Между сторонами заключен договор аренды помещения для установки оборудования базовой станции сотовой связи. Арендатор, в свою очередь, оплачивает арендные платежи исправно. Однако арендодатель без всяких оснований отказывает в доступе к помещению. На данный момент оборудование отключено, и доступа к нему нет. Согласно договору аренды арендодатель обязан обеспечить арендатору беспрепятственное пользование арендуемой площадью в течение всего срока действия договора и предоставить ему право и возможность пользования теплоснабжением, водоснабжением, энергоснабжением, канализационными и другими инженерными и иными системами. Может ли арендатор приостановить оплату арендных платежей, сославшись на то, что арендодатель нарушает условия договора? Какие требования заявить в суде?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в течение которого он лишён возможности пользоваться объектом аренды в результате действий арендодателя.

Арендатор вправе обратиться в суд с требованием об исполнении в натуре обязательств, предусмотренных договором аренды, об устранении препятствий в правомерном использовании арендованного имущества, об обеспечении беспрепятственного доступа к арендуемому помещению.

Арендатор также вправе требовать досрочного расторжения договора аренды по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 620 ГК РФ. 

Обоснование позиции:

Прежде всего отметим, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Судебная практика прямо указывает на то, что обеспечение арендатору возможности пользования вещью в соответствии с её назначением является основной обязанностью арендодателя (смотрите, например: постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.05.2013 N 13112/12).

Как указано в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015), арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Так, по одному из дел суд, установив, что в определенный период арендатор не имел доступа в арендованное помещение в результате действий арендодателя, то есть не пользовался им, удовлетворил требования о взыскании долга по арендной плате частично, лишь за время фактического пользования помещением (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 02.06.2008 N Ф09-3809/08-С6).

Как отмечено в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 20.04.2021 N Ф10-909/21, действия арендодателя по ограничению допуска работников арендатора в арендуемые помещения являются злоупотреблением правом, поскольку ни нормами действующего законодательства, ни условиями договора аренды не предусмотрено право арендодателя ограничивать доступ работников арендатора в арендуемые помещения. Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Таким образом, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в течение которого он лишён возможности пользоваться объектом аренды в результате действий арендодателя.

В соответствии с п. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Отметим, что согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, спор о расторжении договора аренды может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ (п. 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.02.2022 N Ф05-93/22; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.02.2022 N Ф08-14334/21).

В случае воспрепятствования арендодателем арендатору в доступе в арендованное здание арендатор также вправе в судебном порядке потребовать не чинить ему препятствий в правомерном использовании имущества. Так, например, в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 06.09.2012 N Ф10-3061/12 суд счел доказанным факт ограничения допуска истца (его сотрудников, транспорта) на территорию, на которой находятся арендуемые помещения, при этом правомерно исходил из представленных истцом писем с просьбой обеспечить доступ к складу, актов, видеозаписи, обозревавшейся в судебном заседании. Материалами дела подтвержден факт воспрепятствования ответчиком осуществлению истцом прав в отношении спорного имущества. На этом основании суд вынес решение об исполнении в натуре обязательств, предусмотренных договором аренды, об устранении препятствий в правомерном использовании арендованного имущества, об обеспечении беспрепятственного доступа к арендуемому складу сотрудникам, транспорту, заказчикам арендатора, а также любым другим лицам по указанию арендатора (смотрите также: постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2012 N 19АП-2092/12).

Таким образом, арендатор вправе обратиться в суд как с требованием о расторжении договора аренды, так и с требованием об исполнении в натуре обязательств, предусмотренных договором аренды, и об устранении препятствий в правомерном использовании арендованного имущества. 

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

• Энциклопедия решений. Расторжение договора аренды недвижимости (сентябрь 2023);
• Энциклопедия решений. Односторонний отказ от исполнения обязательства (договора) (сентябрь 2023). 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Гентовт Ольга 

Ответ прошел контроль качества 

8 сентября 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.