Акционерное общество сдавало в аренду помещение другому юридическому лицу. Договор аренды был заключен на срок менее 11 месяцев, не регистрировался в Росреестре. Срок действия договора истек. Юридическое лицо выполняет гособоронзаказы. Пока он не освободил помещение, арендную плату вносит. Случился прорыв трубы, помещение было затоплено. Арендодатель планирует взыскать с арендатора ущерб, причиненный имуществу арендодателя. Как в таком случае составлять акты, претензии? Какова перспектива в суде при отсутствии договора аренды? Как правильно подавать иск в суд в таком случае?

Прежде всего отметим, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Это означает, что по окончании срока, на который имущество было сдано в аренду, договор аренды прекратился бы в том случае, если бы арендодатель был против продолжения пользования помещением арендатором (смотрите, например, постановления Пятнадцатого ААС от 11.07.2019 N 15АП-10388/19, Седьмого ААС от 20.05.2015 N 07АП-3331/15).

Как мы поняли из вопроса, таких возражений со стороны арендодателя не последовало. Отсюда можно прийти к выводу о том, что договор аренды, заключенный сторонами, продолжает действовать в настоящее время на прежних условиях и считается заключенным на неопределенный срок, несмотря на отсутствие нового оформленного договора как отдельного документа (смотрите, например, постановление АС Волго-Вятского округа от 15.09.2017 N Ф01-3936/17).

В соответствии с положениями ст. 1064 ГК РФ ответственность за причинение вреда имуществу наступает по общему правилу только при установлении всех признаков гражданско-правового деликта, к которым относятся наличие и размер вреда, противоправность поведения причинителя вреда, его вина, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и причиненным ущербом (постановление КС РФ от 07.04.2015 N 7-П, постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 4515/10). Безвиновная ответственность, а также ответственность за правомерные действия может наступать только в случаях, прямо предусмотренных законом (пп. 2 и 3 ст. 1064 ГК РФ).

Согласно ст. 210 ГК РФ собственники какого-либо имущества по общему правилу несут бремя содержания такого имущества, в том числе обязаны поддерживать его в надлежащем состоянии (определение КС РФ от 02.11.2006 N 444-О). Однако, как следует из буквального толкования ст. 210 ГК РФ, такое правило действует только в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу положений ст. 611, 612, 616 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

По общему правилу арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного в рассматриваемом случае возможность предъявления арендодателем требования о взыскании с арендатора ущерба, причиненного как арендуемому помещению, так и расположенному в нем имуществу арендодателя, зависит от содержания соответствующего договора аренды, поскольку его условиями может быть определена сторона, в обязанности которой входит обслуживание и ремонт инженерного оборудования, включая трубы, и на которой будет лежать ответственность за затопление помещения.

В частности, когда согласно условиям договора аренды обязанности по обслуживанию, ремонту находящегося в арендованном помещении инженерного оборудования, включая трубы, возложены на арендатора, то вред, причиненный имуществу арендодателя, может быть взыскан с арендатора - лица, причинившего вред, если прорыв трубы произошел по причине ненадлежащего выполнения арендатором вышеуказанных обязанностей, при наличии причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и причиненным ущербом (смотрите, например, постановление Седьмого ААС от 10.06.2014 N 07АП-4017/14).

Если обязанности по обслуживанию, ремонту находящегося в арендованном помещении инженерного оборудования, включая трубы, возложены в соответствии с условиями договора на арендодателя, то основания для взыскания арендодателем ущерба с арендатора отсутствуют; при этом арендатор может обратиться к арендодателю с требованием о возмещении ущерба, причиненного имуществу арендатора, если прорыв трубы произошел по причине ненадлежащего выполнения арендодателем вышеуказанных обязанностей, при наличии причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и причиненным ущербом (смотрите, например, постановления АС Московского округа от 22.05.2023 N Ф05-7733/23 по делу N А40-169928/2022, АС Уральского округа от 20.04.2021 N Ф09-2538/21 по делу N А60-12110/2020).

Если же в договоре аренды не разграничены обязанности по содержанию и ремонту инженерного оборудования, включая трубы, то при рассмотрении вопроса о возможности предъявления арендодателем требований к арендатору о возмещении ущерба необходимо руководствоваться нормами ст. 612, 616 ГК РФ, определяющих обязанности сторон договора аренды по содержанию и ремонту арендуемого имущества и устанавливающих основания для ответственности арендодателя за сданное в аренду имущество

В договоре аренды также могут быть установлены и требования к порядку составления актов при повреждении имущества в арендуемом помещении, к порядку предъявления претензии и обращения стороны договора в суд.

В случае отсутствия соответствующих положений в договоре аренды полагаем, что необходимо учитывать следующее.

Действующим законодательством не установлены требования к порядку составления актов в случае повреждения имущества в рамках заключенного договора аренды. Вместе с тем можно порекомендовать учитывать позицию судов о необходимости вызвать сторону договора для осмотра и составления акта (смотрите, например, постановление АС Северо-Западного округа от 25.01.2018 N Ф07-16126/17 по делу N А56-89454/2016).

Что касается претензионного порядка и порядка обращения в суд, то при отсутствии соответствующих условий в договоре арендодателю необходимо руководствоваться положениями действующего законодательства в части наличия/отсутствия обязанности соблюдения досудебного претензионного порядка (ч. 5 ст. 4 АПК РФ); о подсудности рассмотрения спора (ст. 35-37 АПК РФ). 

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

• постановление АС Уральского округа от 11.07.2018 N Ф09-3277/18 по делу N А07-29448/2017;
• Энциклопедия решений. Составление претензии по договору;
• Энциклопедия решений. Досудебный порядок урегулирования споров в договорных отношениях. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Баркова Лилия 

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей 

5 июня 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.