Может ли должник - собственник здания проводить в нем ремонт, если здание арестовано и передано под охрану?

У организации на праве собственности находится здание. Ввиду незаконной реконструкции суд запретил эксплуатацию этого здания, приставы арестовали здание и запретили доступ в него до получения акта ввода в эксплуатацию, передали здание ответственному хранителю. Фактически здание не находится под охраной, здание начали разворовывать, бомжи, дети выбили окна и сломали двери. Администрация города обратилась в арбитражный суд с заявлением об обязании собственника ограничить доступ в здание неограниченного числа лиц. Общество пояснило, что вход в здание опломбирован, здание находится под охраной приставов, вход в него запрещен.
1. Если здание находится под арестом приставов и все входы в него опломбированы, то может ли собственник входить в здание для ремонта без ответственного хранителя?
2. Если здание фактически не охраняется и любой ремонт бесполезен, может ли суд обязать собственника ограничить доступ неограниченного числа лиц путем застекления окон и установки дверей?

Согласно ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее Закон - N 229-ФЗ) арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

Исходя из того, что ч. 4 ст. 80 Закона N 229-ФЗ предоставляет судебному приставу-исполнителю право как устанавливать вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом должника при аресте этого имущества, так он имеет право и изменять его в последующем (решение Вачского районного суда Нижегородской области от 27.10.2016 по делу N 2а-426/2016).

Частью 1 ст. 86 Закона N 229-ФЗ установлено, что недвижимое имущество должника, на которое наложен арест, передается под охрану под подпись в акте о наложении ареста должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицу, с которым Федеральной службой судебных приставов или ее территориальным органом заключен договор.

В силу ч. 3 ст. 86 Закона N 229-ФЗ лицо, которому судебным приставом-исполнителем передано под охрану или на хранение арестованное имущество, не может пользоваться этим имуществом без данного в письменной форме согласия судебного пристава-исполнителя. Согласие судебного пристава-исполнителя не требуется, если пользование указанным имуществом необходимо для обеспечения его сохранности.

По смыслу ст. 86 Закона N 229-ФЗ передача судебным приставом-исполнителем арестованного имущества на хранение (под охрану) должна обеспечивать сохранность этого имущества (постановление Двенадцатого ААС от 13.10.2017 N 12АП-11002/17, постановление Третьего ААС от 13.03.2017 N 03АП-8243/16).

Лицо, которому передано на хранение имущество должника, обязано обеспечить его сохранность, а потому не вправе совершать в отношении него действия, которые бы привели к уменьшению стоимости имущества, установленной для реализации (апелляционное определение СК по гражданским делам Сахалинского областного суда от 08.07.2014 по делу N 33-1542/2014, решение Сокольского районного суда Вологодской области от 14.01.2019 по делу N 2а-148/2019, решение Ленинского районного суда г. Саратова Саратовской области от 06.03.2018 по делу N 2а-1136/2018).

Порядок действий должника - собственника имущества в ситуации, когда ему требуется доступ к переданному под охрану имуществу с целью, в частности, проведения ремонта, ничем не регламентирован.

Анализ судебной практики показывает, что в подобных ситуациях суды не отрицают как возможности обращения должника к ответственному хранителю с целью согласования вопроса по проведению ремонтных работ и обеспечении должнику доступа к имуществу (решение Арбитражного суда Хабаровского края от 24.08.2022 по делу N А73-12028/2022), также как и возможности обращения как ответственного хранителя, так и иного заинтересованного лица, в том числе и собственника недвижимого имущества, к судебному приставу-исполнителю для предоставления доступа в помещение (решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.09.2020 по делу N 2а-1540/2020, смотрите также решение Угличского районного суда Ярославской области от 14.06.2019 по делу N 2-10/2019).

Суды подтверждают возможность обращения к судебному приставу-исполнителю за разъяснением прав и обязанностей в отношении арестованного имущества, переданного на ответственное хранение (решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 13.02.2018 по делу N 2-732/2018). Мы полагаем, что такое обращение возможно и в отношении имущества, переданного под охрану.

В отношении обязания собственника ограничить доступ неограниченного числа лиц в здание путем застекления окон и установки дверей мы полагаем, что вынесение такого решения судом возможно.

Согласно ч. 1 ст. 55.25 ГрК РФ в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

С точки зрения законодательства, а также судебной практики собственник здания должен принимать меры, направленные на пресечение несанкционированного допуска в здание третьих лиц, а также меры по предотвращению причинения вреда имуществу, жизни и здоровья третьих лиц (смотрите ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 17.08.2023 по делу N 2а-991/2023, постановление АС Северо-Западного округа от 01.03.2023 N Ф07-22371/22, решение Ивановского районного суда Ивановской области от 13.06.2018 по делу N 2-825/2018, определение Кемеровского областного суда от 24.10.2023 по делу N 33-9603/2023).

Соответственно, уполномоченный орган местного самоуправления вправе обратиться к собственнику здания с требованием о проведении комплекса мероприятий, направленных на соблюдение требований закона, а при невыполнении данного требования обратиться в суд*(1).

Анализ судебной практики подтверждает, что органы местного самоуправления обращаются в суд с подобными требованиями, смотрите, например, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2024 N 05АП-2880/24 по делу N А51-14738/2023, решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.09.2024 по делу N А81-6053/2024, решение Арбитражного суда Приморского края от 24 июля 2023 г. по делу N А51-20028/2022, решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.03.2019 по делу N А14-27260/2018.

Судебной практики, в которой бы рассматривались подобные требования в ситуации, когда здание передано под охрану, нами не обнаружено. Однако мы полагаем, что передача здания под охрану не освобождает собственника от обязанности принять меры, предупреждающие причинение вреда населению и окружающей среде, в том числе меры, препятствующие несанкционированному доступу людей в здание.

Отметим, что должник не лишен права ходатайствовать перед судебным приставом-исполнителем о смене хранителя, поскольку согласно ч. 5 ст. 86 Закона N 229-ФЗ при необходимости смены хранителя судебный пристав-исполнитель выносит соответствующее постановление, а в силу ч. 1 ст. 86 Закона N 229-ФЗ недвижимое имущество должника, на которое наложен арест, может быть передано под охрану, в том числе и самому должнику.

Также обращаем внимание, что согласно п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 N 145 передача изъятого имущества на хранение третьему лицу не освобождает Российскую Федерацию от ответственности за убытки, причиненные вследствие необеспечения федеральным органом исполнительной власти надлежащего хранения изъятого имущества.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Данилова Наталья

Ответ прошел контроль качества

14 февраля 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Смотрите Вопрос: Какие нормы нарушает бесконтрольный доступ в заброшенное здание? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2023 г.)