1. Нужно ли уплачивать НДС при реализации апартаментов по ДДУ? 2. При расчете налоговой базы по услугам застройщика какие затраты застройщика можно отнять от суммы денежных средств, полученных застройщиком от участников долевого строительства? 3. Нужно (можно) ли входной НДС возмещать у ИФНС?

1.Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ была уточнена льгота (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ) на услуги застройщика. В частности, льгота не будет распространяться на услуги застройщика при строительстве помещений, предназначенные для временного проживания без права на постоянную регистрацию (апартаменты), разрешение на строительство которых получено с 1 января 2024 года (п. 29 ст. 13 Закона). Следует отметить, что налоговая база по услугам застройщика определяется как сумма полученного застройщиком вознаграждения в виде экономии застройщика (суммы превышения инвестиционного взноса, полученного обществом как застройщиком от участников договоров о долевом участии в строительстве, над фактическими затратами по строительству объектов). При этом объект налогообложения может возникнуть только после ввода дома в эксплуатацию и сдачи объекта (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 09.02.2012 N Ф06-9/12 по делу N А65-13223/2011, Второго ААС от 06.03.2015 N 02АП-10117/14).

В отношении денежных средств, получаемых застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения его затрат на строительство объекта долевого строительства, ничего не изменилось. Они по-прежнему не подлежат включению у застройщика в базу по НДС при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика (письма Минфина России от 02.03.2023 N 03-03-06/1/17470, от 01.06.2022 г. N 03-07-07/51372, от 22.06.2022 N 03-07-07/59478, от 16.03.2020 N 03-03-06/1/19527, от 28.02.2020 N 03-07-10/14470).

Смотрите также:

• Информация ФНС от 7 августа 2023 г.;
• Учет у застройщика нежилых апартаментов (О.В. Давыдова, журнал "Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", N 3, май-июнь 2023 г.);
• Вопрос: Компания-застройщик (ОСН) осуществляет строительство комплекса апартаментов для физических лиц, состоящего из двух очередей. Для целей финансирования строительства привлекаются денежные средства дольщиков. Первая очередь введена в эксплуатацию (получено разрешение на ввод в эксплуатацию) в апреле 2019 года, но до сдачи объектов строительства дольщикам еще производились строительные работы. Кроме этого, осуществлялись расходы, которые относятся к обоим объектам (к уже введенному в эксплуатацию и к находящемуся в состоянии строительства). Каков порядок учета таких расходов для целей исчисления налога на прибыль и НДС? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2019 г.);
• Энциклопедия судебной практики. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору (Ст. 18 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

2. Налоговая база по НДС по услугам застройщика определяется после завершения строительства как сумма превышения денежных средств, полученных застройщиком от каждого участника долевого строительства над затратами застройщика по передаваемой части объекта недвижимости. Перечень затрат застройщика и какие-либо ограничения суммы затрат налоговое законодательство не содержит.

Перечень целей, на которые застройщик может использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, установлен ст. 18 Закона N 214-ФЗ. На этот перечень при исчислении застройщиком налоговой базы по налогу на прибыль рекомендует ориентироваться и Минфин России в письме от 12.08.2021 N 03-03-06/1/64832. По нашему мнению, этот же перечень можно использовать и при определении услуг (экономии) застройщика в целях определения налогооблагаемой базы по НДС. Несмотря на то, что Минфин в упомянутом письме сообщил, что перечень является закрытым, формулировка иные расходы в п. 20 ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ дает основания полагать, что перечень открыт. При этом расходы, предусмотренные пп. 13, 17-20 ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ (которые представляют собой по сути расходы по содержанию застройщика), не могут составлять более чем 10% от проектной стоимости строительства (ч. 2 ст. 18 Закона N 214-ФЗ). Согласно п. 3 ч. 3 ст. 18.2 Закона N 214-ФЗ уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика в случае, если размер платежей по операции по оплате расходов, предусмотренных пп. 13, 17-20 ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ, понесенных за период строительства, в совокупности превышает 10% от проектной стоимости строительства.

Вместе с тем в соответствии с п. 4 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ в случае заключения договоров участия в долевом строительстве с размещением денежных средств на счетах эскроу ст. 18 Закона N 214-ФЗ не применяется и, соответственно, ограничение установленное ч. 2 ст. 18 Закона N 214-ФЗ, также не применяется.

В этом случае перечень и сумма расходов застройщика могут быть ограничены положениями ст. 54.1 НК РФ. В частности, пункт 1 этой статьи не допускает уменьшение налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов). И если в рамках налогового контроля налоговым органом будет доказано наличие указанных обстоятельств (умышленность действий налогоплательщика, направленных на неуплату налога), налоговые обязательства, возникшие в результате таких действий, корректируются в полном объеме (п. 5 ст. 82 НК РФ, письма ФНС России от 16.08.2017 N СА-4-7/16152@, от 31.10.2017 N ЕД-4-9/22123@).

3. Вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, признаваемых объектом обложения НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ).

Так как в связи с изменениями, внесенными в НК РФ федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ, деятельность Застройщика будет облагаться НДС, то, согласно п. 4 ст. 170 НК РФ, имеются предпосылки суммы НДС, предъявленные застройщику по товарам (работам, услугам) на содержание застройщика (аренда, коммунальные услуги офиса и т.д.), принимать к вычету.

Вместе с тем, поскольку расходы на строительство и содержание застройщика исключаются из налогооблагаемой базы по НДС по услугам застройщика, вычет НДС с расходов на содержание застройщика может привести к налоговым спорам.

Нами не обнаружено разъяснений уполномоченных органов, а также судебных решений в отношении перечня и ограничения расходов для целей исчисления НДС застройщиком, в также в отношении вычета НДС по услугам застройщика облагаемых НДС (до изменений внесенными в НК РФ федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ по строительству объектов производственного назначения). В этой связи наш ответ может рассматриваться исключительно как экспертное мнение.

Напомним о возможности обратиться за разъяснениями в Минфин России или налоговый орган (подп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ, подп. 4 п. 1 ст. 32 НК РФ, п. 1 ст. 34.2 НК РФ, подп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ). Обратиться в налоговый орган за разъяснениями возможно на сайте ФНС России: https://www.nalog.ru/rn77/service/obr_fts/other/ul/. Кроме того, для получения консультации можно позвонить по единому номеру: 8 (800) 222-2222 (письмо ФНС России от 09.09.2021 N КВ-3-14/6138@). Обращения в письменном виде в Минфин России направляются по адресу: 109097, город Москва, улица Ильинка, дом 9, а также на сайте: https://minfin.gov.ru/ru/appeal/. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Косарева Ираида 

Ответ прошел контроль качества

30 августа 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной устной консультации, оказанной в рамках услуги Советы экспертов. Проверки, налоги, право.