Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение Организация в качестве заказчика-затройщика вела строительство нежилого объекта подрядным способом. В 2017 году были заключены два договора купли-продажи объекта и лизинга. По договору купли-продажи организация продала объект строительства и взяло его же в лизинг. По договору купли-продажи организация обязана достроить объект и ввести его в эксплуатацию, при этом представить документ от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ - разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства. Согласно условиям договора объект был продан по цене из расчета 100% готовности объекта строительства. Лизингодатель продал объект строительства третьей стороне и заключил соглашение о смене стороны по договору лизинга. В результате продажи объекта организацией была получена выручка (с НДС) от покупателя (прежнего лизингодателя). Новый лизингодатель расторгнул договор лизинга с организацией в связи с неисполнением обязательств по выплате лизинговых платежей, но не договор купли-продажи объекта. Однако новый лизингодатель потребовал от организации на основании заключенного соглашения по достройке объекта по договору купли-продажи до ввода в эксплуатацию выполнить свои обязательства по достройке объекта строительства. Может ли организация после расторжения договора лизинга во исполнение взятых на себя обязательств по достройке объекта строительства (строительно-монтажные работы, авторский надзор, услуги технического надзора и т.д.) признать НДС к вычету по данным неотделимым улучшениям?

Организация в качестве заказчика-затройщика вела строительство нежилого объекта подрядным способом. В 2017 году были заключены два договора купли-продажи объекта и лизинга. По договору купли-продажи организация продала объект строительства и взяло его же в лизинг. По договору купли-продажи организация обязана достроить объект и ввести его в эксплуатацию, при этом представить документ от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ - разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства.
Согласно условиям договора объект был продан по цене из расчета 100% готовности объекта строительства. Лизингодатель продал объект строительства третьей стороне и заключил соглашение о смене стороны по договору лизинга. В результате продажи объекта организацией была получена выручка (с НДС) от покупателя (прежнего лизингодателя).
Новый лизингодатель расторгнул договор лизинга с организацией в связи с неисполнением обязательств по выплате лизинговых платежей, но не договор купли-продажи объекта. Однако новый лизингодатель потребовал от организации на основании заключенного соглашения по достройке объекта по договору купли-продажи до ввода в эксплуатацию выполнить свои обязательства по достройке объекта строительства.
Может ли организация после расторжения договора лизинга во исполнение взятых на себя обязательств по достройке объекта строительства (строительно-монтажные работы, авторский надзор, услуги технического надзора и т.д.) признать НДС к вычету по данным неотделимым улучшениям?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В анализируемой ситуации подрядные работы, производимые для достройки объекта, необходимы для исполнения Организацией обязательств по договору купли-продажи объекта и, соответственно, связаны с осуществлением Организацией облагаемой НДС деятельности. На этом основании осуществление налогового вычета по предъявленным подрядчиками суммам является обоснованным при наличии счетов-фактур и других первичных документов.

Обоснование позиции:
Поскольку договор лизинга в настоящее время расторгнут и вопрос не касается лизинговых платежей, в вопросе, по сути, отсутствует лизинговая специфика. Ситуация видится следующим образом.
Организация в 2017 году продала недостроенный нежилой объект покупателю как готовый и по цене введенного в эксплуатацию, с обязательством достройки. Для достройки объекта необходимо осуществить строительно-монтажные работы, авторский надзор, услуги технического надзора и т.д. Покупатель перепродал указанный объект недвижимости новому собственнику, который в вопросе назван новым лизингодателем.
Тогда вопрос заключается в следующем: может ли Организация произвести налоговый вычет "входного" НДС с работ по достройке объекта?
Согласно п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС (далее также - налог), исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты. В соответствии с п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, и суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.
Согласно п. 1 ст. 172 НК РФ налоговые вычеты, предусмотренные ст. 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), имущественных прав, документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, при наличии соответствующих первичных документов и использовании приобретенных товаров (работ, услуг), имущественных прав в облагаемой НДС деятельности.
По мнению налоговых органов, в том же порядке производятся вычеты сумм НДС, предъявленные подрядными организациями при проведении заказчиком-застройщиком достройки, реконструкции и модернизации объектов основных средств (письмо ФНС России от 13.06.2017 N СД-4-3/11120@).
В рассматриваемом случае работы по достройке объекта можно рассматривать как устранение Организацией недоделок, поскольку без этих работ объект недвижимости не мог быть введен в эксплуатацию и использоваться покупателем или новым собственником.
Судебная практика показывает, что "входной" НДС, предъявленный подрядными организациями в связи с выполнением работ по устранению недоделок и дефектов, может быть принят к вычету (постановление Десятого ААС от 22.06.2010 N 10АП-2448/2010).
В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 22.09.2008 по делу N А05-56/2008 было высказано мнение, что в подобном случае все отношения его сторон, в том числе и по обеспечению гарантии качества работ, являются возмездными, то есть осуществляются в рамках облагаемой НДС деятельности. Если рассматривать выполнение гарантийных работ в связи с облагаемой НДС деятельностью, входной НДС, предъявленный поставщиками материалов и субподрядчиками, организация вправе заявить к налоговому вычету.
Полагаем, что подрядные работы, необходимые для достройки объекта, необходимы для исполнения Организацией обязательств по договору купли-продажи объекта и, соответственно, связаны с осуществлением Организацией облагаемой НДС деятельности. На этом основании осуществление налогового вычета по предъявленным подрядчиками суммам является обоснованным при наличии счетов-фактур и других первичных документов.
К сожалению, официальных разъяснений по вопросу исчисления НДС при выполнении организацией своих гарантийных обязательств по построенному объекту недвижимости нам обнаружить не удалось. Поэтому мы не можем исключить возникновения разногласий с налоговыми органами при осуществлении налогового вычета. В этом случае отстаивать свои интересы Организации придется в суде.

К сведению:
Во избежание налоговых рисков налогоплательщик может на основании п. 1 ст. 34.2 НК РФ и п. 1, п. 2 ст. 21 НК РФ обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту учета организации за получением письменных разъяснений по данному вопросу. Напомним, что в соответствии со ст. 111 НК РФ выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений, данных ему финансовым или налоговым органом о порядке исчисления, уплаты налога (сбора) или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, является обстоятельством, исключающим вину лица в совершении налогового правонарушения. В этом случае налогоплательщик не подлежит ответственности за совершение налогового правонарушения.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Учет основных средств, построенных подрядным способом;
- Вопрос: В 2007 году мы сдали строительный объект заказчику, но забыли установить беседку - элемент благоустройства территории. Эта беседка по недосмотру отражена в акте о приемке выполненных работ. Чтобы исправить свою ошибку, в 2008 году мы купили сборную беседку за 9440 рублей (в том числе НДС 1440 рублей) и смонтировали ее для заказчика. Расходы на ее возведение составили 1000 рублей. Цена за беседку согласно акту выполненных работ - 11 800 рублей, в том числе НДС 1800 рублей. Как оформить эту хозяйственную ситуацию документально и отразить в учете? ("Практическая бухгалтерия", N 4, апрель 2008 г.)
- Строительный подряд и качество (М.В. Моисеев, "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 8, 9, август, сентябрь 2008 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ААС Буланцов Михаил

Ответ прошел контроль качества

26 марта 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.