Особенности ликвидации ООО, являющегося организацией, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирными домами

Управляющая компания (ООО) планирует добровольно ликвидироваться. Какие действия должны быть со стороны управляющей компании при добровольной ликвидации? Как провести добровольную ликвидацию управляющей компании? Кредиторская задолженность отсутствует. Что делать при добровольной ликвидации с домами, которые находятся на обслуживании? Что делать с дебиторской задолженностью (задолженность за оплату ЖКУ и обслуживание) при добровольной ликвидации управляющей компании?

Прежде всего, отметим, что законодательство не устанавливает специальный порядок ликвидации управляющей организации, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирными домами (далее также - МКД). Положения ГК РФ, ЖК РФ, Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утверждены постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416) не содержат каких-либо ограничений или условий осуществления процедуры ликвидации управляющей организации, в том числе не запрещают осуществление ликвидационных мероприятий до момента передачи функций по управлению МКД иной управляющей организации.

Поэтому ликвидация управляющей организации (ООО) в рассматриваемом случае проводится в общеустановленном порядке, в соответствии с правилами ст. 61-63 ГК РФ и ст. 57, 58 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО)*(1). Некоторые особенности проведения ликвидационных мероприятий вытекают из статуса управляющей организации и характера осуществляемой ею деятельности.

Управляющая организация осуществляет деятельность по управлению МКД на основании договора управления многоквартирными домом, по которому она обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством РФ порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме (за исключением отдельных случаев) с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в МКД о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления МКД, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией. Управляющая организация прекращает предоставление коммунальных услуг с даты расторжения договора управления МКД по основаниям, установленным жилищным или гражданским законодательством РФ, или с даты прекращения действия договора ресурсоснабжения в части приобретения коммунального ресурса в целях предоставления коммунальной услуги заключенного управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

Отметим, что согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В свою очередь, гражданское законодательство допускает возможность расторжения договора в том числе по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Поскольку закон не предусматривает иного, договор управления многоквартирным домом также может быть расторгнут по соглашению его сторон, то есть управляющей организации и собственников помещений в МКД (товарищества собственников жилья, жилищного кооператива и т.д.) (смотрите, например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 06.10.2023 N Ф08-9815/23).

Также обратим внимание, что в соответствии с п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

По нашему мнению, действуя добросовестно, управляющая организация, орган управления которой принял решение о ее ликвидации, помимо исполнения общих требований относительно представления сведений о принятом решении о ликвидации в регистрирующий орган, опубликования этих сведений в установленном порядке (п. 1 ст. 62 ГК РФ, п. 1, подп. "н.5" п. 7, пп. 8, 8.3 ст. 7.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", далее - Закон N 129-ФЗ), должна письменно уведомить собственников помещений в многоквартирных домах, органы управления ТСЖ (ЖСК и т.д.), если с ними заключены договоры управления МКД, о принятом решении о ликвидации управляющей организации и необходимости выбора этими лицами (органами) другой управляющей организации. Аналогичное уведомление о принятом решении о ликвидации может быть направлено в уполномоченный орган местного самоуправления (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, смотрите в связи с этим также решение АС Республики Карелия от 21.04.2017 по делу N А26-9651/2015).

Полагаем, что срок проведения ликвидации ООО (п. 3 ст. 62 ГК РФ) следует определить с таким расчетом, чтобы у собственников помещений в МКД была возможность до завершения процедуры ликвидации принять решение о выборе новой управляющей организации либо выбрать иной способ управления МКД.

Если такое решение будет принято, договор управления МКД расторгается по соглашению сторон, к управлению многоквартирными домами приступит иная управляющая организация (либо ТСЖ, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив в соответствующих случаях). В этом случае ликвидируемая управляющая организация передаст документы, связанные с управлением МКД, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества в МКД и т.д., лицу, которое будет управлять многоквартирным домом, в обычном порядке, предусмотренном ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

Что касается дебиторской задолженности, отметим следующее. Получение дебиторской задолженности в рамках процедуры добровольной ликвидации юридического лица относится к компетенции ликвидационной комиссии (п. 1 ст. 63 ГК РФ). По общему правилу имущество ликвидируемого ООО, оставшееся после расчетов с кредиторами, включая и дебиторскую задолженность, передается участникам этого общества (п. 8 ст. 63 ГК РФ, ст. 58 Закона об ООО).

Однако передача участникам ликвидируемого ООО дебиторской задолженности этого общества возможна только в порядке цессии*(2). Между тем ч. 18 ст. 155 ЖК РФ запрещает уступку права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги третьим лицам, помимо вновь выбранной, отобранной или определенной управляющей организации, созданного товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, иной ресурсоснабжающей организации, отобранного регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Поэтому, если в рассматриваемом случае до завершения ликвидации ООО собственниками помещений в МКД будет выбрана (определена) иная управляющая организация, ликвидируемая управляющая компания вправе уступить дебиторскую задолженность (если она не будет истребована с должников в ходе ликвидации) новой управляющей организации, заключив с ней договор цессии (п. 1 ст. 382, ст. 388 ГК РФ). Либо право требования задолженности может быть уступлено ТСЖ, ЖСК, иному специализированному потребительскому кооперативу, если они созданы в МКД.

Если же до завершения процедуры ликвидации новая управляющая организация не будет выбрана или не будет определен иной способ управления МКД, то оказание услуг по управлению многоквартирными домами продолжится вплоть до завершения ликвидации управляющей организации, то есть до прекращения ее правоспособности, влекущего за собой прекращение обязательств по договору управления МКД (п. 3 ст. 49 ст. 419 ГК РФ). В таком случае неистребованная дебиторская задолженность не может быть передана третьим лицам. Вместе с тем наличие в ликвидационном балансе сведений о дебиторской задолженности ликвидируемого ООО, в отличие от задолженности перед кредиторами, не является основанием для отказа в государственной регистрации ликвидации общества (подп. "а", "б". п. 1 ст. 21, подп. "х" п. 1 ст. 23 Закона N 129-ФЗ). 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел 

Ответ прошел контроль качества 

10 января 2024 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Подробнее о порядке ликвидации ООО смотрите материалы:

• Вопрос: Порядок добровольной ликвидации ООО (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2022 г.);
• Энциклопедия решений. Ликвидация ООО.

*(2) Об этом смотрите материал:

• Вопрос: Каков механизм передачи дебиторской задолженности участнику - физическому лицу при ликвидации ООО? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.).