В чем отличие прекращения договора управления МКД при прекращении договора управления в связи с истечением срока его действия от расторжения договора по инициативе управляющей компании?

1. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

При прекращении договора управления многоквартирным домом в связи с истечением (окончанием) срока его действия сторона, не желающая пролонгировать договор, обязана уведомить другую сторону об этом, в том числе направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления.

2. Расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, то есть в соответствии с гл. 29 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. N 1027/10 по делу N А11-10018/2008, договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно чч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Из положений чч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ следует, что право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору управления предоставлено только собственникам, для управляющей организации отказ от исполнения договора управления жилищным законодательством не предусмотрен (смотрите определения Свердловского областного от 3 февраля 2016 г. по делу N 33-1658/2016, Алтайского краевого суда от 30 сентября 2015 г. по делу N 33-9153/2015). Однако это не исключает право управляющей организации расторгнуть договор управления в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

В большинстве случаев суды не усматривают оснований для одностороннего расторжения договора управления общим имуществом многоквартирного дома по инициативе управляющей организации, исходя из того, что по смыслу гл. 29 ГК РФ расторжение договора в судебном порядке является крайней мерой, когда невозможно восстановление нарушенных прав стороны иными мерами гражданско-правового регулирования. С учетом характера жилищных правоотношений, социальной значимости обеспечения обслуживания многоквартирного дома расторжение договора не будет отвечать интересам потребителей (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 04 декабря 2017 г. по делу N 33-6702/2017). 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Павлычев Дмитрий 

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена 

11 сентября 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.