Иными словами, данная норма, по сути, не позволяет взыскать с застройщика те расходы на устранение недостатков, которые участник строительства понес бы в будущем, при условии, что дата причинения убытков приходится на вышеуказанный период.

В связи с изложенным отметим, что по смыслу п. 1 ст. 15 и п. 1 ст. 393 ГК РФ убытки причиняются действием или бездействием, нарушающим права потерпевшего лица, в том числе и вследствие нарушения условий обязательства, в котором участвует потерпевший, другой его стороной. В свою очередь, положения ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ со всей очевидностью связывают возможность предъявления участником строительства требований о возмещении убытков в виде возмещения его расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства с неисполнением предусмотренной ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязанности застройщика передать объект надлежащего качества.

Отсюда можно сделать вывод, что права участника строительства нарушаются именно в момент передачи ему застройщиком некачественного объекта. Соответственно, убытки также следует считать причиненными именно в этот момент.

Следовательно, принимая во внимание, что в рассматриваемом случае передача по акту объекта долевого строительства, в котором были обнаружены недостатки, произошла в ноябре 2024 года, то датой причинения убытков в этом случае следует считать соответствующую дату этого месяца, в которую был подписан вышеуказанный акт. Поэтому такие убытки не могут считаться причиненными в период с 01.01.2025 по 30.06.2025.

Таким образом, резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что заявленное в рассматриваемом случае участником долевого строительства требование о возмещении ему расходов на устранение обнаруженных им в объекте долевого строительства недостатков является правомерным, независимо от того, понесены ли им фактически эти расходы на момент предъявления этого требования или нет*(1).

Относительно требований о взыскании пеней и штрафа отметим, что согласно ныне действующей редакции ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, вступившей в силу 1 сентября 2024 года, исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора, устанавливается только Законом N 214-ФЗ.

При этом ст. 2 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ (далее - Закон N 266-ФЗ), которым вышеприведенная норма была изложена в такой редакции, установлено, что при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу названного Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения ч. 9 ст. 4, ч. 8 ст. 7 и ст. 10 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 266-ФЗ.

Принимая во внимание, что указанные в вопросе неустойка и штраф связаны с неудовлетворением застройщиком требований участника строительства о возмещении ему расходов на устранение недостатков объекта строительства, можно сделать вывод, что они никак не могут быть начислены за период, предшествующий предъявлению участником строительства соответствующих требований к застройщику в претензионном или исковом порядке, поскольку по смыслу ч. 2 и ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязанность застройщика возместить такие расходы возникает только при предъявлении к нему этих требований (смотрите, например, решение Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 20.02.2025 по делу N 2-566/2025, решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 03.03.2025 по делу N 02-1158/2025, решение Железнодорожного городского суда Московской области от 18.03.2025 по делу N 2-354/2025, решение Щербинского районного суда г. Москвы от 06.03.2025 по делу N 02-1618/2025, решение Ленинского районного суда г. Перми Пермского края от 26.02.2025 по делу N 2-103/2025).

В свою очередь, поскольку недостатки были обнаружены участником строительства после приемки объекта, постольку требования о возмещении расходов на их устранение никак не могли быть заявлены ранее даты его приемки, имевшей место в ноябре 2024 года, то есть уже после вступления в силу новой редакции норм Закона N 214-ФЗ. Отсюда следует вывод, что все размеры неустоек и штрафов за неисполнение застройщиком указанных в вопросе требований определяются исключительно и только положениями Закона N 214-ФЗ, а не нормами Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-I).

В связи с этим отметим, что ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ действительно предусматривает возможность взыскания с застройщика неустойки за нарушение им срока удовлетворения требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) в объекте строительства в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы, подлежащей возмещению, за каждый день просрочки, а если участником строительства является гражданин-потребитель, то в размере 1/150 указанной ставки.

При этом по смыслу ст. 330 ГК РФ и разъяснений, данных в абзаце первом п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7), истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства, то есть не ограничиваясь тем периодом, который имел место до вынесения судом решения.

В этом случае в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства (абзац второй п. 65 постановления N 7). Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами, уполномоченными на принудительное исполнение решения (абзац третий п. 65 постановления N 7).

Таким образом, заявленные истцом требования о присуждении неустойки на будущее время, то есть на период, следующий после вынесения судом решения и до даты его фактического исполнения ответчиком, правомерны. Однако если в рассматриваемом случае решение суда не будет вынесено до 1 июля 2025 года (даты, которую истец указал в качестве даты начала исчисления периода, за который взыскивается неустойка), то суд при вынесении решения в пользу участника строительства должен будет указать в решении конкретную сумму неустойки, исчисленную за период с 01.07.2025 по дату вынесения решения суда включительно, а также то, что неустойка взыскивается также за период с даты, следующей за вынесением судом решения, и до даты фактического исполнения застройщиком обязательства по возмещению расходов на устранение недостатков.

Что же касается штрафа в определенном процентном соотношении к присужденной судом сумме, то здесь необходимо учитывать, что такой штраф установлен ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ за неудовлетворение застройщиком в добровольном порядке законных требований гражданина-потребителя, являющегося участником долевого строительства, а его размер составляет 5% от присужденных судом сумм.

Соответственно, в рассматриваемой ситуации размер штрафа, указанный участником долевого строительства в иске, в любом случае является ошибочным. Кроме того, необходимо учитывать также и следующее.

Во-первых, следует иметь в виду, что согласно буквальному прочтению приведенной нормы (равно как и положений п. 6 ст. 13 Закона N 2300-I, которые до 1 сентября 2024 года применялись к отношениям сторон договора участия в долевом строительстве) указанный штраф налагается судом за то, что требования гражданина-потребителя не удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В связи с этим по смыслу разъяснений, данных в абзаце девятом п. 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства", такой штраф не может быть взыскан в пользу потребителя в том случае, если до обращения в суд он не обращался к застройщику с аналогичным требованием для его удовлетворения последним в добровольном порядке (иными словами, когда у застройщика отсутствовала сама возможность добровольно удовлетворить эти требования). Схожие разъяснения даны также в п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел по спорам о защите прав потребителей, связанным с реализацией товаров и услуг, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 17 октября 2018 г.

Во-вторых, даже если досудебная претензия участника строительства с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков и была направлена в адрес застройщика, то в рассматриваемой ситуации значение для удовлетворения требования о взыскании с застройщика штрафа будет иметь та дата, в которую истек срок добровольного удовлетворения такой претензии.

Дело в том, что в соответствии с абзацем четвертым п. 1 постановления N 326 штраф, установленный ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ, не начисляется за период с 1 января до 30 июня 2025 года включительно. Иными словами, на этот период установлен мораторий на его начисление. При этом право потребителя на начисление такого штрафа со всей очевидностью возникает после того, как истек срок добровольного удовлетворения его требований застройщиком.

В связи с этим, согласно разъяснениям, данным в ответе на вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2023 г., относительно применения норм п. 6 ст. 13 Закона N 2300-I об аналогичном штрафе, такой штраф подлежит взысканию лишь в том случае, если дата окончания срока добровольного удовлетворения требований потребителя пришлась на период, не охватываемый мораторием на начисление соответствующего штрафа.

Следовательно, если в рассматриваемой ситуации срок добровольного удовлетворения требований участника долевого строительства по направленной им претензии истек в период с 1 января по 30 июня 2025 года, то штраф, предусмотренный ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ, не может быть взыскан с застройщика и после окончания этого периода, независимо от даты, в которую будет вынесено решение суда.

В заключение также напомним, что ч. 4 ст. 10 Закона N 214-ФЗ, вступившая в силу с 1 января 2025 года, устанавливает предельный размер общей суммы возмещаемых застройщиком расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, убытков, уплачиваемых застройщиком неустоек (штрафов, пеней), процентов в ситуациях, когда такие требования предъявлены в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно. В этом случае указанная общая сумма не может превышать 3% от цены договора, если только уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена самим договором.

В силу ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ (далее - Закон N 482) положения ч. 4 ст. 10 Закона N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных в том числе до дня вступления в силу Закона N 482, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Принимая во внимание, что, как это уже отмечалось выше, обязанность застройщика возместить участнику строительства расходы на устранение недостатков в объекте строительства возникает не ранее предъявления участником соответствующих требований к застройщику, ограничения, предусмотренные ч. 4 ст. 10 Закона N 214-ФЗ, применяются к отношениям сторон указанного в вопросе договора в том случае, если досудебная претензия (а при ее отсутствии - иск) были предъявлены к застройщику после 1 января 2025 года.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

21 июня 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Называя такое требование правомерным, мы, разумеется, исходим только из оценки того, было ли предоставлено законом участнику строительства право заявлять его или нет. При этом, по очевидным причинам, в рамках данной консультации мы не можем оценить, является ли данное требование обоснованным, то есть установить, имеются ли действительно в объекте строительства недостатки и возникли ли эти недостатки по вине застройщика или по иным причинам, имевшим место до передачи объекта участнику строительства, либо явились следствием нормального износа такого объекта или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, либо нарушения инструкции по эксплуатации объекта (ч. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).